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1、 注册资产评估师：收益法在房地产评估中应用(3)1.综合资本化率（1）定义将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采纳的资本化率。（2）适用对象及净收益的范围内涵评估的是房地产整体的价值，采纳的净收益也是房地合一的净收益。2.建筑物资本化率（1）适用对象建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。（2）净收益的范围内涵采纳的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排解在外。3.土地资本化率（1）适用对象土地资本化率用于求取土地自身的价值。（2）净收益的范围内涵采纳的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排解在外。4.综合资本化率、建筑物资本化率和土地
2、资本化率的关系房地合一的净收益=土地净收益+建筑物净收益房地合一的净收益=房地合一的价值（L+B）房地合一的年收益率（即综合资本化率r）土地净收益=土地价值（L）土地的年收益率（r1）建筑物净收益=建筑物价值（B）建筑物的年收益率（r2）（L+B）r= Lr1+Br2很简单得到：式中：r-综合资本化率;r1-土地资本化率;r2-建筑物资本化率;L-土地价值;B-建筑物价值明白了以上公式的原理之后，很简单理解，所谓资本化率（复原率）就是资产的收益率，期望投资收益率，和我们在其次章讲收益法的根本原理时讲授的折现率实质上是一样的。五、计算公式（一）评估房地合在一起的房地产价值房地产价值=房地产纯收益
3、/综合资本化率（5-5）房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=治理费+维护费+保险费+税金（二）单独评估土地的价值1.由土地收益评估土地价值-适用于空地出租土地价值=土地净收益/土地资本化率（5-6）土地净收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=治理费+维护费+税金2.由房地产收益评估土地价值（1）方法一（建筑物价值扣除法）土地价值=房地产价值-建筑物现值（5-7）建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额已使用年数当耐用年限小于土地使用权尚余年限，则年贬值额=（建筑物重置本钱-残值）/耐用年限当耐用年限大于土地使用权尚余年限，则年贬值额=建筑物重置本钱/土地使用权尚余年限留意：上述关
4、于年贬值额的公式的根本原理是65页2-36。这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限（这两个年限都是从房屋建立完毕开头投入使用的时候开头计算）中取短。年贬值额原来是应当依据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年，依据城市房地产治理法其次十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必需在可使用期限（土地使用权尚余年限）内全部收回。所以年贬值额的计算应当使用土地可使用期限（土地使用权尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。当土地可使用期限（土地使用权尚余年限）大于建筑物的耐用年，采纳耐用年限计算年贬值额，而且需要
5、考虑残值。补充：物权法规定，对于住宅用地到期后自动续期，此处所说的自动续期是有前提的，那就是住宅建立用地使用权，也就是说你所购置的房子的土地使用性质是居住用地，只有这样的住宅产品用地使用权届满后，可以自动续期。而其它非住宅性质用地上的产品，不管是商业，还是住宅，其届满后的自动续期，则将要依照法律规定办理。（2）方法二（建筑物收益扣除法）土地价值=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/土地资本化率（5-8）建筑物纯收益=建筑物现值建筑物资本化率（三）单独评估建筑物的价值1.建筑物价值=房地产价值-土地价值（5-9）2.建筑物价值=（房地产纯收益-土地纯收益）/建筑物资本化率（5-10）特殊留意：（1）这里公式（5-5）（5-6）（5-8）（5-10），计算的都是无限年限的土地价值，而实际评估中根本上都是有限年限的土地使用权价值，应当使用公式（5-2），而且土地的年限应当是购置的土地使用权中尚可使用的剩余年限。（2）房地产的总费用不包括折旧费。
