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1、奥林匹克项目定位策划书北京*房地产投资征询有限公司目录一、 市场分析二、 本项目分析三、 市场产品对比分析四、 市场调查结论五、 目的客户群定位六、 营销建议七、 广告宣传八、 销售管理九、 营销服务承诺及售后服务十、结束语 引言受开发公司委托，依照项目实际状况，在对本项目周边房地产项目调查研究基本上，对此项目市场定位分析建议如下：一、 市场分析（一） 北京大市场分析1、 市场供需分析(1) 商品房供应l 投资持续增长 房地产开发投资和当年新开工商品房屋面积是反映房地产市场供应状况两项重要指标，据北京市记录局记录，北京市房地产开发状况如下：开发总金额比上年同期增长开发总面积比上年同期增长105
2、0亿元11.72737.64万平方米30.3其中：住宅700亿27.7%其中：住宅万平方米21.7从上表可以看出，房地产投资及当年新开工商品房屋面积增长势头依然很大，房地产开发依然是增长。l 供应量充分 从至每年商品房实际竣工量都保持在1000万平方米以上，为市场提供了比较充分商品房供应。由于近两年已经形成北京房地产投资峰值年，依照建设周期，从起商品房竣工面积将会逐年迅速提高。因而从商品房供应总量上看，商品房上市量仍会保持一种较大幅度增长。 l 供应构造多样化政府及关于部门依照中低收入人群需要，下大力狠抓了经济合用房建设，调节了产品构造。经济合用房达到200多万平方米；此外，由于开发商之间激烈
3、竞争，按消费层次细化市场格局已经基本形成，中低价位住宅比重正在逐渐上升；此外，在市场上新样式、新功能、新户型楼盘也不断推出。这种总量供应充分，供应构造多元化趋势，对广大消费者来说，无疑是购房置业好时候。对开发商来讲，是一种机会同步也是一种挑战。大量供应，增长了市场竞争，必然带来相应风险。面对越来越精明消费者，规避风险唯一出路，就是提高产品性价比和舒服度。（2）商品房需求，北京销售商品住宅1038.28万平方米，比去年同期增长了19%。因而尽管商品房供应量会持续增长，但从需求量看，如果市区内项目以低价位高品质出当前市场上，无疑将会再次引起销售大战。市场发展将是某几种项目热销，而不是整体热销。两极
4、分化日趋明显，但就北京市房地产总消费水平和发展水平而言，是增长型。 2、市场利好 （1）政策向消费者倾斜，利好办法不断出台 为了使广大市民尽快改进居住条件，提高生活质量，政府近年来持续出台了一批勉励消费者购房置业政策和办法，如先后出台了关于北京市城乡廉租家庭申请租金补贴还贷购房关于问题告知、关于北京市城乡居民购买经济合用住房关于问题补充告知，关于商品房销售关于问题告知和关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊关于问题告知等，为消费者创造了一种极为有利置业环境。 北京市又出台了一系列新政策，从内容上看，对今年消费需求将起到很大推动作用,特别是33号文献补充规定发布，某些通过合同出让获得土地，并且
5、原先决定进行土地储备开发商将不得不提前上市，加上大量经济合用房，供应速度也许将不不大于需求，会导致上半年市场竞争加剧。但由于严控土地出让政策出台，也限制了将来市场商品房供应量，从而在后期会带动房价发展。 （2）减免契税，减少个人购房贷款利率底，北京市地税部门出台了被拆迁户拆迁前购房契税减免新办法，明确了拆迁户只要是在从房地局正式得知拆迁后购房，就可以享有到减免契税待遇。关于部门于1月又出台了减少住房公积金贷款利率新办法。同月又出台了申请住房公积金贷款须提供个人信用级别办法，并给与AAA级申请人贷款额度可上浮30，并只交纳95担保服务费优惠。 （3）市政建设进一步完善，逐渐消除距离对居住影响北京
6、当代化交通提速表日前对外发布：公路总里程达到14700公里；新开辟公共电、汽车线路200条左右；环保型运营车辆达到80以上。同步，完毕都市铁路、地铁八通线、地铁5号线建设，开通地铁4号线、地铁奥运支线、东直门至首都机场迅速轨道等工程，初步形成轨道交通基本骨架。综上所述，当前房地产开发无论是政策环境还是供需市场，都是十分有利。项目开发有一定风险，但在合理分析市场、详细研究产品基本上，开发出好项目，实现预期利润是可实现。3、市场预测：（1） 热点区域 北城继续升温。发展商“扎堆儿”于 中关村、海淀区、亚运村，特别是对北京西北城开发，如朝阳北亚奥片区将来市场定位是一种国际型商务居住圈，届时将有大量国
7、际型人士，中关村IT界人士，海淀大学城区教诲界人士及高素质商务人士生活、工作、居住于此。这将大大提高该片区市场知名与认同度，提高该片区居住环境质量，是朝阳区乃至北京市重点发展地区，是将来北京市风水宝地。奥运商圈将成为北京房地产市场主战场，以体育文化为主奥运商圈，亚北地区将浮现一种更当代化、更有超前性奥运城及奥运商圈。北京办奥，奥运村及奥运设施是北京房地产市场新需求。据悉，奥运村在奥林匹克公园内占地80公顷，建筑面积共47万平方米，涉及公寓、娱乐场合、餐厅、医疗设施等等。到奥运会举办之前，除奥运会自身所需要场馆外，其她直接需求不会增多，但潜在客户大大增长，办奥运会使北京全面核心地位得到加强，国际
