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1、第 36 页 共 36 页六福国际项目可行性研究报告目 录项目决策背景及摘要一、 外部环境二、 内部因素第一部分：项目及周边概况l 宗地位置l 宗地现状l 项目周边的社区配套l 周边环境与景观l 大市政配套l 土地升值潜力初步评估。l 立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分：法律及政策性风险分析l 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述l 合作方式及风险评估第三部分：市场分析l 东西湖区住宅市场分析l 东西湖区内供应产品特征l 东西湖区内市场目标客层研究l 产品定位及建议第四部分：规划建议l 规划设计的可行性分析l 规划设想第五部分：工程及销售计划l 工程计划： l 销售计划： 第六部分：
2、投资收益分析l 成本预测l 税务分析l 投资测算l 项目利润测算l 售价、容积率、成本变化对投资利润的影响l 现金流量测算第七部分：管理资源配置l 机构设置： l 人力资源需求及解决： 第八部分：综合分析与建议l 项目优势l 项目劣势l 结论及建议第一部分、项目概况一、 宗地位置：前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉的东南角；东面是前山河，前山立交桥；南临一片花圃：西面是中新国际花园;北面是华发新城.二、 宗地现状： 该土地为具有“五通一平”的熟地。所谓“五通一平”，一般是指某区域或某地块具备了道路，给水，排水，通讯，电力等设施或条件以及场地平整。地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地
3、下建筑/结构等，地上地下都没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建。三、 项目周边社区配套1、交通出行：因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市中冲检查站，交通网络目前也是非常发达的。目前，有公共汽车路线1路、5路、6路、8路、15路、16路、31路、99路、40路、60路、55路、22路、23路、602路、609路及观光巴士的2号线路；可以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。路网早已经贯穿整个珠海市。随着广珠城际轻轨的建设与即将落成，前山一带定将成为珠海未来交通枢纽位置。2、教育、医疗：容闳小学，前山中小学，暨南大学；香洲区人民医院，嘉济医院3、文化、体育、娱乐设施：豪庭商务酒店。4、社
4、区-周边土地开发情况：早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园、涛景花园、港湾苑、南苑、海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。如今，政府已加大对前山河的整体规划、整治力度，一些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出“许珠海一个未来”的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，一河两岸开始显现出其轮廓。再加上蓬勃发展中的前山、南屏在生活配套设施方面不断地完善，为一河两岸的发展提供了强而有力的支持。 前山河一河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计2005年年底正式全面开工。随着整
5、治工程的实施与沿河两岸华发新城、荣泰河庭等大型房产项目、荣延锦苑、丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发生显著变化。同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道的大规模改建；而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔的不仅是物流、人流，还将彻底改变它的整体功能。要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大、西接未来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整治后一河两岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。5、金融：拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款、融资等多种外汇结算以及保险业务。四、宗地周边环境与景观宗地所在位置属于前山的居住区片
6、，无工业厂房，离商业街有一定的距离，安静，空气清新。五、大市政配套（找不到原始资料）1、 供电设施2、 供水设施3、 排水设施4、 通信六、规划控制要点1、 占地面积：174282、 规划总建筑面积：102674.83、 容积率：住宅容积率为2.86，综合容积率为4.74、 建筑覆盖率：35.82%5、 绿化率：35.7%6、 控高：185m七、土地价格：八、土地升值潜力初步评估综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区。前山与拱北相邻，拱北是珠海最繁华的地带，目前看来，拱北的地已经不能满足其发展的趋势了，那么就必然向它的周边延伸，第一个受益的地区就是前山区，加上
7、现有的建材市场，前山在将来的商业，居住都会具备齐全，各方面的生活配套设施也会随之跟上，因此，宗地具备很大的增值潜力九、立即开发与作为土地储备优缺点分析立即开发：房地产开发的周期一般都要1-2年，像宗地的项目建设的是高层，需要2年左右的时间。现在的房地产市场处于低迷的状态，是买方的市场，金融危机的影响还没有消散，立即开发估计在2年半后可以将产品推向市场，那个时候的形势估计开始好转，时间刚刚好。该宗地已在开发中，不作土地储备。第二部分、法律及政策性风险分析项目用地取得使用权的法律手续及现状描述1.项目用地现状 （1）土地所有权归属：国有土地 （2）土地使用权归属：珠海天朗海峰商贸有限公司 （3）土
