领域-房地产市场年报

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1、重庆2008年房地产市场年报 2008年重庆房地产市场年报第一章回顾篇一、房地产政策回顾（政策内容详见附件一）政策概述：2008年，中央政府及重庆市各部委为“促进房地产市场健康、稳定、快速发展”先后颁布各项政策近百余项，我司在2008年出台的各项政策中，选取了部分对房地产市场有深远影响的政策进行回顾，以此从“政策”方面来解读2008年的重庆房地产市场。1 中央房地产政策回顾1.1土地政策 国务院关于促进节约集约用地的通知（详见附件一44页） 土地登记办法正式公布 2008年2月1日施行（详见附件一44页） 土地调查条例发布（详见附件一44页） 国土资源部:停止供应别墅类房地产开发用地（详见附件

2、一45页） 国土资源部:闲置土地处置将成今年土地督察重点（详见附件一45页） 国土部拟推出土地调控指标体系 量化土地闸门（详见附件一45页） 土地违规加大问责 多部委联合公布新规（详见附件一46页） 新合同文本规定：商住项目原则上3年内开发完（详见附件一47页）【土地政策解析】2008年，中央政府先后出台相关政策对土地市场进行调控，主要表现为规范土地市场制度、查处囤积土地等内容，从政策分析，国家在鼓励房地产企业发展的同时，也鼓励开发企业提高土地的容积率，使土地资源更合理、更有效、更节约的使用。而在经过2007年的房地产市场的“疯狂拿地”后，2008年部分房地产开发企业出现土地囤积等问题，国家为

3、使土地资源进一步的发挥其作用，也把打击土地囤积作为2008年的重点。1.2金融政策 两部门发布经济适用住房开发贷款管理办法（详见附件一47页） 2008年1月16日央行提高存款准备金率0.5个百分点（详见附件一47页） 2008年3月18日央行宣布上调金融机构存款准备金率0.5个百分点（详见附件一48页） 2008年4月16日央行再次上调存款准备金率0.5个百分点（详见附件一48页） 2008年5月20日央行年内第四次上调存款准备金率0.5个百分点（详见附件一48页） 招行出台二套房贷优惠政策 前提家庭成员无房（详见附件一48页） 2008年9月15日央行急令降息27个基点（详见附件一49页）

4、 2008年10月15日利息税今起暂免征 存贷利率下调0.27%（详见附件一49页） 央行:10月再次降息0.27%（详见附件一50页） 2008年11月27日央行强力降息刺激购房需求，一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点（详见附件一51页） 2008年12月23日起央行再次降息0.27个百分点，金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点（详见附件一51页）【金融政策解析】2008年的金融政策可以用“先紧后松”来概括，上半年银行紧缩银根，下半年银行连续降息。在经济相对萧条的时期，这充分发挥了政府部门及央行的市场调控功能。2008年最值得关注的无疑为连续降息，央行在四个月内连续五次降息

5、，并且央行官员在降息时，仍然屡屡提醒通胀风险，这是前所未有的。而降息的目的是：“贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，以刺激经济的稳定增长。”对于楼市来说，三率齐降更是利好，由于三率齐降将会减轻购房者的成本以及给房企的资金面压力减压，对于楼市成交量回暖，起着十分重要的作用。但我们也不能期待，这样的一个政策能够起到立即改变楼市成交量的决定性的作用，政策的传递效应是滞后的，而且需要更多的组合拳打出，才能从困境中走出来。1.3税收政策 财政部、国税总局公布廉租房、经济适用房和住房租赁税收优惠政策（详见附件一51页） 税务

6、总局通知明确房地产企业所得税预缴政策（详见附件一52页） 购房契税降至1%，最低首付降至两成（详见附件一52页） 国务院鼓励住房消费 减税新政暂定执行一年（详见附件一53页）【税收政策解析】2008年各项税收政策的颁布，不仅规范了房地产开发企业的经济制度，同时更为突出的表现为：“减轻消费者的经济压力，以刺激消费者购房，拉动经济的稳定增长”。而国家在房地产市场不景气的环境下，也颁布了如“住房交易税费房贷利率的下调”等救市政策，这也在客观上起到了刺激消费、扩大内需的作用。2 重庆房地产政策回顾2.1房地产政策 重庆：今年9月起60平方米以下小户型限建夹层（详见附件一53页） 重庆地产开发贷款拟设限

7、三年（详见附件一54页） 人均住房不超27二套房贷不受限（详见附件一54页） 征地安置政策调整 主城中心每亩补偿16000元（详见附件一54页） 我市出台国内首部精装房标准 将提高住宅质量（详见附件一55页） 重庆市小套型住宅设计规范完成（详见附件一56页） 农民进城购房可免征契税（详见附件一56页） 重庆两路寸滩保税区正式获国务院批复（详见附件一56页） 144平米以下普通住房,7日起契税降至1%（详见附件一57页）【房地产政策解析】两路寸滩保税区的正式挂牌成立，无疑在这个“寒冬“给重庆的房地产市场带来一丝丝暖意，保税港区的成立不仅体现了重庆对外的进一步开放，同时也体现了重庆这座新兴直辖市的

8、无限潜力，而作为重庆房地产市场来讲，保税港区的成立不仅刺激了区域的发展，也从侧面刺激了消费者的购房意愿。而政府出台的另一些减轻消费者购房负担的措施，也可以客观的刺激了消费者购房，使重庆的经济能健康、稳定的发展。2.2土地政策 重庆规定：双限房楼面地价不得超出房价的三分之一（详见附件一57页） 住宅区内公共用地不得作为临时用地（详见附件一57页） 渝北区地块闲置超过一年必须全面进行绿化（详见附件一58页） 重庆农村土地交易办法出台 地价由政府确定（详见附件一58页）【土地政策解析】农村土地交易办法的正式出台，说明重庆农村土地的交易将趋于规范，同时也将使农村土地交易变得更加灵活，这充分体现了重庆市

