2012年4月金华房地产市场月报

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2012年4月金华房地产市场月报一、行业宏观情况 1、楼市概况根据中国房地产指数系统百城价格指数对 100 个城市的全样本调查 数据，2012 年4 月，全国 100 个城市住宅平均价格为 8711 元/平方米， 环比 3 月下降 0.34%。同比来看，全国百城房价同比首次出现下跌，2012 年4 月与去年同期相比下跌 0.71%。总体来看，4 月百城住宅均价连续第 8 个月环比下跌，跌幅比上月扩 大；百城住宅均价同比自 2011 年 6 月以来首次出现下跌，十大城市均价 同比连续 4 个月下跌且跌幅进一步扩大。尽管今年春节以来各城市住宅成 交量有所回升，但在第二季度

2、，企业资金压力和市场库存水平仍在高位， 开发企业将普遍加大推盘力度，因此房价仍呈现稳中有降的运行态势。点评：关键词：同比下降、库存升高。百城住宅均价在经过 8 个月的下降后， 终于出现了第一次同比下降，说明其均价已回到 11 年 6 月水准。虽然均价回落，可是库存量的仍在高位这是个危险的讯号，说明降价 的同时，去化速度并没有跟上，楼市的风险进一步加大，开发商背负的资 金链压力也越来越大，所以未来一段周期内，开发商的重点仍然是快速去 化库存，而最有效的方法仍旧是降低销售价格。 2、土地市场供应情况：4 月份，全国主要300 个城市共推出土地2880 宗，环比增 加 35%，同比增加 6%；推出土

3、地面积 11300 万方，环比上涨 32%，同比减 少7%。其中住宅用地供应面积3401 万方，环比增加25%，同比减少21%。成交情况：4 月，全国主要 300 个城市共成交土地1720 宗，环比增加 10%，同比减少 25%；成交面积 6622 万方，环比增加 1%，同比减少 31%。 其中住宅用地413 宗，环比增加10%，同比减少36%；成交面积 1865 万方， 环比增加 9%，同比减少46%。成交价格：4 月全国主要 300 个城市土地和住宅类用地面积均高于去 年同期水平：成交楼面均价为794 元/平方米，环比下降 3%，同比上涨13%； 其中住宅类用地，成交楼面均价为1196 元

4、/平方米，环比下跌2%，同比上 涨29%。点评：虽然市场上仍有大量商品房库存，可土地供应、成交量依然在上升， 但要注意的是国家要求进一步完善保障性住房的供给配套，新供给成交的 土地将有一部分作为廉租房、安置房用。从上面数据也可以看出住宅所占 比的下降，政策的不放松，让住宅市场逐渐失去投资的价值，重点转移到 商业投资市场。3、热点动态（1）温家宝主持召开国务院常务委员会（2012.4.13）摘要：务会议时强调，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现 反复。当前房地产市场正处于调控的关键时期，调控效果有待进一步巩固， 如果政策反复，前期调控将会前功尽弃，不反复意指调控的连续性和坚决 性，进一步明

5、确中央调控的决心不动摇。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善 公租房、廉租房配套设施。（）金星房产，宣布破产（2012.4.11） 摘要：作为一度在杭州热销的楼盘，西城时代家园在多次延迟交房后， 其开发商杭州金星房地产开发有限公司(简称“金星房产”)突然向法院申 请破产保护。点评：作为本次调控下第一家正式破产的上市房地产企业，金星房产 的倒台算是意料之外，情理之中。大量的民间贷款，使其在资金链上的压 力越来越大，而政府对楼市的打压力度越来越大，也越来越持久，开发商 们都难以在短期内快速的回笼资金，在有限的利润和高额的融资成本下， 破产也只是时间问题。随着金星宣布正式破产

6、，市场正传递着一个危险的 信号，高压政策下，中小型房企因为资金链的问题，如果不进行有效的降 价促销措施，那么，可以预见房企破产将会像多米诺骨牌一样，成片倒台。二、金华市土地市场现状 1、土地供销情况本月共推供三宗商住用地，分别为：【2012】02 号出让公告#1 金华市 330 国道以南、八一南街以东、金桂 院以西，面积13410平方米，土地用途商住、办公，起拍价5980元/【2012】02 号出让公告#2 八达路以南、仙华街以西，面积大小 30914 平方米，土地用途商住，起拍价2150元/【2012】02 号出让公告#3 美和路以南、秋涛街以东，面积大小 19539 平方米，土地用途商业、

7、住宅（人才用房），起拍价 1840元/以上三宗地块如果竞拍人数达到三人以上，将在5 月17 日开拍。解析：在 2、3 月没有一宗土地成功出让的前提下，4 月一口气推出了 5 宗商住用地，相关决策部门是否认为这是个楼市转暖的信号？本次新推 土地集中在安地、湖海塘和秋滨等优势开发区域，公告中，1、2 号地块执 行 90：30 政策，而 3 号地块 90 平方米住宅要求占比 70%。另外，在本公 告中，人才保障用房是开发的重点，2 号地块要求建成 300 套住宅做为人 才保障用房，3 号地块建成的住宅全部作为人才保障用房。根据以上信息 得出，政府为了提升土地市场热度，所挂牌的土地都跟保障性用房挂钩，

8、 而能不能实现今年土地市场成交 0 的突破，就需要看 5 月的土地市场大战。 三、金华住宅市场简析1、本期住宅供应 本月推盘：岭南花园供应多层 134 套，14271.49 平方米，排屋 34 套 9381.12平方米，截止目前为止备案率为0。 2、本月销量继承了3 月良好的势头，从备案套数、备案率来看， 销售继续上扬。从本月备案最高的保集蓝郡来看本月备案率高了月均备案 率 11.25 个百分点。3 月开盘的保集蓝郡在 4 月份举办了观房团参观、团 购等活动及优惠措施，意在增加观望的刚需们购房的冲动，这些降价措施 也确实吸引了不少刚需，从而成就了本月亮眼的销售数据。3、本期销售特征3.1 住宅

