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1、江苏苏浙皖边界市场可行性研究报告第一章 总 论第一节 概 述1.项目建设背景1.1溧阳市基本概况江苏溧阳，人杰地灵，山清水秀。一座有着2200多年悠久历史的古城新市，位于江苏省苏南，地处长江三角州，属上海经济区。土地总面积1535平方公里。北纬311-314，东经11908-11936。距上海、杭州200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里，距常州机场60多公里。104国道穿境而过，宁杭高速公路扬溧高速纵横全境，芜太运河直达长江码头，拥有三省交界的区位优势，四通八达的水陆交通，得天独厚的自然资源，欣欣向荣的产业基础，周到优越的服务环境，是长江三角洲地区投资创业，安居生
2、活的一方乐土。改革开放以来，溧阳始终坚持以经济建设为中心，大力弘扬“团结创业，实干兴市”的溧阳精神，经济建设和社会事业取得了令人瞩目的成就。“十五”期间，溧阳经济社会出现前所未有的好势头。有荣誉为证：进入全国农村综合实力百强（县）市第67位、全国县域经济基本竞争力百强（县）市第44位、江苏省综合实力十强（县）市、江苏省财政收入上台阶先进（县）市行列，荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、江苏省文明城市、全省社会治安安全县（市）等称号，首次进入福布斯2005中国大陆最佳商业城市前100名，入选2005年中国特色魅力城市200强。 “思路决定出路。”溧阳市委书记高清说，“一个地方经
3、济社会能否快速发展，工作思路是关键。十五期间，溧阳市委、市政府根据不同时段的发展特点和任务，每年都确立两个工作重点，作为推进区域经济社会发展的抓手。先后实施了两改（企业改制、机构改革）、两抓（抓作风建设、抓项目建设）、两名（创城市名片和企业名牌 产 品）、两升（提升经济发展环境，提升综合竞争实力）和两争（争先抢位、争光添彩），这些工作战略，使溧阳的三个文明建设有了显著的提升。” “十一五”时期，溧阳市经济社会发展的思路定位是：通过实施工业强市、开放活市、科教兴市、环境立市、城乡统筹五大战略，把溧阳打造成适宜创业、生活的现代新兴中等工贸旅游城市。”高清说，为确保实现全市“十一五”良好开局，溧阳把
4、明年作为“有效投入年”，并以“加大有效投入、加快结构调整”（“两加”）作为主要抓手，实现更快更好的发展。 一是全力主攻外资。力争完成实际利用外资1.5亿美元，并实现“两个提高”，即在全市有效投入中的外资比重有提高，利用外资规模和层次有提高。二是充分激活民资。用足用好溧阳茅山老区税收优惠政策，面向浙江等民营经济发达地区加强招商宣传，大力吸引市内外各类民间资本落户溧阳创办实业。三是狠抓重大项目。重点抓好江苏溧阳抽水蓄能电站、深圳赛为LED产业化、上上集团特种电缆生产线扩能、桑夏嵌入式软件基地等一批重点工业项目，重点推进苏浙皖边界市场扩建工程、溧阳国际商贸城、江南春市场搬迁、溧阳物流园、中欧国际论坛
5、等一批重点服务业项目。四是加速载体建设。加大经济开发区、天目湖工业园建设力度，加快埭头、绸缪、上兴和戴埠工业集中区建设，启动南渡工业集中区开发，形成以两大省级开发区为核心，重点工业集中区相呼应的格局，五是做到“三箭齐发”。围绕建成“长三角都市圈的绿色产品生产基地”，加大有效投入，加快结构调整，大力发展绿色农业、观光农业、生态农业和效益农业，加快农业现代化进程。围绕建成“东部中心城市的工业配套发展基地”，加大有效投入，加快结构调整，做强做优主导产业，重点发展高新技术产业，推动新型工业化步伐；围绕建成“长三角都市圈后花园”，充分发挥溧阳区位优势和生态旅游资源优势，发展旅游特色经济，重点促进生产型服
