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1、住宅建设用地使用权续期法律问题研究【内容摘要】国家物权法对于住宅建设用地使用权自动续期的规定对于维护广大群众的住宅使用权具有重大意义，也可以说是让人们吃了一颗定心丸,让人们不再担心在70年的土地使用权期限满之后,房产证是否将会被国家免费没收,是这些规定在具体的实行过程中或多或少存在一些不明确之处甚至是问题弊端,对维持社会和谐稳定秩序产生了巨大的影响。为了从实际上保证人们的合法拥有权，对住宅建设用地使用权自动续期制度的研究势在必行。本文主要就住宅建设用地使用权的基本情况进行阐述,包括其含义、法律特征、住宅建设用地使用权自动续期制度的确立及意义。其次对住宅建设用地使用权届满之后自动续期中存在的缺陷
2、问题进行分析,最后提出了相应的解决办法。【关键词】住宅建设用地使用权;期满；自动续期AStdonhe Legl ProlemsofRenwal o he Right Us Rsidenal Bildings【btract】untyroprty law the reulation o aomaticreewal fr esidenial consructio ln useigh or mitai th rsidntal useof he geral pblicso grat significance, locn saingi to lt people hve a evning, le eope
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5、wal fer th expration of the rit t ureidentia contuction land, aninally put frwrthe crrendingslution.【Key words】resdental onstrcti landuse ght；expration;utomaic rnewal目录1引言2住宅建设用地使用的基本情况住宅建设用地使用权的概念5住宅建设用地使用权的法律特征5住宅建设用地使用权自动续期制度的确立6住宅建设用地使用权自动续期制度的意义63住宅建设用地使用权期限制度存在的问题3.1自动续期的适用范围法律规定不明532自动续期是否有偿法
6、律规定不明3.自动续期期限、条件法律规定不明3.4自动续期时是否需要再次订立土地出让合同规定不明住宅建设用地使用权期满后的解决方法及建议自动续期仅适用于住宅建设用地.2自动续期以建筑物剩余使用寿命为期限、以建筑物存在为条件84.3自动续期的办理无需重新签订土地出让合同及续期有偿化4自动续期无需重新签订土地出让合同94自动续期有偿化总结10参考文献121引言现阶段,对于住宅建设用地的使用权续期相关的法律问题是房屋所有者最关心的重点对象。由于各种建筑物、各种设施所提供的服务不同，因此建设用地使用权也有不同的分类,最主要的划分方法就是将其划分为住宅以及非住宅的建设用地使用权两种。其中，第一种使用权就
7、是土地使用主体对于在被法律规定的国家和集体所拥有的土地上所建造的住宅区的使用、转阳、收益以及占有的权利。20X年月7日中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见第十条健全增加城乡居民财产性收入的各项制度。 中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见第十条健全增加城乡居民财产性收入的各项制度。研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。在国有企业混合所有制改革中，依照相关规定支持有条件的混合所有制企业实行员工持股，坚持同股同权、同股同利，着力避免大股东凭借优势地位侵害中小股东权益的行为，建立员工利益和企业利益、国家利益
8、激励相容机制。深化金融改革，推动金融创新，鼓励创造更多支持实体经济发展、使民众分享增值收益的金融产品，增加民众投资渠道。深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。这一条款内容对于住宅建设用地当到期后应当如何续期等进行了一定的规定,进而表明了国家政府对于公民合法财产的保护力度和重视程度，有利于社会稳定。在02X年举办的第十二届全国人民代表大会上,我国总理李克强明确地对住宅建设用地的使用权限问题进行了阐述,而他的观点就是国家
9、政府的观点,也就是说当住宅建设用地的使用权限到期之后，使用主体可以自动续期，同时不需要向有关部门提交申请书,也没有其他的续期条件。同时，使用权限到期的住宅建设用地同样可以自由地在市场上进行交易。目前我国的部分省市地区已经开始对住宅建设用地的续期问题进行了探索性实践。根据李克强总理代表国务院而提出的解决办法可以将土地的续期问题总结成三个具体的部分，分别是：（）建设用地使用权限到期后不必向有关部门提交续期申请书;(2)在土地续期的过程中不会向土地使用者收取相应的费用;（3）使用权限到期的住宅建设用地同样可以自由地在市场上进行交易。国土部：可用“两不一正常”过渡性办法处理住房土地到期这些措施尽管并不