9、成交走势 4 月份全市新建住宅成交量达到 8.2 万方，环比大涨 76.38%，二手房 成交量环比微降3%，但交易量依然在 5 万方以上，达到 5.41 万方。3.2 商品住宅价格走势 根据全国百城房价统计，2012 年金华4 月份住宅均价为7955 元/平方 米，环比上涨 0.73 个百分点，同比下跌 1.77 个百分点。可以看出三月不 错的销售势头，让这两个月的房产市场渐有暖意，导致了住宅均价略微上 涨，但同比去年依然是持续下跌的。点评：从以上走势图可以直观的看出，从 3 月开始新建住宅成交量开始攀升， 4 月份这个攀升就达到了恐怖的 76.38%的环比涨幅，虽然在总量上依然不 是很高，但

10、是 8.2 万方的成交量也是至 2010 年 10 月以来的第二成交高峰。 另外，二手房的成交量 2 月份开始也是大幅度攀升，3 月份达到 5.58 万方 的近 2 年内的成交高峰后，一如我们预计的，在 4 月成交量开始缩水，从 这一点看，二手房交易随着学区房交易热度的逐渐消退将不可避免的出现 疲软，直观的表现将是在未来几个月内，二手房成交量还将持续性的下降。 3.3 本期销售 TOP 10本期销售 TOP 10 的几个楼盘都是位于市区且价格不低的中高档住宅 区。同时二手房的成交量也没有因为新建住宅的高销售量影响，继续保持 较高成交量。新建住宅、二手住宅的高成交量明显地向我们传达了一个讯 号，

11、刚需开始大量的释放了，对于开发商来说，这是一个利好消息。3、4 俩月持续出现不错的销售数据，势必给开发商带来极大的信心，为接下来 传统的红五月做好准备。手中持有大量库存，背负着资金压力的开发商在 接下来的行动中，重点一定是针对刚需客户的购房需求来做出价格让步。另外，截止 4 月底，本市商品房可销售面积为 193 万平方米，以四月 去化 8 万来计算，现有库存仍可销售 24 个月，在形势上还是不容乐观。四、金华商业市场简析 1、销售总体情况本月商业用房共成交1.019万方，环比涨幅4.73%，同比下降23.96%； 其中新建商业用房成交量为 0.753 万方，环比涨幅54.3%，同比下降7.04

12、%； 二手商业用房成交量为0.266 万方，环比降幅 45.15%，同比下降 49.81%。 点评： 本月新建商业用房成交量稳步上涨，二 手商业用房的交易量则继续下跌。本月新建商业用房和新建住宅的交易量 继续 3 月份的上涨势头，环比均大幅度上涨。商业用房市场与住宅市场交 易量的共同提升都在预示着近段时间无论是刚需，还是投资者都纷纷出手， 这也表示了市场价格在逐渐下降后，购房者也是开始认为市场价格已经到 了一定阶段，可以进入市场了。当然，要肯定这个说话，还要继续观察。五、市场研究总结及趋势预判1、市场现状总结本月虽然住宅均价略有上升，但新建住宅销售量环比三月却大为增加， 新房成交量在大量上涨的

13、同时也没压低二手房的成交量，这是一个可喜的 信号，一直持币观望的刚需正在出手。而且本月领跑销售的楼盘基本上都 集中在市区，虽然大多数楼盘都在进行降价促销，给予的优惠点数也够多， 但在价格上还是比其他区域要高，因此也就造成了本月住宅均价的微升。2、市场趋势预判（1）土地市场作为影响住宅销售价格浮动的最大因素，从 11 年后土 地市场急转直下，各开发商手上有楼难卖，持有的土地又因为政策缘故必 须在限定时间内进行开发，因此土地市场热度也是一降再降。纵观现在的 住宅市场，唯有降价才能吸引消费者，才能回笼资金。在08、09 年地价不 是特别高的时候，开发商拿地，在目前市场形势下，进行适当的降价后还尚有盈

14、利，可是10、11 年时，因为地价的高起，降价就被直接限定，这就 缺少了市场竞争力，价格不给力，销售就更不给力了，综合考虑这些因素， 开发商不拿地是可以理解的，维稳资金链是他们目前的首要工作。 （2）在国家三令五申下，商品房住宅投资明显萎顿。目前市场的消费 主要是刚需和改善型购买，其中尤以刚需为甚。但是市场刚需数量极其有 限，可谓买一个少一个，另外，刚需们明显持观望态度，认为房价还有大 幅度下跌的可能。而目前众多的中小型房企因为资金回笼速度的变慢，资 金链已明显处于崩溃的边缘，如果说短期内市场没有有效回暖，以刺激整 个房地产市场信心，那么，这些中小型房企将难以撑过本轮调控，紧接着 房地产市场经济将受到重大影响，最后可能会演变成中国经济的倒退现象。 从目前严峻的市场形势，再结合目前巨大的市场商品房库存量，要完 全消化掉如此巨大的库存是个漫长的过程，开发商要缩短这个时间周期， 那么在接下来的时间里唯一能做的就是挖掘市场潜在客源，以性价比来吸 引他们，促使成交量的回升，使整个房地产市场信心在短期内得到大的提 升，这样才能够保证房地产市场经济的持续发展。专心-专注-专业