《天津精英街商业部分定位和规划设计（43页）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津精英街商业部分定位和规划设计（43页）（45页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、数风流建筑，还看今朝！ 津英街 商业部分深化定位和设计探讨 思考路径 1 商业部分整体价值点分析 各地块商业物业深化定位设计 项目商业招商和其他事宜 2 3 1 商业部分整体价值点分析 1、项目内部各物业互动关系 2、周边交通通行能力、单双行、展示性等商业价值因素 3、当前规划外来可停车区域影响 4、商业规划对于当前建筑形态品质的影响 5、独特的区域文化和发展背景 6、后期销售或运营难易程度 7、目前天津市场对于目标业态的接受程度 8、招商阶段商户引进的难易程度 9、规划设计中业态多样性因素 当前各地块商业价值和交通条件分析 位置 商业价值 1号院 公园 2号院 备注 沿台儿庄路一侧通 达性较
2、好、具备海 河景观 具备一定景观优势 3号院 具备少量景观优势 4号院 具备少量景观优势 沿主干道、正对海 信百货 高： 中： 中低： 低： 5号院 当前规划各物业内部互动关系 高端生活配 套服务需求 高端配套服 务需求 物业类型 精品酒店和 超5星酒店 酒店公寓 高端住宅 写字楼 中高端生活 配套服务需 求 高端配套服 务需求 位置 1号院、4号院 1号院、4号 院、 5号院 3号院 5号院 人群构成 高端商务和 旅游人群 高端商务居 住人群 高端居住人 群 高端商务办 公人群 商业需求 特色餐饮和高端生活配 套服务 特色餐饮和高端生活配 套服务 配套餐饮和生活配套服 务 特色餐饮、快餐和便
3、利 配套服务 当前规划各地块外来停车区域分析 高档住宅、酒 1号院、4号院、5号院公 店式公寓 高档酒店 写字楼、商业 寓部分 1号院、4号院酒店部分 5号院写字楼和商业部 分、2号院商业 私有 半开放 开放 原停车区域规划方案 商业规划对于当前建筑形态品质的影响 物业 高档住宅 酒店式公寓 高档酒店 位置 3号院 1号院、4号 院、5号院 1号院、4号 院 整体品质影响程度 影响较大 影响一般 影响基本很小 矛盾 临街一层作为居住类物业价值并不高 独特的区域文化和发展背景 以英式建筑风格为主的功能完善的特色旅游商务街区 独特的区域文化和发展背景具备功能 城市客厅 津英街战略定位 旅游名片 文
4、化图腾 满足外来人群的 消费需求 旅游人流转化为 消费人流 洋味十足、中西 合璧 具有高度外向型吸 引力的业态组合 为旅游观光人群 提供的消费业态 奢侈品、各国高 档餐厅 当前招商中的可类比竞争项目 项目 新意街 津湾广场 招租面积 约6万平米 约5.6万平方米 德式风情区 约2.9万平方米 规划业态 高档异国餐饮娱 乐、异国奢侈品店 中高档餐饮娱乐、 影院 商务办公、大型餐 饮娱乐 新意街 津湾广场 德式风情区 新意街 14 号 地 2 号 地 1 号 地 商户来源较少，多为首次经营商 户，外地知名品牌进驻周期长 部分品牌 成桂西餐 1928 主营业态 高档特色西餐 红酒会所 巴巴利亚 慕尼
5、黑啤酒俱乐部 意之香 意大利餐饮 文化展 梵高等中外知名艺术家作品展览 堡康丽 特色西餐 罗马小巷 特色创意产业展示销售 威尼斯 酒吧 维罗纳 冰激凌吧 13club 演艺酒吧 养生轩 高级养生菜 ： 餐饮，娱乐 ： 精品百货店，品牌旗舰店 ： 精品酒店，旅游配套服务 ： 展览及配套服务 津湾广场 优势：前期良好的规划以及较好的招商策略使招商 进度加速； 不足：交通条件的限制和以影院为主力店的带动模 式使经营状况不理想； 一期 二期 目前进驻品牌：季诺意式休闲餐厅，亚马逊巴西烤 肉，天绿回转寿司，天使湾法式铁板烧，古典玫瑰 园 ，香港六福火锅，江南春酒家，外滩风尚、真锅 咖啡馆，花漾年滑，大成
6、家，一米香米线，泓良餐 饮 ，旺角冰镇 ，双圣冰激淋，易宴，狗不理、宝力 豪健身中心，中影国际影城，电玩酷地带，咔咔时 尚酒吧。完成一期招商50%60% 德式风情区 较小的商业体量和糟糕的交通条件使项 目商业业态招商难度较大 德式风情区由11栋德国现代形式别墅组成，总建 筑面积29059平米，地上11402平米，地下17656 平米，机动停车位282个。规划业态：办公、餐 饮、娱乐。租金报价：5元/平米*天 楼座 1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 5号楼 6号楼 建筑面积 1825.25 417.71 564.25 1315.09 871.7 784.2 楼座 7号楼 8号楼 9号楼 10号楼