9、城镇结合、城乡统筹的示范区作用。3 政策小结：综观2008年全年国家所颁布的一系列房地产政策，以9月为界，可以分为上下半场，而总体概括为上半场“紧”，下半场“松”。3.1 上半场政策看紧，抑制楼市过热为防止07年楼市的过热之势蔓延到08年，对经济造成不良影响，2008年上半年，央行先后5次调高存款准备金率，使房地产开发企业在银行的贷款进一步受到约束，造成了部分房地产开发企业的资金链出现了断裂，但从重庆房地产市场的成交量和成交价格来讲，虽然成交量有所下降，但成交价格仍然在高位徘徊，市场仍然存在“泡沫”，国家为避免通货膨胀，持续的调高利率，是在对楼市过热进行调控，使楼市能更加健康、稳定的发展，而上

10、半年国家政策的看紧，更多的应该是应付经济通胀的一种常态表现罢了。3.2 下半场匆忙降息，争议中适度宽松2008年9月经济危机的出现使央行的货币政策也做出了相应的调整，从以控通胀为目的的紧缩货币政策转变为以保经济增长为目的的适度宽松的货币政策。而从目前的实际效果来看，虽然已多次降低利率，但经济环境的不确定也加大了各商业银行放贷的风险性，使商业银行产生了惜贷情绪，而房地产开发企业则仍旧面临着资金链紧张的问题。房地产业作为国家的支柱产业，在国家经济中起着举足轻重的作用，对于普通老百姓来讲，楼市的变化也成为关注的焦点，而下半年市场的降价并未在实质上拉动成交量的上扬，反而有所下降，这也说明在目前的环境下

11、，市民也比以往更加理性。而2008年所颁布的一系列涉及房地产市场的政策，都是在对房地产业进行调控，以稳定经济增长。下半年经济危机的出现，表面上看，国家是在“救楼市”，但归根究底其实仍是在“稳定经济”，这也暗示中央政府对经济危机已经由重视转向警惕，并已经开始实质性的举措修筑“防火墙”，防止外部的危机演化为国内危机。二、2008年重庆房地产土地供需分析1 概述2008年对中国人来说是多灾多难的一年，经历太多的悲喜交加和难以忘怀的瞬间。对于今年重庆土地市场而言，在经历过07年的土地成交大幅上涨，成交均价飙升和“地王”频现之后，进入08年后随着重庆楼市的低迷，土地市场也遭到冷遇，除土地新增供应有小幅上

12、涨外，土地成交量和土地成交均价则大幅下降，去年“地王”频现的场景08年却再也不见。2008年重庆市新增土地152宗，新增土地面积643.287万平方米，比较07年上涨6.36%。其中用于房地产开发用地77宗，土地面积277.834万平方米，占全年土地供应的43.19%；08年重庆市土地成交75宗，土地成交面积442.711万平方米，相比07年下降54.28%；其中用于房地产开发土地成交44宗，成交面积296.988万平方米；08年重庆市土地成交均价117.25万/亩，相比07年土地成交均价下降144.378万/亩。2 供应分析（新增土地明细详见附件二）2.1 新增土地分析2008年112月重庆

13、主城区土地新增供应走势图：2008年1-12月重庆市新增土地152宗，新增土地面积643.287万平方米，比较07年上涨6.36%。其中用于房地产开发用地77宗，土地面积277.834万平方米，占全年土地供应的43.19%。2.2新增土地对比分析07 -08年重庆主城区土地新增供应量对比图：从新增供应量对比图可以看出，07年重庆市主城区的土地新增供应量明显起伏较大，供应高峰期集中在4月和12月，其中4月表现最为突出供应170.54万占全年28.2%。而08年相比07年土地供应则显得比较平稳，只有2月的土地供应较低仅供应9.42万平方米。2.3新增土地区域分析08年重庆主城区新增土地区域分布图：

14、2008年重庆市土地新增供应分布，北碚区新增土地面积146.75万平方米，排名第一占全市供应量的22.81%，渝北区新增土地面积136.137万平方米，排名次席，而寸金寸土的渝中区08年土地供应量最低仅有2.634万平方米。3 成交分析（成交土地明细详见附件三）3.1土地成交分析2008年112月重庆主城区土地成交走势图：2008年重庆市土地成交75宗，土地成交面积442.711万平方米，相比07年下降54.28%；其中用于房地产开发土地成交44宗，成交面积296.988万平方米。纵观08年1-12月土地成交，可谓是跌宕起伏，最大落差达到91.5万平方米，11月和12月竟然连续出现主城区土地零

15、成交情况，至07年以来前所未有的。3.2年度土地成交对比分析07 -08年重庆主城区土地成交量对比图：从07-08年重庆市土地成交量对比图来看，07年土地成交量起伏较大，成交高峰期主要集中在2月、3月和5月，而08年土地成交高峰则出现在3月和7月，由于07年过量土地成交造成多数开发商囤积大量土地，到08年受到低迷的市场环境影响以至于成交量大幅缩水，甚至于到08年11、12月出现无土地成交的尴尬局面。3.3土地成交区域分析08年重庆主城区土地成交区域分布图：2008年渝北区全年成交土地84.695万平方米，排在主城各区之首，而随着大渡口区和九龙坡区部分大型企业产区迁移，因此这两个区域便成为08年土地成交的热点区域，其分别成交81.34万平方米和74.121万平方米，排名二、三位。3.4土地成交均价分析08年重庆主城区土地成交均价走势图：2008年重庆市土地成交均价117.25万/亩，相比07年土地成交均价下降144.378万/亩。08年 4月土地成交均价是全年成交