6、务业的发展；大力发展现代物流经济，加快现代服务业发展。1.2江苏苏浙皖边界市场基本概况1.2.1边界市场基本情况江苏苏浙皖边界市场是1991年经省体改委批准建立的，是在邓小平南巡讲话后催生的一个新生事物，成立于1992年1月15日，它是我省首家省际区域性大型综合市场。根据溧阳市与三省七县（市）毗邻的区位特点，市场先后建立了17个商品交易中心，分散于市内各处。市场成立后，交易额连年上升，逐步辐射到周边县市70多个农贸市场，带动了溧阳农业产业结构调整，并消化了当地大量农村剩余劳动力和下岗失业人员。10多年来，市场不断发展壮大，现已拥有轻纺、农副、粮油、茶叶、竹木建材等22个交易中心，辐射全国20多
7、个省市。市场累计成交额达300多亿元。随着市场的发展，其布局较为分散、局部规模偏小、管理困难、交通压力增大等问题日趋明显，已构成了再发展的障碍。为进一步整合市场资源，拉开城市框架，溧阳市委、市政府经过两年多的调查论证，于2001年作出了市场整体南移的决策。新建的苏浙皖边界市场位于溧阳市区南端104国道以北、清泓路以东、北侧靠市场路，占地23万平方米，建筑面积12万平方米，总投资2.3亿元，为华东地区最大的综合市场之一。市场采用划行归市、分区管理、店库分离的运营模式，主要经营茶叶、蔬菜、水果、水产、家畜、粮油、竹木、夹板、地板、陶瓷洁具、五金、水暖配件、灯具电器、油漆涂料、型材钢材、花岗岩等几十
8、种商品批发，至2003年底，共有经营户1200余户，从业人员6000余人，2003年全年实现成交额46.8亿元，2005年总成交额达50多亿元，各项上交税费超过1100万元，公司连续被评为江苏省文明市场、常州市文明市场、常州市农业产业十强龙头企业，综合排名在常州市十大市场中列第二位。 1.2.2江苏苏浙皖边界市场近几年发展情况市场建成后的几年中为城乡居民提供了更多的就业门路，安置了一部分下岗职工和城乡剩余劳动力，据初步统计，边界市场南移后，各项进场人员共约6000人左右，其中75是本地人，下岗职工约占30，农村剩余劳动力和社会闲散人员约占70，25是外地人，外地人来自山东、浙江、安徽、福建、河
9、南、江西、湖南、上海等10多个省市。辐射周边县市70多个农贸市场，进场交易的商品有近20个大类2万个品种，形成了大市场、大流通格局。边界市场在引领周边农业结构调整上作用也不断增强，仅溧阳全市就建成了30多个板栗、茶叶、养鹅、水产、水果、蔬菜、建材等基地和农产品加工企业，涌现出上千人的农民经纪人队伍。同时，市场带动了交通运输、餐饮宾馆、房地产、信息中介、旅游等服务业的快速发展。2005年，全市实现服务业增加值达60亿元，比2004年增长了11.4%。此外，还培植了税源，增加了财政收入，现在市场每年上交的各类税费超过1100万元，为溧阳经济的发展增加了后劲，也为溧阳城区的南移和市中心的环境整治打下
10、了良好基础。据统计，2006年111月边界市场茶叶已累计成交1842万公斤，成交金额17220万元，土特产已累计成交84730万公斤，成交金额167144万元，较去年同期分别上涨9.2、31。茶叶、土特产成交量逐年增长，使苏浙皖边界市场不断发展壮大，拓展了溧阳农副产品进入市场的渠道，促进了溧阳农业专业化生产、产业化发展的步伐，为农业增效、农民增收提供了广阔的平台。目前，苏浙皖边界市场现已成立市场有限公司，政府从原来的大包大揽转为科学规划、政策调控、依法监督和优化服务，使市场充满了活力。公司成立第二年，市场交易额就达36亿元，比建场之初增加了13倍，给政府开辟了新税源，同时又提高了地方百姓的收入