7、11号楼 地下室 建筑面积 1629.55 1434.51 1311.83 828.94 419.71 17656.44 2 各地块商业物业深化定位设计 综合以上分析结果，结合目前商业市场情况和营销难 易程度对于项目进行深入思考 思考一：整体交通和展示性不足决定了尽量减小西北侧商业面积 思考二：尽量多规划利于销售型产品（面积控制） 思考三：业态规划应与同类欧式建筑区形成差异化 思考四：规划业态需充分考虑当前市场容量 1号院高端配套与特色餐饮消费 位置 建筑类型 建筑面积 单套面积 开间 1# 单一层 200300 9 m 4000 规划业态 咖啡西餐、 新派菜 中高端公寓 租售方式 考虑因素
8、台儿庄路良好的汽车 租赁/销售 通达性；定向消费业 态吸引 销售 内部较窄道路的道路 交通压力 2# 单一层 70150 69 m 配套（可餐 饮） 1#：沿街底商1层 （200300） 2#：沿街底商1层 （70150） 酒店自行配套 2号院定位方向一：国 际 名 品 旗 舰 街 纯粹 引领 共融 国 际 名 品 旗 舰 街 功能定位：高端商业，以国际一线品牌的展示、销售功能为主。 规划业态：艺术和古董、服装饰品、金银珠宝、贵族家居、礼品皮具 纯粹的英式建筑风格、纯粹的英式服务，纯粹的商业旗舰 带动城市商业升级、引领天津消费潮流 现代商业与历史遗迹的共融、竞争对手的共生共融 2号院定位方向一
9、：国 际 名 品 旗 舰 街 案例：伦敦庞德街 庞德街，最后的英国贵族风范 2号院定位方向一：国 际 名 品 旗 舰 街 案例：伦敦庞德街 纯粹英伦风格的高端购物街 庞德街为英国最著名的贵族时尚业街，拥有伦敦最精美和最昂贵的商店。 庞德街自18世纪开始，已成为伦敦的时尚购物中心，短短的一条街之上，云集了数十家世界 顶级的时装及珠宝品牌店。 这里有LV、Guc引、chanH、Prada。Escade、Hug0Boss等一系列的时装专卖店以及童 装店、精品店、鞋店和珠宝首饰店，是英国贵族和绅士们流连忘返的地方。 2号院定位方向一：国 际 名 品 旗 舰 街 案例：伦敦庞德街 庞德街共9大类业态：
10、Art and antiques （艺术和古董） Fashion and accessories(服装饰品） Fine jewellery and watches(戒指和手表） Health and beauty(健身与美容） Homes and interiors(家居） Stationery,gifts and leathergoods(文具、礼品及皮具配饰） Hotels，restaurants and bars(旅店、餐厅及酒吧） Professional services(劳务服务） Tax free services(免税店） 2号院定位方向一：国 际 名 品 旗 舰 街 产品规划
11、 层数 15层 户型面积 9001000 标准层面积 180200 开间 9 m 租售方式 租赁 所分割商铺可自由组合 2号院定位方向二：英 伦 风 情 体 验 街 业态定位和产品规划 层数 12层 开间 9米 35层 户型面积 300400 10001500平米（平 层） 业态规划 国际奢侈品品牌 展示 异国主题餐饮、 酒吧 租售方式 销售/租赁 9米 租赁 设备设施 可餐饮运营配置 可餐饮运营配 置，两侧端头各 一部直达电梯 1# 35F标准层 分割方案 2# 3# 4# 异国主题餐饮、 酒吧 商品展销 所分割商铺可自由组合 3号院高端居住社区 背景分析 项目3面为单行路1面为限 时单行路
12、而且道路较窄， 商业价值不高 一层商业对于住宅品质影响较大，不符合3 号院高端住宅区的定位 3号院 保证居住品质，坚持纯粹定位 规划定位 为保证3号院整体住宅品质，不规划底层商铺，只在大沽北路和泰安道交口 处规划住宅会所 住宅会所 4号院高端配套与咖啡西餐消费 位置 1# 2# 建筑类型 单一层 建筑面积 单套面积 70100 开间 69 m 规划业态 租售方式 中高端配 套 咖啡西餐 高端配套 销售 7000 单一层 200400 9 m 销售 考虑因素 内部较窄道路的道路 交通压力 酒店和酒店式公寓餐 饮配套，景观优势 1#：沿街底商1层 （200300） 2#：沿街底商1层 （70150） 所分割商铺可自由组合 5号院现有规划地块使用率和内部空间利用率低 当前规划分析 退线后 预估 现有双 栋规划 一层 标准层 4