10、是最终的措施，而仅仅是作为现阶段的过度手段,但是却表明了国家政府的一种态度。通过法律来实现,本文就是研究该如何细化以及实施的相关法律问题。2住宅建设用地使用权的基本情况住宅建设用地使用权的概念住宅建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益,建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。根据物权法第13条规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。同时阐明住宅建设用地使用权为我国四种用益物权之一,住宅建设用地使用权指的是土地使用主体对于法律所规定的
11、被国家和集体所拥有的土地的使用、转让以及收益等相关权利。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条的规定可知住宅建设用地使用年限最高是70年。”首先,住宅建设用地使用权跟国有土地使用权出让合同签订人不同。住宅建设用地使用权的标的物为国家所有的土地,住宅建设用地使用权的客体是国家所有的土地，主体是符合法定条件的公民和法人。住宅建设用地使用权的设立目的以开发利用、生产经营等为目的,住宅建设用地使用权的适用范围限于建造并经营建筑物及其附属设施，住宅建设用地使用权的性质是地上权。住宅建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权。建设用地使用权的设立目的,因土地出让方式不同而有差别。通过出让方
12、式取得的住宅建设用地使用权,土地使用者有权以开发利用、生产经营为目的使用该国有土地;通过划拨方式取得的住宅建设用地使用权，土地使用者应当从事社会公益事业，不得以营利目的使用该国有土地。通俗而言,城市土地的所有权是国家所拥有，国家以划拨和出让的形式向土地使用者过渡城市土地使用权。如果以出让的形式取得建设用地使用权，则可以用来开发建设，用作生产盈利；如果是以划拨的形式取得建设用地使用权,则只能从事无偿性或者有偿性不强的公益事业，不得进行盈利或者经营的用途。住宅建设用地使用权人所对应的所有权人更为强势。住宅建设用地使用权所对应的所有权人是国家，是代表公共权力的政府,地位非常强势。公民的合法私有财产不
13、容侵犯，当购房者通过合法的渠道从房地产开发商手中得到房屋之后,其所居住的房屋理应成为公民的私有资产,得到法律的保护。但是房屋附着在土地上，房屋的正常使用离不开土地的正常使用，随着房价的猛涨，许多人将自身的财产投入到房产当中，一旦70年的土地使用权到期,那么房屋的所有权在土地使用权到期后该怎么办呢?为此,国家出台了对于公民合法私有财产的保护法律规定。首先物权法第149 条第 1 款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。不过住宅建设用地到底应该怎样续期、续期的期限、条件，自动续期的办理程序，自动续期是否需重新签订土地出让合同,有偿续期收费标准等这些问题没有做具体的说明,亟待完善。城镇国
14、有土地使用权出让和转让暂行条例第3条至第42条对土地使用权到期作出了明确规定，也就是续期需要申请并且缴纳相应的土地使用权出让金,如若不续期则土地上附着的所有物包含房屋建筑物由国家免费没收，在我个人看来,这是变了个方法强行要求续期。城市房地产管理法则是对土地使用权期满后的详细做法做出了比较具体的规定,也就是土地使用权到期之后土地使用权人还需要继续使用土地的，应该在到期前一年通过向政府申请并得到政府的批准同意，应该同政府重新签订土地使用权出让合同并支付一定的土地使用权出让金；未进行续期申请或者是申请未得到批准,土地使用权由国家无偿性收回。但是城市房地产管理法对于土地使用权续期的规定中没有划分住宅用
15、地和非住宅用地,我们应该在今后的立法中对于细节要给予相应的回应及解读。国家对住宅建设用地使用权起续期问题的关注及住宅建设用地使用权自动续期制度的确立这是对我国立法的完善，明确相应的续期细则,划清界限，明确权利与责任。这一制度的确立跟老百姓及房地产开发商的利益密切相联,完善对于公民私有财产的保护，对于保证群众安居乐业,增强人民安全感幸福感，维护社会和谐稳定意义重大。住宅建设用地使用权期限制度存在的问题 住宅建设用地使用权在自动续期时的适用范围、是否需要支付对价等问题是群众最为关心的问题。由于目前大多数住宅建设用地的使用权的法定最高期限为70年,在实践中出现期限到期的情况为数不多，但在法律制度上尚存在许多问题,也缺少充分的根据。需要细化的问题如下
