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1、经济测算与开发策略1. 物业配比2. 经济指标确定（主要为成本与价格确定）3. 经济测算4. 开发策略Ht W祯冏URI |l MOS!?原规划方案的物业面积比例项目基本规划指标 含六号地块：占地面积：49934m2容积率：4.26地上可建面积：212719m2 预计地下面积：约MOOOOm?其中：地下商业约70000m2功能名称建筑面积（n?）商业（含73000J也Fifti积）146877住宅（地上计穽容枳率而积）64314公寓式办公（地上计篦容积率面积46174酒店（地匕计算容积率面积）26992合计284357各使用功能面积分配表(WHt W祯冏URI |l MOS注：本次物业面积测算
2、不包括配奪地下车库、地下配套用房竽面积。基于项目定位基础上的物业配比建议项目基本规划指标含六号地块：占地面积：49934m2容积率：4.26地上可建面积：212719m2预计地下面积：约140000m2 其中：地下商业约700002功能名称建筑而积（m2）商业（含73000的地F面积）145000住宅（地1;讣弊容积申面段46857写字楼（地上计算容积率面枳）405(H)酒店（地上计算容积率面积）52000合计284357注一：我们仅提出基于市场的示意性功能配比.没有唯一性.实际根振政府规定、 公司策胞、建筑设计等要求进行训整；注二：本次锄业配比建议不包括阮套地下车障、地下配套用房轸面积。IH
3、； W祯冏1*1 MQS ：M ITXXO!?物业配比调整前后比较A整体物业配比在调整前后变化不大；商业面积基本不变；住宅和写字楼的面积有所下降；A酒店建筑面积上升。IH； W祯冏1*1 MQS ：M ITXXO经济指标确定小价格确定参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价:格4创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理 松.成本討各种物业类型的开发建设成本参考上海市建筑造价规范3费率心各种取费标准参照上海有关规定I 明禺是：所有经济播标的u定并没有考总e场孜曲、政集变化、供求关乐尊仅供前 期投资测算与开发!t給制定考.III聯祯冏11 MOSITXXOxi*Rvra9.开发成本的设
4、定工程类别工程描述査筑13积楼面地价（元/M2）价元逵1?目(H/M 项取/其它各项 務用（元/M2）单位面积开 发成本合计（元/M2）总开发成 本（万元 /M2）综合商业上有塔楼.地下 两层.地上四层145000（含 70000地 下面积10500（地下商 业不计楼 面地价）5000330018800 （地 下商业 5000）141000*3 5000=176 000高层写字楼地下四层，中髙 档405006000550033001480059940高层酒店四星级，包括精 装修及家具520006000800033001730089960高层住宅高档商品房.含 差修468576000300030
5、001200056228合计382128注一：在泄价计算过樓中已包恬地下车库的设成本；注二：穆面地价B?现行土地价格伯算：注三：其它费用包括孜府现贵、前期费用、佞理第用、财务贵用衿.但不包括餐项税费.III聯祯冏ORI 11 MOSITXXO师“钏数拯來源二世联估价部开发成本比较画店的单位面积开发成 本最高；5地下商业不计容积率， 不分摊地价成本，成本 优势明显。20000 1 单位面积开发成本比较地上商业因建筑体量较大，总开发成本居首；写字楼、住宅因开发量、 单位开发成本均比较接 近，其总开发成本也比 较接近。1：聯祯冏ORI |1 70、（:ITXXO修IE后租金通过算术平均法求 得本项目
6、每层的预期平均租金 范S1.取中间值为商业的参考 禾日令B2: 5.0元/天/M?B1: 8.0元/天/M21/F: 18.3 元/天/M22/F: 97元/天/M?3/F: 6.8元/天/M24/F: 53元/天/M2考虑地下商业为社区和区域商 业.在业态上以超市和家电等 专业市场为主，租金承受能力 较低，而且地下商业分割成两 半，不能形成整体，对B1和 的租金做进一步修正，其结果 为：B2: 25 元/天/M2B1 : 4.0 元/天/M2（W1：聯祯冏ORI |1 70、（:ITXXO商业租金的确定比祓3目平筑ffl金（元/S/M2）修拆毛曲修JF后粗金0夭皿悔龙广场B17-105-7I
7、/F20-3014-212/F12-200.7&-143/FI0-IS7-114/F8-12&8淮海8时代广场B11015&9I/F25-3015182/F10-150.6&93/FB-I2467.24/F5-103-6港汇广场BI15-20V-I21/F30-401&-242/F15-200.69-123/F8-104&64/FS-I03-6注：影呐修正系敬的主因購是区域因包括区戏位自怒条件、間边环境、华程摩、交茨便捷度、 立資源fit再衿租金确定方法：市场比较法商业的经济测算投资成本高；投资收益高；投资回收周期较短;投资风险较高；楼层出租面积 （平方米）租金水平 （元/天曲）年租金收入 （
8、万元/年）B2141002.51286.681176004.02569.61/F1510018.310086.02/F181009.7651 1.53/F133506.83313.54/F19005.3367.6总计8045024137.84以上血枳为惟炖步垃汁連层公血西计具二苗昱.鼻驾壬齐刖興件主.建筑面积：145000平方米A开发成本：176000万元年租金收入：24137.8万元年莒运成本：24137.8*30%=7241.3万元年收益：24137.8-7241.3=16896.5万元A投资回收周期：10.4年Kfflnt W祯冏lXRI l M (:Z ITWO不同物业投资风险系数比较投资风险的主妥构成因素:按资成本；按资收益；投资回收局期。投资风险比较结果:酒店最高；商业次之；写字楼较低；住宅最低。投资成本投资收益投资回收期投资风险商业3-423酒店420+2写字楼2446