8、化限度提高，都市功能得到加强，环境得到改进，会吸引更多国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续发展，整个都市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业需求上升，潜在客户大大增长。 （2）热点户型 所有开盘项目中，中小户型占到了相称比例，这也是开发商针对当代都市人生活习惯与消费特点而开发。在供销两旺过程中，今年市场开发会进一步成熟，如户型向原则户型回归，楼市会更加接近主流消费人群，产品会更加体现实用性，主打户型100平米左右，这对于开发商主导与消费者投资、居住需求上也得到了某种平衡。 二、本项目分析一、地理位置本项目位处北京市朝阳区亚运村北，奥林匹克公园与国家森林公
9、园（规划中）西边约200米。科荟路南侧。东临林萃路，西接八达岭高速公路，在北四环与北五环之间，连接中关村与奥林匹克公园、国家森林公园，属旧城改造项目。二、交通状况本项目位处中关村科技园区及海淀大学园区与奥林匹克公园之间交通要冲，是连接两地区之间桥梁。规划中科荟路六车道改造工程即将动工，将来将处八达岭高速公路、科荟路、林萃路环绕之间，届时交通将十分发达。但当前该地段因尚处非成熟生活区域，交通站点少，公交线路少，交通状况不甚抱负，来往市区尚较不以便。当前林萃路有820外环线，在倚林家园站下车可到。八达岭高速公路上有618、850、328、344、315、等多路公交车线路通过。三、项目状况本项目占地
10、5100M2，总建筑面积21928.63 M2（其中地上建筑面积19756.30 M2地下建筑面积2172.33 M2，可售面积19000M2），共4个单元。呈L型连体排列。层高14层，共252户。配套设施未规划有自身社区配套，仅以首层商铺辅之.车位68个,占总户数30%。项目swot分析 依照以上项目位置状况及规划与配套状况，结合上述市场状况分析，本项目SWOT分析如下:1、竞争强项(Strength) 1) 小户型，面积适中，总价较低，特别是60M2 如下小户型是本区域市场空缺；2) 板楼设计，通透性，采光较好，周边当前在售楼盘中较少带精装修住宅；3) 位处朝阳区阳光地带，发展潜力巨大，市
11、场看好，连接中关村与朝阳北、奥运村科荟路核心地段，来往便利，又处奥林匹克公园旁，位置较好；4) 项目开发周期短，入住时间快，适当迅速销售，速战速决；5) 距京昌高速路较近，不到400米；在澳林春天等大社区边沿，可以享有到该区域某些配套；6) 项目周边规划建设日益成熟，具备很大升值潜力（特别是翠南路规划建设）；2、竞争弱项（Weakness）1) 当前社区四周环境较差，暂时搭建房脏、乱、差影响形象，体现不出楼盘自身应有质素。对目的客户有较大影响；2) 社区规模小，社区生活不浓厚不能提供相对较全面配套，设施不全，没有规划，园林景观较少；3) 交通不便，路况较差该片区尚处在未成熟阶段，交通网络不齐全
12、，来往不太以便。；4) 楼体紧邻市政道路，存在噪音影响；5) 按照消费心理与消费习惯，方圆500米半径内尚未有大、中型生活配套（如银行、酒楼、医院、商场等）缺少便利交通工具；6）户型设计1、2、3居皆没有非常明确、精确目的客户定位，为销售推广带来困难。7）现场环境狭小，不利于现场环境设计包装，因而不能得到因现场环境优美而增长对客户现场感染力，并进而达到促销目和效果客户看楼时缺少停车位置。 3、场机会点（Opportunity）1) 社区周边市政道路开通，是影响社区销售重要因素；2) 奥运规划，将涌现大量拆迁户；3) 项目附近将有地铁（城铁）概念，周边多条道路修建及规划；4) 周边项目开发带动了
13、项目区域成熟，区域价格会提高；5) 奥运地区市政投入巨大；周边道路、市政配套改进；4、市场威胁点（Threat）1) 社区周边项目较多，她们规模较大，潜在目的客户群较易分流；2) 社区旁机关公司宿舍楼建筑形式对本项目有较大影响；3) 周边项目逐渐交房入住，社区日益成熟将吸引更多客户；（现房优势）4) 该区域尚有可开发用地，将分散该区域潜在客户群； 三、市场调查为了更好把握市场、对产品有一种透彻分析，以便制定出更切实可行方案和精确市场价格预测。咱们对周边有关项目进行了详细市场调研，进行了缜密分析比较，详细如下：当前亚奥片区在售楼盘重要有：澳林春天，倚林家园，天和人家。HINHHOWIE（高巢），
14、亚奥阳光，北辰绿色家园3期（1）价格状况房号楼盘名称均价起价银行按揭开盘时间入住时间销售方式地理位置规模备注1澳林春天四期最南面一栋6300元/M2往北第一栋6500元/M2往北第二栋6600元/M2最北面一栋6800元/M2四栋平均均价为6550元/M2二居以上5868元/ M2一居(所有在底层)6000元/ M2最高8成25年.2.18.11由美好都市经纪公司代理销售在我司项目北边规模大，配套全,更快邻(仅一街之隔)国家森林公园及奥林匹克公园,是我司项目最强劲竞争对手板楼毛坯房价2倚林家园二期板楼7300元 元/M2联排别墅1元/M26800元/ M29800元/M2最高8成25年.2.10.10底由金网络经纪代理公司代理销售在澳林春天北边以联排别墅为主,少量板楼,与我司项目非同一档次,不具竞争性毛坯房价3天和人家5800 元/M2西向5400元/M2南向5900元/M2最高8成30年.9月底由亚豪地产经纪代理公司代理销售在我司项目南边由三座板塔结合楼围合而成共788户占地26000 M2毛坯房价4亚奥阳光6500元 /M25800元/M2最高8成25年.9月5月开发商销售
