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1、房地产网络营销新手段随着网络的普及和深化,人们对其依赖性越来越强，购房人除从报纸、广播、电视和路牌上获 取楼盘信息外，网络查询正在成为购房群体比较项目优劣、了解市场行情的重要手段。一个现象值得关注:许多楼盘将大量资金和精力投入到纸媒体上,随着大疑新媒体的涌现和报 刊扩版带来的信息多样化，读者分流和细化日趋明显，要想让自己的广告在众多版而中引起受 众的关注,开发商必须绞尽脑汁找卖点，费劲心机做形象。但受制于读者而、发行疑等多方而 影响,宣传到达率越来越低，无形中增加了楼盘销售成本。楼盘销售离不开广告宣传，外项目在销售初期都会根据自身特点进行媒体组配。但传统媒体 的局限性在很大程度上难以满足项目期
2、望，如广播、电视，传播领域广泛,但滞留性差;路牌广告 鲜明且固左,但区域性强;相比之下,报纸、杂志较有优势，但缺乏交互性,不能准确把握受众感 受。加之购房群体的不确左性，他们的需求可能与楼盘强销时间不同步，因而限制了楼盘与潜 在客户间的信息沟通。随着网络技术的成熟和广泛应用越来越多开发商将注意力转向网络，并建立和完善可展示楼 盘形象、传达信息来实现销售的网站，遗憾的是,许多楼盘虽设立了自己的项目网站或网页, 但内容空洞，形式单一,仅是将网站当成传统平而媒体运用，缺乏与来访者的互动交流，忽略了 网络媒体的特性和优势，使项目失去了与潜在客户沟通的机会。根据CNNIC统计，中国互联网用户85.5%年
3、龄在18岁到35岁之间,83%受过大学以上教育。 这部分人较高的经济收入,对自己及家人的生活品质较为关注，同时也有能力为提髙生活品质 追加投资。截至2003年初,我国上网用户人数为59107,预计到年底这个数字将达到6千多万。 INTERNET作为迅速发展的行业，以其包含的大量的信息吸引着极速增长的用户群体,因而利 用INTERNET为用户提供信息的ICPdnternet Content Providers）被称为新兴的第四媒体。由 互联网所带动的这场社会全局性变革,以超乎我们预期的威力和速度冲击着社会的各个层面, 同时对房地产业特別是房地产营销方而产生了相当积极的影响。INTERNET.房地
4、产销售的新手段网络对房地产营销的影响首先表现在网络广告方而的优势，网络广告不受时空限制，每天24 小时不间断地传向世界各地，消费者可自由查询，而且，网络广告也要随时修改,并不像传统媒 体广告那样发版后无法变更。此外，网络广告还带有强烈的交互性与感官性，其受众数量可准 确统讣。这正好适合房地产广告的信息量大、时效性强、广告受众的经济层次高等特点。 网络广告,正以英制作成本低、速度快、针对性强、广告受众层次高等特点。网络广告，正以 其制作成本低、速度快、针对性强、广告受众层次高、发布后可及时更改，能跟踪、衡量、 统讣其效果等优势而日益成为房地产广告的得力媒体，并随着网络技术方而的不断提髙正向 着主
5、媒体的角色迈进。有房地产专家认为，目前，虽然报刊上房地产广告所占的比重很大，但终 有可能败在房地产网站脚下。今后，人们想买房时,不会再在报刊有限的版而中寻找有限的信 息，而是登陆房地产网站选择査询项目的详细情况及动态信息。电子邮件也对房地产营销产生了巨大的影响。电子邮件即e-mail在全球普遍使用。就我国 而言,基本上效益较好的房地产企业都已经或即将拥有自己的e-mail,而在美国,现在大多数的 房地产企业在使用c-mail交流，收发e-mail是最重要而且也是最经常的工作。e-mail拥有如此巨大的覆盖面,从本质上已经超出了原先的交流通信工具，而成为貞正的市场 营销武器了。大家在日常的工作中
