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1、20044年度管管理方案案编制部门门：金地地格林小小镇管理理处编制时间间：20003年年11月目录（1） 管理方案案概述-3（2） 小区总体体概况-7（3） 小区品质质定位的的描述-133（4） 安全管理理方案-211（5） 工程管理理方案-488（6） 绿化管理理方案-955（7） 保洁管理理方案-1332（8） 客服服务务管理方方案-1152管理方案案概述金地格林林小镇花花园分三三期开发发，总占占地面积积为4.8万平平方米，建建筑面积积16.5万平平方米,其中住住宅建筑筑面积112.55万平方方米，绿绿化面积积2.55万平方方米，小小区总户户数为8859户户，现入入住率达达到977.5%，
2、在配配套设施施方面较较为完善善，是一一个定位位高档的的纯住宅宅小区。金金湾花园园管理处处现有员员工1668人，其其中管理理人员110人，大大堂助理理26人（含含前台接接待人员员），工工程维修修人员111人，保保洁444人，保保安722人（正正常编制制下），绿绿化5人。小小区实行行了较为为完善的的封闭式式管理。自从管理理处成立立以来，管管理处在在服务管管理工作作中不断断改进、创创新，先先后获得得“福田区区优秀住住宅小区区”、“深圳市市优秀住住宅小区区”，“广东省省优秀住住宅小区区”、“深圳市市绿色社社区”、“花园式式、园林林式单位位”“安全文文明小区区标兵单单位”等荣誉誉，并在在20003处8月
3、通过过了ISSO90001质质量体系系认证。20033年是管管理处对对小区管管理服务务创新、改改进最大大的一年年，金地地格林小小镇花园园是金地地物业最最早推行行封闭式式管理的的住宅小小区，通通过推行行真正意意义上的的封闭式式管理及及人车分分流，管管理处在在各方面面都实现现了规范范化管理理。为了了能充分分发挥管管理处各各部门的的管理服服务潜能能，巩固固、改进进现有的的管理模模式，提提升服务务管理水水平，管管理处根根据实际际情况，有有计划、有有针对性性拟定了了20004年度度管理方方案，以以便在新新的年度度里更加加有序地地开展工工作。整整个方案案共分为为六部分分，分别别为安全全管理、客客服服务务、
4、房屋屋管理、设设备管理理、环境境管理、财财务管理理，这六六部分虽虽相对独独立，但但又相互互联系，管管理处以以创新、改改进作为为20004年度度管理方方案主导导思想，确确保管理理处进一一步提升升服务管管理水平平，就此此，我们们对管理理方案的的六大部部分别进进行简要要描述。安全管管理：安全是物物业管理理最基本本也是最最重要的的方面，物物业管理理只有保保证了小小区的安安全，才才能谈改改进与创创新。管管理处一一直把安安全管理理工作作作为管理理处工作作的首要要任务和和工作核核心来抓抓，保证证金地格格林小镇镇花园的的安全，是是从上至至集团下下至公司司、管理理处的共共同目标标，目前前，管理理处利用用现有的的
5、安防设设施，通通过人防防、技防防来进一一步巩固固小区的的安全，并并根据公公司的要要求，拟拟定了封封闭式管管理对十十四种外外来人员员的不同同管理方方法与准准入标准准，通过过保安的的门岗、大大堂助理理及中控控室监控控进行对对小区的的外来人人员的监监控做到到人员的的进出有有追溯性性的记录录，同时时对物品品放行也也实行百百分之百百的放行行条形式式进行监监控，保保证了业业户的财财产安全全，通过过实行人人、车分分流方案案，改变变了车辆辆在3008岗停停放造成成对小区区车辆管管理较为为混乱的的状况，把把所有的的车辆经经过3007岗唯唯一车辆辆的进口口，通过过一系列列的安全全措施，对对小区的的安全管管理起到到
6、了较好好的安全全保障。客服服服务：金地格林林小镇花花园是公公司最早早提倡酒酒店式管管理的小小区之一一，每栋栋大堂都都设有大大堂助理理，在办办公室前前台设有有前台接接待，由由客服主主管直接接进行管管理，管管理处把把客服部部做“CPUU”的管理理模式，通通过大堂堂助理及及前台收收集业户户的各类类信息与与业户的的动态、处处理业户户的投诉诉、业户户办理各各类手续续，来实实现业户户的服务务需求。管管理处在在今年66月30日发发放了针针对管理理处管理理服务满满意度的的调查问问卷，经经统计，小小区业户户对管理理处的管管理工作作满意率率达到995.883%。尽尽管这已已经是一一个不错错的成绩绩，但这这离我们们
7、的管理理要求还还有一定定的差距距，管理理处对客客服部的的工作作作了进一一步的规规范，对对工作标标准实行行了量化化考核，同同时，客客服部根根据小区区业户情情况，用用问卷调调查的形形式，对对业户访访问信息息的收集集拟定了了具有针针对性的的社区文文化活动动方案，并并制定了了与业委委会每月月定期召召开月评评工作会会的沟通通机制，实实现了管管理处与与业户、与与业主委委员会的的良性互互动。房屋管理理：房屋管理理是为业业户实现现物业保保值、增增值的主主要途经经之一，管管理处根根据小区区房屋结结构特点点，从上上至下，分分为主体体工程、天天棚、屋屋面、楼楼层、地地面、装装饰等进进行巡视视，并细细化、规规范工程程
