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1、职工住宅回迁楼项目可行性研究报告第一章 申报单位及项目概况一、 项目申报单位概况 该项目由XX市XX食品有限责任公司为承办单位。 XX食品有限责任公司，公司实行董事会领导，经理负责制，实行现代化企业管理，产权清晰，责任明确、政企分开、管理科学。截止2009年12月底，资产总值7500万元，其中：固定资产净值3700万元，公司现有在职职工170人，其中：中层以上管理领导18人。具有专业技术职称人员25名，主要经营生猪屠宰、冷库仓储。二、 项目概况21、拟建项目建设方案211、项目提出的理由 XX食品有限责任公司是XX区的老企业，在公司领导的带领下一直为XX的经济发展贡献着自己的力量。在2008年
2、省委省政府下达的“三年大变样”政策的推动下，XX区进入了全面的城市改造工程当中。今年的XX北路扩宽工程是城市改造道路扩宽工程之一。我公司原职工住宅楼处在了XX北路扩宽工程的范围之内。为此区政府决定拆除我公司原职工住宅楼，配合XX北路道路扩宽、改造、拆墙、透绿工程建设。我公司积极落实区委区政府的工作精神，配合规划，城建部门在相应的时间内认真做好各项工作，拆除了原职工住宅楼，并按照区长办公会议决定纪要【2009】4号文件，在食品公司院内建设两栋职工住宅楼，用于安置职工户回迁。2.1.2、项目建设规模及主要内容2121、建设规模及目标 XX食品有限责任公司XX北路职工住宅回迁楼项目总占地面积7112
3、平方米，总建筑面积13253平方米，全部为住宅楼。其它公共配套设施主要包括配套相应设备、上、下水管路、供暖管路、供电线路以及项目区内的绿化、道路等。2122、主要建设条件 新建XX食品有限责任公司职工住宅回迁楼工程项目，选址位于XXXX北路东侧，XX路北侧。项目选址交通方便，基础设施齐全完善，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完备后就可以开工建设。2123、气象条件 XX市XX区位于.该地区属于大陆性暖温过度的半干旱季风气候区，夏季凉爽，冬季寒冷，春季多风砂天气，绝对最高温度为39.1（1968年8月10日），绝对最低温度为-25.8（1978年2月8日）年平均气温7.6，1月份平均气温
4、为-10.5，7月份平均气温23.1，年平均降雨量563.9mm年最小降雨量为379.1mm，主导风向为西北风，年最大风速为21.3m/s，年平均风速3.5m/s，年平均蒸发量为194.5毫米。2124、公用配套设施条件21241、供电及通讯条件 XX区居民和厂矿用电，由XX区供电公司供给，供电线路直接穿过该项目，供电有保障；XX区已安装程控电话，并与全国联网，通讯极为方便。21242、供水条件 XX区居民和厂矿用水，由XX区自来水公司供给，临近供水管网，能够保障供水。21243、排水条件 排水管网直接通到市政污水管网，建筑物排水管网可与之相接，极为便利。212、交通条件 新建XX食品有限责任
5、公司职工住宅回迁楼工程项目，选址位于XXXX北路，该项目选址交通方便。213、项目建设地点 XX食品有限责任公司职工住宅回迁楼工程项目，选址位于XXXX北路东侧。占地面积7112平方米，场址大致呈矩形，场址相对较为平整。214、项目总平面图布置、主要建、构筑物及公铺设施方案2141、建筑设计指导思想与原则 项目策划的指导思想应从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”做为核心理念，把环境设计放在首位，进一步完善公共服务设施，创造出高质量的城市景观环境，形成独特的都市格局；另一方面，还应遵循节约都市土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置都市用地和交通网络，形成具有区域特色的城市空
6、间结构。2142、总平面布局及功能分区 拟建项目规划平面图已经区规划批准（详见附图），符合城市总体规划要求，拟建住宅楼共计建筑面积13253平方米，全部为砖混结构。2143、主要技术经济指标 主要技术参数详见附表1-1215、建筑方案2151、建筑方案描述 拟建项目住宅可容纳180户居民，布局分为一梯2户，户型分为67.07平方米、89.41平方米、76.3平方米、91.29平方米，套型面积90平方米以下户型占总住宅建筑面积的73.77%，具体详见附表1-2。 由于楼盘均为单元板组合，东西向布置，故每户均有良好的采光和通风条件。此种户型多为北方寒冷地区所欢迎。21512、建筑风格 建筑物建筑风
7、格以中式建筑风格为主，均采用红色水泥瓦坡屋顶，外墙为水泥抹面，刷外墙涂料，白色窗套及腰线，以浅色调为主，采用双玻一纱塑钢窗，南侧外露窗采用一玻一纱塑钢窗，入户门为钢质防盗门；单元门采用楼宇对讲门；使住宅形成简洁明快、古朴典雅，与周围建筑相协调。21513、住宅结构方案 住宅楼结构形式均为砖混结构，按新规范要求，XX区按7度抗震设防，地震加速度为0.15，要淘汰实心粘土砖，采用空心粘土砖，并逐步淘汰砖混结构，积极推行C、L结构体系，并逐步推广，在建筑材料的选择上应本着就地取材、经济安全的原则，屋面及外墙保温应满足新规范的节能要求，并在设计及施工中严格把关。21514、建筑功能 住宅楼皆设厨房、卫
