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1、浙江省 2018 年 1 月高等教育自学考试房地产评估试题课程代码： 00122一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案， 并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题 1 分，共 20 分)1 .() 是运用科学的理论方法对房地产某一时点的市值进行评估后获得的价格。A.市场价B.评估价C.生地价D.熟土价2 .楼面地价等于土地总价格除以 ()A. 建筑物底层面积B. 建筑使用面积C.建筑总面积D.建筑总辅助面积3 .在肥沃程度和位置较好的土地上所创造的超额利润转化成的地租是()A.级差地租IB.级差地租H C.矿山地租 D.垄断地租4 .在建筑地段地租中， ()占有显著优势。
2、A.绝对地租B.级差地租C.垄断地租D.相对地租5 .()是表示合理经济行为的基本原则，适用范围广，是房地产评估的重要原则之一。A.供求原则B.替代原则C.最佳使用原则D.评估时点原则6 .在各项行政因素中， ()对房地产价格的影响最为突出。A. 土地使用制度B.规划因素C.税收因素D.心理因素7 .标准宗地的土地权利状况尽量避免选择 ()A. 国有划拨土地B. 国有出让土地C. 有他项权利限制的土地D. 国家租赁土地和入股土地8 .土地级的数目，根据城市性质，规模及地域组合的复杂程度划分，中等城市为 ()A.13级 B.35级 C.47级 D.510级9 .将未来各年的 ()， 以一定的还原
3、利率分别折现为现值， 其总和就是房地产的现时价格。A.总收益 B.净收益 C.毛收益D.年均收益10 .收益法是建立在() 的观念上的。A.投资有利润B.货币具有时间价值C.投资有风险D.货币会贬值11 .为了消除比较修正过程中出现的各种误差，一般要求可供比较的交易案例资料至少具有()A.2 个 B.3 个 C.4 个 D.5 个12 .我国目前实行的是()A. 有限年期的土地使用权无偿使用制度B. 无限年期的土地使用权有偿使用制度C. 有限年期的土地使用权有偿使用制度D.无限年期的土地使用权无偿使用制度13 .用成本法评估得到的房地产价格叫作()A.比准价格B.收益价格C.积算价格D.销售价
4、格14 .重新建造成本是在 () 的成本或价格。A. 新建房屋建成时B. 估价时点C.销售时D.出租时15 .房租的评估采用成本法时，成本租金不包括()A.折旧费B.管理费C.利息 D.保险费16 .在剩余法估价中，利息 二()X利息率。A.( 地价 +预期楼价 +专业费用 )B.(地价+建筑费用+专业费用)C.(预计楼价+销售费用+税费)D.(预期楼价-地价+专业费用)17.路线价估价法认为，市内各宗土地价值与其()A. 临街深度大小关系不大B. 平均地价关系很大C. 临街深度大小关系很大D. 基准地价关系很大18 .与市场比较法、收益法等估价方法对个别宗地地价评估方法相比， 路线价法是一种
5、 ()的常用方法。A. 对小宗土地迅速估价B. 对大量土地迅速估价C. 对大量建筑物估价D.对个别建筑物估价19 .基准地价不同于宗地地价，它有一个重要特点，是()A.任意区域的平土价格B.特定区域的单价C. 任意区域的单价D. 特定区域的平均价格20.对于成片多宗价值较低的房地产同时估价时，估价结果报告可以采用()A. 文字说明形式B. 表格形式C.书信形式D.网络图形式二、双项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题 1 分，共 15 分)1 .我国的城市土地采用 () “双轨”使用制度。A.行政划拔B.
6、无偿出让、转让C.有偿出让、转让D.租赁 E.计划调配2 .房地产总价包含了该宗房地产的 ()A. 土地价格B.租赁价格C.房屋价格D.抵押价格E.楼面地价3 .房地产评估具有()公正性特点。A.群众性B.科学性C.实践性D.针对性E.稳定性4 .中心地理论的主要内容有()A. 放牧区B.城市工业区C.六边形市场区D.市场等级序列E.作物轮作区5 .对房产价格的影响，主要是以个人和集团的利益为中心的因素是()A.行政因素B.社会因素C.城市区域因素D.经济因素E.心理因素6 .在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有()A.市场比较法 B.收益还原法 C.成本法D.剩余法E.路线价法7
7、.评估对象的基本状况包括它的 ()两个方面。A.估价的时点B.物质实体C.权益D.土地面积、形状E.评估目的8 .特尔菲法的重要特点是()A.征询B.轮询C.推荐D.匿名E.反馈9 .资本化率也可称为 ()A. 将未来各年净收益折现到估价时点的折现率B. 抵押贷款的收益率C. 一种资本投资的收益率D.银行存款的利率E.安全利率10 .应用市场比较法，必须注意该方法的限制条件，才能保证评估结果的科学性和准确性，这些限制条件是()A.实践性B.风险性C.可替代性D.固定性E.可修正性11 .运用成本法评估土地价格时，土地开发费用涉及的项目有()A.基础设施建设费B. 土地使用权出让金C.公共配套设
8、施建设费D.安置补助费 E.耕地占用费12 .路线价估价法的关键是路线价的附设()A.深度修正率的确定B.资本化率的确定C.总地价的确定D.城市规划用途的确定E.标准宗地的确定13 .我国目前的基准地价都是()A.区片价B.收益价C.路段价D.比准价E.积算价14 .基准地价修正系数法估价的精度取决于()A.标准地价B.基准地价C.深度修正系数D.修正系数E.平均地价15 .评估报告中，核心部分是()A.估价师声明B.估价结果报告C.估价技术告报D.估价的假设E.附件三、简答题 (每小题 5 分，共 25 分)1 . 简述区位理论对土地定级估价的影响。2 .简述我国房地产估价报告的主要内容。3
9、 .市场比较法中比较实例的选择要满足什么要求?4 .基准地价测算的基本程序是什么 ?5 .简述编写房地产评估报告的基本要求。四、论述题（每小题8 分，共 16 分）1 . 试述行政因素对房地产价格的影响。2 .试述土地综合定级的基本程序。五、计算题（共 24 分）1 . 某人欲购置一宾馆， 预计每年可获纯利润 100 万元，期望资本化率为12% 。 耐用年限 50年，则该宾馆的最高购置价格是多少?（保留二位小数）（7 分 ）2 .某开发商对一块土地进行开发，总投资1000 万元，开发期为三年，第一年均匀投入总投资的 30% ， 第二年年初投入总投资的 40% ， 第三年年初投入总投资的 30% ， 同期银行利率为 10% ，请计算其利息为多少?（7 分）3 .有一宗待开发建设的土地，土地面积为 3000 平方米，建筑容积率为 4.0，拟开发建设写字楼，建设期二年，建筑费用为 2500元/m2,专业费为建筑费的12%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为8000元/m2、销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的 6.5%， 当地银行贷款利率为 10% ， 投资利润率为 15%， 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 （10 分）