6、，可能有时会收到c-mail的房地产广告，据统计，当你所提供 的信息接受者较感兴趣时，反馈率可以达到20%-30%o从这里大家更能体会到c-mail营销的 巨大威力。从市场营销的观点，笔者大致分析以下e-mail营销的优势。1、现在营销提倡一对一的销售方式，而e-mail恰恰是使企业和客户直接发生联系，便于企业 了解客户的需求。2、价格优势。e-mail营销的费用比电话、传真、邮寄都便宜很多。销售成本的降低就意味 着竞争能力的提髙。3、简洁、方便、直观。4、友情式。现在的客户已经厌倦的“轰炸式“的宣传方式，他们需要自己理性的辨别，当你的 e-mail信息被允许后，接受者不但非常乐意而且还非常感
7、激你，使企业和客户之间从买卖关系 变为朋友关系，符合关系营销法则。据不完全统汁，我国上网的房地产企业中，有97%的发展商曾用过e-mail向潜在顾客发过广 告、推销、促销之类的信息.86%以上的发展商曾用e-mail向业主、潜在顾客拜年。庆祝生 日等,而且有68%的发展商经常使用c-mail作为营销的工具,e-mail正以其低成本，髙效率、强 效果的优势日益受到发展商的重视。除此之外,不少发展商更在因特网上建立自己的站点，方便顾客查询自己各楼盘的详细信息, 顾客只需在搜索引擎的网站上输入该房地产企业名称或网址，或在某些房地产政务性的网站输入相关的资料，如电话 号码、楼盘名称等即可打开该企业的主
8、页,在超文本格式网页里浏览顾客所需的信息，它以图、 文、声、像的形式让顾客除获得所需的信息外还有如身临其境般的感受，同时也可获得顾客 的意见、建议等反馈的信息,为及时地调整战略、战术提供有力的依据。在网上开房展也是增强房地产营销效果的有力手段。尽管有些业内人士对此持有异议，但实 际已证明了它有着相当不错的效果。据2003年5月,福州专业房地产门户福房网(桂) 在隆重举行福房网首届网上房展。这是福房网在延伸传统“住交会“的基础上,充分利用网络 平台的优势和多媒体最新技术，在福州首家推出网上个性化选房方案，使众多有购房需要的消 费者足不出户，轻松点击福房网商务网站即可获得所需的楼盘资料，实现一对一
9、的选房解决方 案,使开发商能够以最快捷的方式将信息传递给目标客户。INTERNET,中介信息管理的新方法网上中介更是发展得如火如荼。从国外的经验来看，房地产中介行业是应该最早电子商务化 的行业之一，而房地产中介行业电子商务化的最终表现形式是目前流行于欧美国家的 MLS(Multiple Listing Service)理念。想要租买房屋的消费者只需在中介公司所设的计算机终 端上输入所要租买房屋的特征，就可以查出所有符合条件的房产，并可以通过网上的电子地图 看所选房屋的实际位置，通过网上播放的实地录像“考察房产的外观、环境及房内格局是否 符合自己的喜好。如果这家中介公司的房源不够充足，客户还可以
10、委托中介公司把要求上传 至专业房地产交易网站，在更庞大的数拯库中查找相关房源。这就是MLS系统给房地产中介 业带来的好处，一方而使中介服务商的服务更为专业化，另一方面消费者的选择余地大了许 多。我们的房地产中介公司显然已经意识到建立房地产中介信息服务系统的重要性，有些房地产 中介公司开始自行设讣房源数据库，向客户提供服务。不过,有些数据库功能单一，仅能简单地 査找房源信息，难以提供其它技术支持。更何况，即使是有功能单一的房源数据库的房地产中 介公司在我国也不多，向消费者提供简便快捷的租买房服务自然是勉为其难。难以提供周到 服务的中介公司生意自然也不太好做。据某个在福州已小有规模的房地产中介公司的总经理 介绍，尽管该公司在福州已经有数个连锁店，但由于彼此信息不沟通，公司的业务发展大受影 响,更别提单枪匹马做市场的中介公司了。有房地产专家指出:惟一的办法是促成房地产中介的电子商务化,房地产业的信息需求很大, 加速房地产业的电子商务化，扩大房地产数拯库在互联网上的应用，一泄会极大地促进中国房 地产业的飞速发展。电子商务化的前提必然是技术，据资料显示:目前，在福房网已全而引入 “中介信息管理发布系统二从而实现中介信息自助管理，系统通过类似办公管理，房地产中介 可以实现对已有房源信息的计算机存储和简单的交易管理。因特网正以其强劲汹涌的势头给房地产营销带来前所未有的商机。感谢您的阅读!