11、。江苏苏浙皖边界市场以“建一个市场，富一方百姓”作为发展宗旨，在边界市场整体南移后，不仅体现了市场的规模和档次，而且更重要的是通过市场的集散，成为老百姓勤劳致富的重要途径。特别是茶叶、水果、蔬菜、粮油、竹木、家禽、水产等农副产品70都是来自本地产品，价廉物美，就地取材。老百姓把产业结构调整后生产的优质农产品，通过市场这个渠道销售出去，既活跃了市场，又增加了农民收入，为建设社会主义新农村，构建和谐社会作出了贡献。1.2.3苏浙皖边界市场的未来发展及相关改、扩建工程情况江苏苏浙皖边界市场建成三年多来，虽然改变了原有市场布局分散、行业细分、规模偏小等弊端，但在如何进一步做大做强市场方面仍然有不足之处
12、，现有市场区域布置、行业格局都存在许多问题，也给管理带来许多难度，迫切需要对市场进行改造和扩建。现在，江苏苏浙皖边界市场改、扩建工程已被列为常州市现代服务业五十项重点项目之一。江苏苏浙皖边界市场发展有限公司作为溧阳市服务行业的龙头企业，对此极为重视，积极响应省委、省政府关于进一步发展现代服务业的号召，按照市委、市政府的要求和工作布署，多次召开相关会议并积极与政府及有关部门协调，决定充分发挥现有的资源优势，投资20937万元人民币，拆除原蔬菜果品大棚、搬迁竹木市场后改扩建茶叶、农副产品市场总建筑面积为120000平方米，所需资金由申请银行贷款12000万元人民币,其余由自有资金及销售、出租收入构
13、成，以扩大现有市场的经营种类、品种和规模。1.3编制依据1.溧阳市规划局提供的现状地形图；2.江苏苏浙皖边界发展有限公司与常州安邦工程咨询有限公司签订的委托合同书；3.溧阳市发展和改革局“关于苏浙皖边界市场发展有限公司改扩建农副产品市场项目核准决定书”(溧发改200638号)； 4.民用建筑通则；5.建筑设计防火规范；6.江苏省建筑与装饰工程计价表、江苏省市政工程计价表、江苏省安装工程计价表及有关文件。1. 4编制可行性研究报告的指导思想进行功能重新定位、布局再调整、设施大改造，在江苏乃至华东地区率先打造出一个特色鲜明、功能合理、形象优美的 以农副产品为专业特色，为市场提供商品交易、运输仓储、
14、加工包装、配送配载、信息咨询、金融服务，进一步实现农药残留检验、电子商务交易、全程信息服务、加工出口、代办一关三检等现代物流服务，最终，通过基础设施改造、商贸交易功能提升、导入现代物流理念，把边界市场建成近距离辐射全省乃至华东、远距离影响全国的、年成交额达百亿元的现代化农副产品物流中心 。15可行性研究报告的主要内容根据现有的基础资料和调查资料进行本项目的研究，主要内容包括：1总论；2项目建设的必要性；3建设条件和建设地址；4建设内容和规模；5工程技术方案；6施工组织；7环保、节能；8项目管理；9运营管理；10收入及成本费用估算；11投资估算及资金筹措计划；12项目综合评价；13风险评估。第二
15、节 研究结论1主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注1用地面积亩1132总建筑面积平方米1200003工程总投资万元209372.研究结论（1）江苏苏浙皖边界市场规划地块总用地约113亩，总建筑面积120000平方米，工程拟投资20937万元。（2）随着改革开放的发展，江苏苏浙皖边界市场取得了快速、长足的发展，但现有市场区域布置、行业格局存在的许多问题也日益显现，也给管理带来许多难度，更难以提升档次，做大做强。因此，对市场进行改造和扩建是企业内在的迫切要求，项目建设十分必要。（3）2004年中央一号文件中，明确提出发挥市场机制作用，搞活农产品流通。要形成以监测预警、市场监管和公共服务为重点的农业信息体系和以批发市场为中心的农产品市场体系。2005年中央一号文件，加快农产品流通和检验检测设施建设，明确提出在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统，对农产品仓储设施建设用地按工业用地对待。重视发挥供销合作社在农产品流通和生产资料供应等方面的作用。鼓励邮政系统开展直接为农民生产生活服务的连锁配送业务。加强农业信息化建设。气象工作要加强对农业的服务。