8、生间，最大限度地为用户提供舒适、安逸的居住环境。21515、主体工程与辅助工程 拟建项目主体工程为住宅楼，辅助工程分为项目运行配套工程。项目运行配套工程为水、暖、电等室外辅助工程。2152、项目配套设施21521、供电及通讯条件 项目供电遵照XX市城镇居民住宅供电管理（暂行）规定由XX北路引低压电缆直埋至住宅区，放射式敷设至各栋建筑物的配电柜，供到各户，每户一块表，集中安装。电话、电视网均纳入城市网络，每户设一个电话插座，电视插座。21522、供、排水条件 项目区给水管网采用生活、消防合用方式，环网布置，均有XX区供水有限公司给水管网供给，可由XX北路引入。21523、供热条件 项目区供热采用
9、集中供热以满足采暖、洗浴、引用等。21524、施工条件 项目区内的“三通一平”工作初步完成，施工条件具备。22、投资概算及资金筹措221、投资概算编制原则及依据2211、政策依据 主要依据中华人民共和国建设部，发改委二OO六年七月三日发布的发改委投资20061325号文件建设项目经济评价方法与参数（第三版）的通知中规定的关于投资估算所规定的内容而进行编制的。按照规定，开发建设投资主要包括征地费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公用配套设施建设费、管理费、财务费、销售费用、开发期的各种税费、工程监理等项费用、不可预见费等。2212、土建工程估算依据 该项目主要是新建住宅楼及配套工程，建筑
10、安装工程费用及公用工程中的土建工程费用主要依据河北省建委二OO八年颁布的全国统一建筑工程装修消耗量定额（河北省）中的有关规定而进行估算的。基础设施建设中的供电工程投资，主要以供电部门提供的造价，并考虑各种因素而进行估算的；供、排水管理工程投资以XX区自来水公司提供的标准考虑各种因素而进行估算的；供暖管理主要依据供暖及安装部门提供的造价，并考虑各种因素而进行估算的。2213、基础设施中的配套设备及安装费估算依据 该项目所需的设备主要是供电设备、供热设备、主要依据供电公司和供热设备生产厂家提供的价格，并考虑各种因素而进行估算的。设备安装费，主要依据安装公司报价，并考虑各种因素而进行估算的。2.2.
11、1.4、土地费用2.2.1.4.1、征地、征地管理费征地费按土地中心竞争价格，征地管理费按河北省物价局、河北省财政厅冀价经费字200132号文中的规定而进行测算的。2.2.1.4.2、契税按国务院第244号令中的规定进行测算的。2.2.1.4.3、手续费、办证工本费按照物价部门和土地部收费的标准而进行测算的。2.2.1.5、前期工程费2.2.1.5.1、工程勘察费主要依据项目建设单位与勘察设计单位签订的合同金额而进行计算的。2.2.1.5.2、工程设计费主要依据项目建设单位与设计单位签订的合同金额而进行计算的。2.2.1.5.3、环评费按照国家计委、国家环保局计价格2002125号文中的规定而
12、进行计算的。2.2.1.5.4、项目前期费按照国家计委冀价格19991283号文的有关规定而进行计算的。2.2.1.5.5、临时接电及供电线路费 主要依据XX区供电分公司的规定而进行计算的。2.2.1.5.6、临时接水 主要依据XX区自来水公司的规定而进行计算的。2.2.1.5.7、规划测量费 按当地规划部门的规定而进行计算的。2.2.1.6、其它费用2.2.1.6.1、施工图审查费 按河北省物价局、河北省建设厅计价经费字200227号文的有关规定而进行计算的。2.2.1.6.2、招标代理服务费 按国家计委价格20021980号文的有关规定而进行计算的。2.2.1.6.3、工程质量监督费 按河
13、北省物价局、财政厅计价经费字2002第32号文的有关规定而进行计算的。2.2.1.6.4、工程监理费 按河北省物价局、建委计涉费字1992243号文的有关规定而进行计算的。2.2.1.6.5、竣工图纸编制费 按国家计委、建设部计价格200210号文的有关规定而进行计算的。2.2.1.7、管理费主要依据财政部财建 2002394号文中的规定而进行测算的。2.2.1.8、期间税费2.2.1.8.1、城市配套费根据XX市城市建设委员会张建函19981号文中的规定而进行测算的。2.2.1.8.2、人防结建费根据XX市人民政府张政199352号文中的规定而进行测算的。2.2.1.9、不可预见费主要依据建
14、设部的有关规定而进行估算的。2.2.2、投资主要指标2.2.2.1、建设工程费该项目建筑安装工程建筑面积13253平方米，投资额为1722.89万元（包括：土建工程、楼内供水、供电、排污、通讯、电视的管网等，不包括电梯设备费、安装费）。详见附表1-5。2.2.2.2、工程建设其他费用前期工程费131.94万元，期间税费80.07万元，基础设施建设费403.39万元，管理费用23.67万元，其它费用为50.44万元，详见附表1-6、1-7、1-8、1-9、1-10。2.2.2.3、基本预备费由于尚未完成地质勘探和施工图设计，基本预备费按建筑安装工程费、工程建设其他费用的5%进行估算，费用为187
15、.6万元。2.2.2.4、涨价预备费由于工程项目建设期较短，涨价预备费忽略。2.2.2.5、项目总投资该项目总投资为2600万元，其中开发产品成本2600万元。详见附表1-3.2.2.3、投资筹措方案2.2.3.1、投资筹措与来源该项目建设期为1年，项目总投资2600万元，其中：建设投资为2600万元，承办单位筹资2600万元。详见表1-12。2.2.3.2、资金适用计划按照项目工程进度、陆续投入资金、直至建成投入营运。该项目投资计划与资金筹措，详见表1-11。2.3、项目建设组织管理与实施计划2.3.1、组织管理机构 拟建项目在建设期间内由XX市XX食品有限责任公司承办，因食品公司不单独设置基建处，没有专业的工程人员
