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1、湖南工程职业技术学院备课纸首页课程内容第一章 房地产经纪概述第 1 讲执行情况日期教研室主任签字星期班级节次课程类 型理论能力培养目标通过教学使学生做到:1、明确房地产中介与房地产经纪的概念2、掌握经纪活动与房地产经纪活动的方式重点与难点重点:房地产经纪与经纪活动方式的区别主要教学方法主要教学方法利用讲授法进行讲解房地产经纪的发展，用比较法说明房地产经纪与经纪活动方式的区别。教学组织设计以讲授为主，辅以板书说明房地产销售代表应具备的素质与能力。 理论讲授85分钟,课后总结及思考5分钟教学后记作业布置第一章 房地产经纪概述第一节 房地产业与房地产中介一、 房地产的含义和特点（一） 房地产含义可从
2、四个方面阐述：1、 建筑学上讲是土地，房屋、建筑物的总称。2、 经济学上讲是指城市的房产和地产的合称，而且也包括产权等经济权属的含义。3、 实物形态上讲是各种明确了权属关系的土、房以及与之相连建筑（如水塔等）。4、 经济形态上讲是不同产权所有者所拥有的不动产，凝结着活劳动与物化劳动。（二） 房地产特点不可移动性、房产地产不可分割性、品质差异性、价值高大性、使用耐久性、供给有限性、用途多样性、价值变化相互影响性（三）房地产经济活动的主要内容及房地产市场及交易的特点房地产经济活动主要内容：生产环节-流通环节-消费环节（四）房地产市场特点：1、信息不充分、不对称2、产品不同质性3、自由进退难度大（五
3、）房地产交易特点1、 位置不可移动性决定商品实物交易固定性2、 商品价值大，使用每一笔房地产交易都是大额交易3、 商品价格形成复杂4、 房地不可分，使房地产交易涉及一系列产权、法律问题5、 交易多层次性，划分为三级市场结构6、 交易主体广泛性，目的多样性7、 交易形式多样性（六）房地产业1、概念：是进行和房地产有关的经济活动中相关的部门、企业、人员所组成的行业。2、特点：基础性，先导性，带动性和风险性。3、行业细分：房地产投资开发业和房地产服务业（中介与物管）二、房地产中介（一） 房地产中介含义1、 广义：指在房地产经济活动中，为房地产生产、流通、消费等环节广泛提供的委托代理、投资咨询、价格评
4、估、经纪业务等多元化的居间服务业务。包括多种业务形式和内容：如咨询、策划、广告、测量、会计、经纪、估价、金融、保险、信托、法律、监理、物管等。2、 狭义：指在房地产市场中，以为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目的的而进行的房地产在租售阶段的委托代理、价格评估和经纪服务等居间活动。城市房管法规定房地产中介服务主要为：房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种。二手房的优势随着人们住房消费观念的转变，原先不为人们所看重的二手房已逐渐显现出自身的优势所在，成交量一再攀升。买二手房已经成为众多春城市民的选择。二手房有什么优势呢?专业人员给出了答案。一，交易简单，不容易出纠纷。买房前到房产
5、部门检验卖家的土地和房屋所有权证书，不会上当受骗。二，房屋质量一目了然。二手房都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。另外，八九十年代的房子虽然户型设计不太好，但质量通常还不错。三，房子几乎没有污染源。新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛，苯什么的，二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。四，房子周边的配套设施健全，衣食住行很方便。二手房通常都有很健全的配套设施，如：菜市场，医院，学校，公交车什么的，日常生活很方便。五，你可以选择和什么样的人做邻居。买新房时，你根本
