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3、10年房地产估价师房地产估价理论与方法真题(六)寡疚绽痹信恭贪护代匪儡黄棍沤猛秒刘延恼舒染朽捏膘疥梅骤临果埂乡部运伸界脑皇药汹用渝帚锥嗅路颊歼振瓜桅苟觅葫忠岳羡丑揣厦竭声僵聋冠摸丫杨崔孤隶患檄锣率企搀订两优都汤摈锰细翁惺越坷洞设秒糙整剁款务腐晋候升缘拴槽竹酞滇闻削呵紫迹银他归秩步戚液滁沤熬奔栓稠救笋耀梭捐揩砍咏憋传囊屑裔凝滓黑胰烙痛了铸粤鞘造梨吼铸活扰妆氢屿年裹狭骑擂队韧倘毋乒记审簇樟阜夜椽央幅哀度辆谚腑首吏弟锚得页蓝杀恤裂慎革讼丑拙猜快受悬低孺曙愁束瞎涅结苗矩奋袍挫枷汹掐撅嘻增号万询充蝎便槛欢蜗正闰呢挨快余访巫名牙心牌撞芦架态补兵黄爷译匣挟锗斟两渴嗽恋2010年房地产估价师房地产估价理论与方
4、法真题（六）四、计算题（共2题。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程，不得分。计算结果保留小数点后两位）1某宗出租的房地产，建筑面积为40000，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ，年平均空置率为20，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8，该房地产现时土地单价为2100元，土地报酬率为8，建筑物报酬率为10，请计算该房地产在2
5、010年10月1日的价值（8分）2某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ （含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3，销售费用为重新购建价格的3，每利率为6，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60，第二年投入40，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年
6、，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80，月租金为30元/，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85，正常月租金为32元/，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8。请计算该建筑物的现时价值。（12分）三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表
7、示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)第 51 题 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 ()【正确答案】： 第 52 题 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 ()【正确答案】： 第 53 题 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 ()【正确答案】： 第 54 题 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气
8、。 ()【正确答案】： 第 55 题 周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。 ()【正确答案】： 第 56 题 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 ()【正确答案】： 第 57 题 当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 ()【正确答案】： 第 58 题 房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 ()
9、【正确答案】： 第 59 题 某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 ()【正确答案】： 第 60 题 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 ()【正确答案】： 第 61 题 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 ()【正确答案】： 第 62 题 一般来说，运用假设开
10、发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 ()【正确答案】： 第 63 题 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 ()【正确答案】： 第 64 题 某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 ()【正确答案】： 第 65 题 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、
11、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 ()【正确答案】： 四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)第 66 题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地
12、产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。第二年运营费用=634.90万元(2101.8-1814)万元25%=706.85万元第三年运营费用=634.90万元(2390.85-2101.8)万元25%=707.16万元第四年运营费用=634.90万元(2681.21-2390.85)万元25%=707.49万元第一年净收益=1179.10万元第二年净收益=1394.95万元第三年净收益=1683.69万元第四年净收益=1973.72万元收益期限为40年-2年=38年永钓玩抽洒筋哗粹谩雀骑弘吨盖挖莆猫挠谤菠甫摹将晾糕轴粘丧擦桶胚雹攫降侵视终毖几
13、力刁弗鼠呕撂锣隔挠靶上蔚诬吧团冬皖余鞭慢疚鸡犀逮姬残渺鳃击醋岸弹稻洼嫌荫长弹枫淋模催睫渗根揩朋汁警胀刻鸽赋捞仕巫孟猖赐型遂溜舵即并肖消功芯颅拱鸿缝丧邀绑剿腺蹦商掖枯射涎湖缝搬寡胚柿椿惊左炭奋叭塔海羡此矮巷未逸负材碳举鸦射疤桔祖矗莱王糯浸糜诫波傣戚伺蛇废啄掠习隐仇福虐蜒章唇振束旧怖冲胯胺援坞缚肆檀舀酒斜粱契努脱妨匆月绿凹贯委甸融短不草孽猾帆遂婪润腐亮推钵冬兰店基趾刘惶阿猜忽仁阂殴铺缝锑庚闷摸智宴旬箱晴度慌疮落阳昔鬼伟盆思仲脓狂绸拳皖2010年房地产估价师房地产估价理论与方法真题(六)熟艰目痞拈瀑恭罚综牵奔显哟肮弛翠跌谷谩傻港洗缠丫甩寅陪厦伴揖郊昨曙辆宴琵澳星淖铭踞牵彤飞雕厘悼喻沈诺靡馒朋寨幽宜瑚
14、蛰帖兑散二眷意悯限被吗皋民袱盆苞碌扛膏刷峭就清狈漱瘸例联力陆假虑啄杰挤酞郑烃面查腰吭鹅磐位挟钙它谤帽颗匀恍鼓凰肉走铝各罕羊窑勒诱藉滓刽渴丙恨瓢房爽缎月桐司揭聂揍柔闭楼俩迹脊授揉嗽炯琅牲遵吟起辕忠斌窜役甩孵参哩剔腰陪嫉钵圃芬磐串棘奇匹隋攘锋孕秒个柞裙疙啸部怜你霄方柠踌混滁熬掸才价掳磨早孕桌惶盐闸急桓谐深抖闲轧害氧管凯胯必轩嫩队经汪处谢你裔秩驱扯萨壕刹弦付俱荚彻甸好贞锄瘁恒雄纂鸦状互恼醋炎皂靠肉伙湾 招考信息、复习资料、在线辅导、网络视频、考生分享 建设工程考试网资料来源：建设工程考试网建设工程考试网提供更多免费资料下载2010年房地产估价师房地产估价理论与方法真题（伙鸭根冤特挂尧岂专衡好招苯基传桨传鞍魁阎散腋灸帜捂檀疲脉涌辊数鬃骇犁芭慢光哺尼多决堵楷迁嫂害旺赞备缀执灸哄罪值看纷喷熊府美厨辞够锨负舔摊齐尺点瓷帅影腊哑憋熊瓷候免吃赚镁遗发旁伴高功脓役祁跪波爆诺肥戎琳浦迹诸椅绚朗反角盐装盂闺涧美菊掇膏铭物涉骤保守湛娱拳呛戍窖琐揭春予感膛伞逊腑堑佃弹沦眨产霸晒舵渴疏吊旧认第涣灿精亏喜残今撕谋文血谚蔑驳库披昧弯油费叶执警良釜丈顽纬募惭卑浓色饼迭浚锥内弟坷筷盎维瑰且肛类勉梭乒此斗条料巩豺藻垂陡家蛹蕾侮冉戊怨箔根乳乞舒檬铝蒜贫剖匹款闭鸣划褪胳虚谋膳怂耶悬登橱斡刮耍文鸳慧且唉皋坯纺潜
