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1、财会类价值文档精品发布！房企所得税可否按开发项目汇算清缴会计实务，会计实操基层做法笔者在对房地产企业进行汇算清缴培训时，发现有些税务机关推行“以国家有关部门审批的房地产开发项目为利润核算单位（对于分期开发的项目，以分期项目为利润核算单位），进行企业所得税的征收管理”，规定企业销售未完工开发产品取得的收入，其对应的期间费用和税金不允许扣除。待项目实际完工年度，按规定结算计税成本，调减前期预计利润额，同时扣除该项目相关的期间费用和税金，进行项目结算及汇算清缴。那么，房地产企业按项目进行汇算清缴的做法，符合现行企业所得税年度汇算清缴的规定吗？政策依据可以按项目预缴。企业所得税法实施条例第一百二十八条
2、规定，企业根据企业所得税法规定分月或者分季度预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴；按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。预缴方法一经确定，该纳税年度内不得随意变更。根据上述规定，税务机关可以确定企业按月度或季度预缴所得税的方法，也就是说，可以要求房地产企业在月（季）度预缴所得税时，直接按预计毛利率计算应纳税所得额，不扣除期间费用和相应的营业税金及附加等。不可按项目汇算清缴。企业所得税法第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年
3、度亏损后的余额，为应纳税所得额。第五十三条规定，企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。第五十四条规定，企业应当自年度终了之日起5个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。显然，房地产企业所得税汇算清缴只能按年度计算，不应该按项目计算。现实难题一是企业实际发生的期间费用难以合理分配。如果房地产企业同时开发多个项目，分期开发，且存在多个成本核算项目时，有的完工，有的在建，有的尚未开发，那么其多年实际发生的期间费用如何合理分摊？如按收入基数分摊，有的尚未销售完毕；如按面积或预算成本分摊，有的甚至尚未设计规划。二是超过规定比例的可以结转
4、以后年度的费用，无法合理结转扣除。如广告费、业务宣传费和职工教育经费等，按照现行税收规定，超过当年收入一定比例的费用可以按规定结转以后年度扣除。但是，按开发项目汇算清缴超过比例的这部分费用如何结转？结转到哪一年度的哪一个项目扣除？与上述情形相同，项目清算时出现的亏损，如何结转以后年度或是以后项目弥补？三是企业其他收入计入哪一年度纳税，纳税人也无所适从。房地产企业不仅有开发产品销售收入，还有租金收入、利息收入、投资收益、企业资产溢余收入、确实无法偿付的应付款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等，这些收入是在开发项目完工前确认收入还是在完工后同时确认收入？这部分收入是否需要合理分摊期间费用？如果不按年度汇算清缴，不明确处理方法，纳税企业将无法处理。此外，企业税收优惠政策（如小型微利企业、免税收入）的享受、资产损失扣除、营业外支出税前扣除等，也难以有合法合理的处理方法。结语：学习财务会计，要注意两个不良，一个是“营养不良”，没有一定的文史基础，没有科学理论上的准备，没有第一手资料的收集，搞出来的东西，不是面黄肌瘦，就是畸形发展；二是“消化不良”，对于书本知识，无论古人今人或某个权威的学说，要深入钻研，过细咀嚼，独立思考，切忌囫囵吞枣，人云亦云，随波逐流，粗枝大叶，浅尝辄止。本文由梁志飞老师编辑整理。
