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1、河北师范大学汇华学院 金正海悦天地营销策略分析 学 部 理学部 专 业 资源环境与城乡规划管理 班 级 2012级 学 生 XXX 完成日期 2014 年 6 月 20 日 目 录摘要、关键词1一、石家庄金正房地产开发有限公司简介2（一）石家庄金正房地产开发有限公司简介2（二）金正海悦天地简介2二、金正海悦天地营销环境分析2（一）宏观环境分析21、国家政策22、文化环境3（二）微观环境分析31、楼盘周边环境分析32、竞争者分析3三、金正海悦天地营销的关键3（一）市场调查 -巧借东风，第四商圈呼之欲出3（二）全程策划 -订单式开发，兵马未动，招商先行4（三）营销策划 -洞悉市场脉搏，以策划带动营
2、销4四、金正海悦天地营销策略的应用及创新4（一）品牌营销策略5（二）绿色营销策略5五、结语5参考文献6金正海悦天地营销策略分析摘要：市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产开发商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了金正海悦天地在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 关键词：金正海悦天地 营销策略 创新 正 文一、石家庄金正房地产开发有限公司简介（一）石家庄金正房地产开发有限公司简介石家庄金正房地产开发
3、有限公司成立于1998年9月8日，自成立以来，公司坚持奉行“诚实、守信、公平、仁和、创新”的经营理念，公司主要业绩有金正缔景城、金正海悦天地、金正君庭、金正郁金湾等。2001年至2005年连续五年被石家庄市政府及市工商局评为“守合同重信用”单位，2006年公司又获得“2006年石家庄综合实力十强”奖项，是河北省会商业地产的开发领军企业。1（二）金正海悦天地简介 金正海悦天地位于华北重镇石家庄省政府行政中心区，北靠迎宾大道-裕华路、东临中华大街，由石家庄金正房地产开发有限公司斥16亿巨资倾情打造，并聘请香港太平洋进行全程包装、策划、营销服务。项目引入国际顶级地产开发模式-HOPSCA（豪布斯卡）
4、，由1栋海悦国际俱乐部、2栋EOD花园写字楼、3栋LOFT行政公馆，15万威尼斯购物公园构成。商业四层引入华北首条180米威尼斯风情水街，负一层建造大型室内游乐设施-1000米迪斯尼动力火车线，将游乐功能与休闲购物融为一体，吸纳城市中商业、办公、居住、酒店、展览、会议、文化娱乐等城市生活功能为一体，形成立足华北，辐射全球的中国首席游乐购物综合体！二、金正海悦天地营销环境分析（一）宏观环境分析1、国家政策为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口限制在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性
5、付清；再次，购房想办理贷款者如在银行的信用额度不够，不允许贷款等等一系列的相关政策来控制房产市场。2、文化环境随着经济水平的增长和社会的进步，带动了居民的思想，从最初的“攒一辈子的钱”来买房享受生活到现在的按揭贷款买房，让越来越多的居民行动起来，以至于房地产市场供不应求。（二）微观环境分析1、楼盘周边环境分析金正海悦天地位于石家庄桥西区，紧临省政府，北靠裕华路，东临中华大街，西临维明大街，所以交通十分便利，而且与石市六中隔路相望，南面背靠金正缔景城社区，因此，是位居石家庄中央政务区、中央商务区、中央生活区三大价值体的完美结合，这对于楼盘的销售起到了良好的效果。2、竞争者分析就现阶段的市场而言，
6、恒大、保利、万达、万科、众成、胜宏、胜通、明珠是不可小觑的实力派开发商。其资金流量、固定资产、客户品牌认知度等都是众所周知。在石家庄市场而言，各个楼盘的开发越来越多，像恒大华府、保利花园、万达广场、林荫大院等等都是实力派的楼盘。各个开发商都有属于自己楼盘的风格和特点，也在不同的层面上赢得了消费者的认可，顾客选择的自由化使竞争势态更加明朗化，也使得价格更加透明化，在一定程度上也加剧了开发商之间的竞争。2三、金正海悦天地营销的关键(一) 市场调查-巧借东风，第四商圈呼之欲出当我们做完仔细的市场调查后发现，省会地产现存三大商圈（一是以新百、东购为中心的桥西商圈，另一个就是以北国、广安街为中心的桥东商