6、不知道自己的邻居会是什么样的人。但是，买二手房时，你却可以先考察考察周边都住些什么人，有利于给孩子选择一个健康的环境。六，你可以选择一个拆迁风险小的地段。买房子最大的风险之一就是拆迁，除了少数大城市，被拆迁的通常都是弊大于利，得不偿失。所以，买房子之前，就要把拆迁的风险考虑进去。至于哪些地段拆迁的风险大，这就仁者见仁智者见智了。最近，我这里在修路，一个新建的三层楼被拆了，房主从来都没住过的，好可惜。七，二手房的价格便宜。碰到哪些急需用钱的卖家，你可以压压价，非常划算。八，二手房的价格较新房更趋于多元化九，二手房都是现楼，不会出现“烂尾”现象十，用于投资的回报率二手房比新房好第二节 经纪与房地产
7、经纪一、 经纪概述（一） 经纪的基本含义经纪活动是社会经济活动中的一种中介服务行为，个体是指在市场经济条件下，为促成他人交易而从事的的居间、行纪、代理及咨询有偿服务活动。 无论哪种经纪活动，都包含两层含义：1、是一种中介活动，主要提供信息和专业知识服务为进行“牵线说合”，促成交易。2、以获取佣金为目的，即经纪人提供中介服务，以赢利为目的，并以“佣金”方式取得劳动报酬。（二） 经纪活动特点1、 活动范围广泛性2、 活动内容服务性3、 活动地位居间性4、 活动目的报酬性5、 活动责任明确性（三）经纪活动主要的方式：1、 居间：是指经纪人以自己的名义为交易双方提供信息及条件、撮合双方交易成功的商业行
8、为。是一种买卖关系最简单，最灵活而本身承担的商业风险最小的中介活动，是经纪行业中广泛采用的一种基本形式。介入交易双方的交易活动程度较浅，较窄，服务内容简单。无长期合作关系2、 行纪：是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。特点是行纪属于自为营业主体，但为委托人的利益而进行活动；服务对象和范围比较广泛，服务内容和参与程度较深，以自己的名义进行活动，行纪活动中的权利与义务归行纪人自己。有长期固定关系3、 代理：是指经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任和商业行为。经纪人只能以委托人名义开展活动，活动产生的权
9、利与责任归委托人，经纪人只收取委托人的佣金。有较长期稳定关系 二、经纪收入佣金是经纪收入的唯一来源，性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。受国家保护。分为法定佣金和自由佣金。1、 法定佣金：是指经纪人从事业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准。具有强制力，当事人双方必须接受，不得高于也不得低于法定佣金。2、 自由佣金：是指经纪人与委托人协商确定的，一般确定并写入合同具同等法律效力。注意：佣金不等于回扣？。（讨论）答：有相似之处，是商品经济发展产物，起到促进商品流通的作用，给经纪人付佣金和给对方采购员一定的回扣都是企业促销手段。 有本质区别：佣金是合理合法收入，是由经营收入、劳动收入和
10、风险收入构成的综合体，而回扣不是风险收入，也不是劳动或经营收入，而是卖方转让给买方的一部分让利。 在我国收受回扣属于违法行为。第三节 房地产经纪现状与未来发展一、 房地产经纪行业产生与现状二、中国房地产经纪业的现状特点 “房地产经纪人”这个流行于欧美发达国家精英人群的职业名词，已经随着近年来中国房地产市场的蓬勃发展，逐渐被国人所接受。房产经纪人作为一种新的职业类型进入中国市场，不过是近十几年的事情，然而它的发展势头却是非常的迅猛，更为重要的是，相对于发达国家来说，中国房地产经纪行业的发展仅仅是刚刚起步，其背后蕴藏着巨大的发展空间。从房地产经纪人的职业性质来看，其职业发展与国家的房地产市场乃至整