8、部门的的工作岗岗位责任任，通过过实行灵灵活的检检查机制制，进行行量化考考核，实实现小区区房屋管管理的的的规范化化，同时时对小区区所存在在的部分分房屋质质量问题题进行分分类，加加强与地地产公司司的沟通通，协助助地产公公司及集集团对存存在问题题的解决决，保证证了小区区房屋管管理的有有序进行行。设备管管理：为了保证证小区设设备的规规范管理理，管理理处设立立了运行行管理值值班人员员24小时时对各设设备进行行巡视、检检查及运运行情况况记录的的制度，及及时发现现问题，第第一时间间解决问问题，同同时拟定定了一系系列的保保养计划划，对小小区设备备维保技技术要求求较高的的设备实实行外包包，既能能在一定定程度上上
9、控制成成本，又又避免管管理处因因技术力力量不足足造成设设备事故故，目前前水池清清洗、电电梯维保保、直饮饮水运营营等，管管理处都都实行了了对外承承包，并并在实行行外包的的过程中中拟定了了一系列列的监督督机制，保保证了各各种外包包工程的的维护保保养质量量。环境管管理：金地格林林小镇花花园作为为金地集集团的形形象工程程及样板板楼盘，管管理处深深知环境境管理在在其中的的重要性性。管理理处实行行保洁、绿绿化员工工分区域域到责任任人，实实行定岗岗定编，推推行量化化的检查查监督机机制，例例如绿化化的修剪剪、施肥肥、浇水水、喷药药都有一一定的量量化、操操作及检检查标准准、考核核制度保保证了环环境管理理的良性性
10、运行。财务管管理：财务管理理是物业业公司的的核心问问题，也也是物业业公司及及业户十十分关注注的问题题，从规规范管理理运作出出发，实实行管理理处财务务管理的的高度透透明化，让让业户清清楚管理理费收支支情况，管管理处按按规定定定期向业业户公布布财务收收支报表表，同时时管理处处也相应应的按深深圳物业业管理法法规，规规范地对对公共设设施维修修基金进进行使用用，并利利用小区区目前工工作人员员的技术术力量及及小区配配套设施施，开展展各种便便民服务务，最大大限度地地实现小小区收支支平衡。小区情况况描述地址深圳福田田区沙嘴嘴路金地地格林小小镇花园园管理处处邮编:55180048开发单位位金地（集集团）股股份有
11、限限公司正式入伙伙时间第一期为为20000年10月，第第二期为为20001年5月，第第三期为为20001年10月取得荣誉誉称号20011年9月获得得深圳市市福田区区优秀住住宅区称称号。20011年12月获获得深圳圳市优秀秀住宅区区称号。20022年5月获得得深圳市市福田区区绿色社社区称号号。20022年6月获得得深圳市市绿色社社区称号号。20022年7月获得得深圳市市“花园式式、园林林式”单位（小小区）称称号。20022年10月获获得广东东省物业业管理示示范住宅宅小区称称号。20033年2月获得得深圳市市安全文文明标兵兵小区称称号。20033年8月通过过ISOO90001质量量体系认认证。周边
12、环境境硬件环境境：小区区南面面面临国家家一级保保护红树树林。北北面为上上沙村。东东面面临临好景豪豪园住宅宅小区。西西面面临临上沙村村的菜市市场及公公共汽车车4688总站。治安情况况：首先先上沙村村是一个个外来人人口多、流流动人口口量非常常大的村村，所居居住的大大部分是是外来打打工的租租户，总总体素质质较差，为为此该村村的治安安情况对对周边的的小区包包括金地地格林小小镇花园园造成了了一定的的威胁。物业状况况1、各栋栋面积小区总占占地面积积481155平平方米，建建筑面积积为12216005平方方米（计计容积率率面积），不不积空积积率面积积为4005755平方面面，总建建筑面积积16221800平
13、方米米。楼宇宇栋数为为10栋，层层高为228-335层。总总户数为为8599户。1栋为1102550平方方米，22栋为1223000平方米米，3栋为98840平平方米，5栋9840平方米，6栋11070平方米，7栋13120平方米，8栋10660平方米，9栋11070平方米，10栋11890平方米，11栋9840平方米。2、楼宇宇编号楼宇编号号是采用用阿拉伯伯数字和和英文字字合为TT1、T2、T3、T5、T6、T7、T8、T9、T100、T111作为楼楼宇的编编号（如如T1意为为第一栋栋塔楼）。3、各栋栋户数T1栋户户数为778户，T22栋户数数1000户，T33栋户数数86户，T55栋80户
14、，T66栋84户，T77栋95户，T88栋87户，T99栋80户，T110栋90户，T111栋79户。4、会所所会所总建建筑面积积为29991平平方米，其其中室外外游泳池池为10000平平方米，室室内游泳泳池为3300平平方米。会会所的主主要消费费项目有有：网球球、桌球球、棋牌牌室、健健身、游游泳、美美容美发发、桑拿拿、乒乓乓球、阅阅览室、游游戏室、多多功能厅厅、放影影厅等。5、幼儿儿园幼儿园总总建筑面面积为118699平方米米，现由由马荣教教育机构构进行承承包，供供小区业业户小孩孩上学（部部分学生生外招）。客户情况况分析：小区总户户数为8859户户，现已已入住为为8388户，入入住率为为97.56%。其中中出