7、圈，第三个是逐渐兴起的怀特商圈）的兴起不仅带来了商业的持续繁荣，也成为了省会地产的开发热土。石家庄火车站的南迁，不仅刺激了新址周边的房地产业发展，对原火车站所处的桥西商圈的房地产市场也产生了空前影响，而且伴随着规划的实施，铁路“入地”后，此地带环境及空气质量的改善，桥西区必将成为省会市中心较为“宜居”之地，两侧地价也会迅速升温，且更适合发展高档居民住宅，住房价格也会升高。金正海悦天地选址坐落在桥西的核心价值板块，位居石家庄中央商务区（CBD）、中央政务区(CPD)、中央生活区(CLD)三大区域价值的完美结合体，在这里打造省会的第四大商圈可谓恰逢其时。(二）全程策划-订单式开发，兵马未动，招商先
8、行先盖房再招商，这是目前国内大部分商业地产的通病，多数开发公司习惯于先把房子盖好后再考虑招商问题。但是，开发公司从住宅地产转向商业地产，整个游戏规则面临着一个巨大的变化。因为开发公司面对的客户不再是个体为主的自然人，而是一家家商业机构，商业地产是为下游的商业机构提供一个经营场所的，开发公司建成的物业要靠商家来买单的，而商家对选址的要求，要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、成本等诸多因素，当这些要求不被满足的时候，商家是不会进驻的。开发公司前期规划的时候不考虑下游商家的需求，等项目建成后再招商，其结果必然就是商业物业的长期闲置。为避免这种情况出现，香港太平洋在石家庄商业地产中率先提出“订单式
9、开发”，订单式开发模式的核心思想是先与下游商业机构形成战略联盟，按照下游商家的需求去做规划、去建项目，盖好的房子直接租给这些战略联盟伙伴，并最终实现-以招商带动销售。（三）营销策划-洞悉市场脉搏，以策划带动营销3金正海悦天地在营销方面最大的成功应在于-用最小的广告成本获取最大的宣传效应和销售成果。金正海悦天地入市之初，太平洋通过严密的市场调查，与投资客群心理分析，制定了缜密推广计划与销售方案，在视觉推广方面上注重现场包装，及时分析客户反馈信息，调整销售说辞，做到决策环节（策划）与执行环节（销售）的无缝衔接。并着重利用售楼宣传物料做销售道具，突出销售案场氛围，以项目现场楼梯广告、围挡等带来直接的
10、冲击。并进行小节点、多频次的事件营销，如：开工典礼活动、产品品鉴会、投资说明会、品牌商家签约仪式、开展全民营销，开展“网上营销、网上炒作”、写字楼样板房开放活动、节日促销等，制造新闻事件，以小博大，以很小的广告投入获得了巨大的市场回应，甚至在前期没有进行大众媒体宣传的情况下，售楼部客户仍络绎不绝。四、金正海悦天地营销策略的应用及创新（一）品牌营销策略4 就石家庄市场而言，恒大、保利、万达、广厦、卓达等已经成为金子品牌，成为顾客心目中不容置疑的金品牌。最近几年，运用品牌的影响力进行品牌连锁。比如：恒大地产，从恒大城-恒大绿洲-恒大金碧天下-恒大华府，火爆销售；再如卓达地产，从卓达太阳城-卓达上河
11、原著-卓达亿嘉盛世春天-卓达上院-卓达世爵一品，其销售业绩只增不减，而且不需要的太多的广告宣传,很多顾客都是慕名而来。而现在金正公司也在慢慢的进行品牌连锁，比如：金正缔景城金正海悦天地金正君庭-金正郁金湾，慢慢的走向新的发展趋势。所以现在金正公司的广告并不是单纯的宣传金正海悦天地，而是开始附加君庭、郁金湾的许多文化内涵。（二）绿色营销策略 威尼斯国际商务花园位于省府旁裕华路上，依托30万大型城市综合体金正威尼斯城，由2栋13层甲级写字楼组成，项目周边临近9.6万绿色民心广场和5万有“城市会客厅”之称的四角街心花园，浓浓的绿意、大量的绿植以及开阔的视野构成了一个大大的前庭大花园。不但丰富了办公空间里的景观视觉，而且提升了建筑的档次和品位。36123 “绿色生态”办公空间，提供了开放、通透、明亮充足的阳光，精简现代的细部，强调形式服务于功能，形成一个纯粹的商务休闲生活空间。另外，配备6000空中花园，建筑布置有序，高低错落，内外相连，收放自如，围合但不失开敞，真正地全方位引入项目周围的自然景观，使得内景和外景合二为一。 五、结语 总而言之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是需求导向