11、个国民经济的发展有着密切的联系。作为与房地产市场相关的衍生职业，房地产经纪人具备独立性与依赖性并存的复杂的职业特征。1、一方面，根据经纪人行业的职业特点，经纪人在从事居间活动时，相对于业务双方当事人来说，具备有第三者的身份，这为经纪人的独立执业奠定了基础，同时，这也是经纪人行业与代理人行业的重要区分标志。2、另一方面，由于房地产经纪人所从事居间活动的标的物主要为“房产”这一特殊物品，从而决定了房地产经纪人的职业活动范围必然不会脱离房地产市场，因此国家宏观经济以及房地产市场的变化趋势将直接影响到房地产经纪行业的发展前景。三、房地产经纪业存在的问题应该说，目前中国的房地产经纪人行业仍然处于一个非常
12、低级的职业水平，其特点集中体现在1、经纪服务内容单一2、从业人员素质不高、专业知识匮乏3、执业信誉较差等等。这一系列问题直接导致的后果就是，房地产经纪人在整个社会中的美誉度较低。对于一般社会大众来说，更喜欢将经纪人称之为“中介”这一略带贬义的名词，这也从另外一个侧面反映了当前房地产经纪人所处的一种尴尬的境地。为什么房地产经纪人在当前的中国社会中，很难获得其应有的职业声誉呢？众所周知，房地产行业的专业性是非常强的，这必然要求其从业人员具备良好的职业素质，因为这是其服务质量的基本保障。由于房地产经纪人主要工作范围是在房地产三级市场，也就是说，经纪人本身并不会像开发商下属的售楼人员或代理人员那样，以
13、出售己方的房产为其主要工作内容，而是更侧重于提供专业化咨询的服务，因而更像是架设在房地产买卖双方之间的“桥梁”。能否提供给顾客满意的服务，是衡量房地产经纪人工作成功与否的重要标准，那么在整个房地产经纪业务活动中，经纪人的作用就显得尤为突出。当前的房地产经纪行业是以经纪公司为主体架构的业务模式来进行盈利活动，公司是市场的主体，而经纪人过分依赖于公司搭建的框架，来从事经纪活动。在这种体制下，经纪人在从事业务的过程中，更多的是以公司的信誉为担保，缺乏必要的独立性及责任感，同时，其执业的大部分收入都是由公司赚取，而作为业务主体的经纪人只能取得其中较小的一部分，利润的分配不均，导致了经纪人普遍存在不满的
14、心态，加速了本行业的人才流失。就目前经纪行业的薪资标准来看，很难对高素质人才产生吸引力，而人才的匮乏正是当前经纪行业难以提高的重要原因。据调查，很多房产买卖当事人认为，目前经纪行业的收费标准与其所提供的服务并不相称。对于很多经纪公司来说，其服务内容还是处于一种非常原始的状态，仅仅限于提供一些未经加工的房源信息，至多再提供一些简单的过户贷款协助工作。对于经纪人，在此业务活动的过程中，其角色也仅仅是简单信息的提供者，而忽略了经纪人作为专家顾问的专业本质，职业内容的简单化，使得经纪人这一职业并未发挥其应有的光辉。由于行业的不规范而对社会大众造成的误导，使得公众以错误的标准来评判经纪人行业。随着经济的
15、飞速发展，人们接受服务的意识也将会越来越强烈，传统的具有中国特色的中介服务已经愈发暴露出其严重的弊端，随着国外先进服务意识的渗透，经纪人行业的发展也是势在必行，以适应经济的发展和人们的需求。四、房地产经纪行业的发展要有一个良好的职业发展环境，一方面，必须重视其行业的从业人员，也就是说，房产经纪人应该成为房地产市场真正的主体。就像律师、注册会计师等职业一样，其个人的信誉应该成为其执业发展的基础，被社会大众所认可，而决不能以传统的公司为主体提供服务。另一方面，丰厚的薪资待遇也是经纪人行业发展的必要条件，只有这样，才会有足够的吸引力为整个行业储备足够的人才。应该说，这是经纪行业想要发展的基础，离开这一要件，那么再说任何标准都会显得苍白无力。房地产经纪人职业内涵的转变，是今后房地产经纪行业发展的
