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1、楼盘订价原则与方法订价的原则与方法第一部分先期策划阶段（营销策略报告中）的订价一、订价思路项目先期价钱定位应从以下三个方面考虑：市场需求目标客户对项目所在片区的可接受价钱限度；项目成本含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及管理花费等；市场价钱本项目客户可能选择的其余竞争项目的价钱水平易质量对照。以上3个方面分别决定了本项目订价的上限、下限和订价区间。以下图：/更高的价位市场需求承受能力客户内心价位关隘竞争敌手价钱水平项目成本更低的价位在此价钱以上没有可能的需求项目价钱的上限项目订价的出发点和依照项目价钱的下线在此价钱以下没有可能的利润二、价钱定位参照表示例：竞争片区主要产品市场价钱4800
2、5500元/项目成本3500元/本片区主流市场均价钱4000元/目标客户对总价敏感界限三房100左右总价45-50万本项目入市均价4500-4700元/第二部分销售履行中的订价目前订价的方法，住所广泛采纳市场比较法拟订楼盘的价钱，市场比较法是经过与较近期间已经发生了交易的近似房地产项目个案价钱作比较比较，修正求取最可能实现的合理价钱的一种估价方法。所以最切近市场，最拥有竞争参照价值。商业的订价可用市场比较法联合利润复原法确定，原则相像不过在比较要素上有所不同。这里所指的近似房地产，是指用途，建筑构造，所处地区等同样或相像的房地产。1 价钱形成整体思路一个完好的价钱方案拟订共分为四大步骤。第一步
3、：有关准备1.从头估计项目成本确2.确定订价方法定3.剖析竞争敌手确定销可比较楼盘采集资料售目标4.对本项目资料采集5.认购客户产品需求资料采集6.有关三级市场价钱资料采集第二步：确定核心均价1. 设定可比楼盘可比要素、权重，依据评分标准打分。2. 形成初步核心均价。3. 环绕核心均价，确定均价范围，确定实收均价4. 价钱分解，分栋分期价钱确定第三步：价目表制作第四步：对外价目表制作1.建立价钱表EXCEL框架，房号面积表、1.确定付款方式与优送面积表（查丈面惠促销额度积）、项目现场检查表。2.计算均匀折扣率2. 价风格差水平差、垂直差、送3.在实收价目表和平面积调差、特别调差确定均折扣率确定
4、后，反推对表面价。3.合成实收价目表4.对表面价比较4.价钱剖析议论形成对外表价要点与发展商交流实收均价范围与价钱分解要点与发展商确定实收价钱、付款方式与优惠折扣2 有关准备工作一般采纳市场比较法订价在价钱拟订时需准备三方面资料：市场调研、本项目资料、目标客户检查(需讨状况)。2.1市场调研? 宏观市场价钱走势? 可比楼盘的选择? 可比楼盘有关资料采集剖析? 部分需要三级市场的资料可比楼盘的选择可比楼盘选择的原则本项目的可比楼盘选择1地区片区竞争2质量竞争3定位竞争（户型和客户的定位一致）4观点竞争（主要卖点的推行）5客户源竞争选用在售的最有可比性的楼盘6-8个盘为宜，要点市场最少许多于6个，
5、最多不超出10个。（如需要可选用已售楼盘的三级市场的可比楼盘进行价风格查）。表格形式以下：(以下所有表格为示例,详细模板详见有关价钱数据表库)表1可比楼盘项目比较要素检查表楼盘名称可比楼盘1（示例）地点发展商建筑设计承建商园林设计规模园林配套设备景观及噪音地区及小区治安容积率车位层高适用率间距及通风范光交通物业管理企业物业管理费电梯及智能化设备项目名称项目1项目2表2可比楼盘销售状况检查表项目3项目4项目5项目6项目7项目8分期状况建筑层数入市整体均价解筹优惠开盘优惠现整体均价最高价最廉价一房高低均价二房高低均价三房高低均价四房高低均价五房高低均价复式高低均价按揭折扣促销优惠销售期销售率均匀层
6、差最小层差最大层差最大朝向差项目名称房型面积（）总价（元/）表3三级市场可比项目检查表单价原总价（元/）（元/）原单价（元/）价钱涨幅（%）月租金（元/）备注2.2本项目状况? 本项目的查丈面积数据用于制作房号面积表、附送面积表。（套内面积表的形式同房号面积表）? 实地检查项目各单位的水平、垂直调差状况，资料采集统计剖析并形成水平检查表、垂直（景观）检查表、特别调差、送面积调差表等系列表格。表4房号面积表座号1栋房号ABCD户型4/2/24/2/23/2/23/2/2楼层建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积30/3128/2926/2724/25232221201918171615141312111098765432表5赠予面积统计表A类双层高天台+落地凸窗+花槽/花园+地下室B类1/2入户花园+正常天台+凸窗C类生活天台座号1栋房号ABCD户型4/2/24/2/23/2/23/2/2楼层A类B类C类A类B类C类A类B类C类A类B类C类30/31292827262524232221201918171615141312111098765432序号123456评定项目评分标准描绘5正南、东南朝向状况3正东、西南2东北0正西、西北、正北5三向采光采光状况4双向采光2