8、地他项权益：没有 （4）土地用途：商业、住宅用地（5）项目用地现状的文件：略2.项目用地规划（1） 项目用地规划用途：拟规划为商业、住宅用地（2） 规划批文：略3.以取得的政府文件目前尚未办理项目的任何手续4.项目用地取得土地使用权程序评估（1） 取得土地使用权程序 六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议 去市国土资源局办理土地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。（2）取得土地使用权需要的工作日 一般向市土地局报土地出让文件后60个工作日左右即能与市土地局签订国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。5.政策性风险评估
9、自去年9.27新政后，整个珠三角都在经历着1998年以来最大范围、最大幅度的一场楼市危机：七城均出现了成交低迷、房价大跌的惨淡气象。其中，七城楼市今年上半年成交量均出现了四五成的剧烈下跌。珠海作为珠三角的核心城市之一，所受到的创伤也不容忽视：2008年2月，珠海的房价为7161元，到了2008年5月，就降到了5105元；珠海2007年全年月均成交量为25.58万平方米，到了2008年上半年，月均成交量就降到了15.05万平方米。国家紧缩性政策的出台，使珠海乃至全国的房地产市场遭到了严重的打击。除此之外，国际金融风暴愈演愈烈，对我国的房地产市场而言，又是一次严重的考验。然而，值得庆幸的是，为了对
10、抗金融风暴的影响，国家下半年出台了“二套房贷适度放宽、以税费减免刺激购房消费、合理为开发商资金松绑”等一系列的政策。与此同时，珠海也相应的出台了“暂停交易手续费，房地产评估由买卖双方自由选择，不作为交易办证的必备条件；根据申请人的住房公积金缴存情况、资信、还款能力和贷款总额等因素确定具体贷款额度，最高额度则文件规定执行”等一系列救市政策。这些政策的出台，对缓解各地楼市危机均有积极作用。6.合作方式及风险评估 （1）合作方介绍： 土地方为珠海天朗海峰商贸有限公司 （2）合作方式 合作方式 六福地产一次性买断土地使用权，单独开发 操作方式六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议，然后
11、在市国土资源局办理土地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。 （3）主要合作条件（与土地方的土地价款及付款进度） 土地价款：总占地面积为17428平方米，土地补偿费总额为180865169.8元（以单位面积价格10377.85元/平方米计算，价格数据来源于六福房地产评估咨询有限公司）付款计划：a.双方签订协议后一周内六福公司支付给土地方4000万元，并打入双方共同指定的公证处账户。然后六福公司去办理项目立项,如果该项目立项不成,该笔款如数退回给六福公司。 b.六福公司与市国土资源局签订国有土地出让合同后，由公证处将4000万元存入土地方指定的账户。 c.在
12、六福公司与市国土资源局签订国有土地出让合同后，并在土地方将全部开发用地按要求交给六福公司后一年内分四次付清余款。土地方的主要工作：a.负责在项目立项后90日内一次性提供所有用地供六福公司使用。 b.所提供的土地必须符合“五通一平”（即通路、供水、排水、通电、通讯、场地平整） c.负责出局办理项目手续的全部文件、资料、证明等，并负责提供人员配合。 d.负责协调提供该项目临时用水、临时用电。 e.配合六福公司办理该地块从项目立项、签订土地出让合同、取得国有土地使用证的所有相关事宜。f.负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证六福公司合法开发、建设、销售、使用项目的整个过程中不受因土地方的责任干扰。
13、（4）合作风险评估 合作背景：出于公司战略的原因，珠海天朗海峰商贸有限公司愿将其下属位于珠海前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉的东南角的土地使用权对外出让。我公司为刚成立不久的房地产开发公司，为了打响第一炮，在经过各方面的调查后有意购买该土地。在此情况下，六福公司直接与土地方进行合作。 土地使用年限：土地使用出让年限为70年。 土地权属情况：根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。 付款进度与土地手续的配合：从前面的付款计划可看出，基本每笔付款都对应相应工作的完成，最大限度避免合作风险。7.总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，我公司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市国土资源局
14、办理协议出让，合作风险相对较低。宗地拟规划为商业、居住用地，土地使用性质基本明确。第三部分、市场分析一、 珠海商品住宅市场总体特征：1、 整体市场稳步向好； 珠海前山区域-房地产市场分析一河两岸房产开发状况： 早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园、涛景花园、港湾苑、南苑、海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。如今，政府已加大对前山河的整体规划、整治力度，一些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出“许珠海一个未来”的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，一河两岸开始显现出其轮廓。再加上蓬勃发展中的前山、南屏在生活配套设施方面不断地完善，为一河两岸的发展提供了强而有力的支持。 前山河一河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计2005年年底正式全面开工。随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城、荣泰河庭等大型房产项目、荣延锦苑、丽香苑等小型楼盘的开发落成，前
