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1、福田中心区规划福田中心区用地总面积413 ha，是深圳特区未来建设中最重要的开发用地。早在年编制深圳特区总体规划之时，有关设计单位和中外专家即屡次提出过福田中心区规划方案。年到年的两年间，福田中心区又正式经历两次规划设计竞赛，共有五家中外设计单位提出了个方案。经过中、美、日、香港、新加坡等国内外城市规划师、建筑师、工程师反复屡次评议交提出修改意见，深圳市第五次评议并提出修改意见，深圳市第五次规划委员会选定中国城市规划设计研究院承当福田中心区规划。 本次规划在多层次经济开展研究的根底上，明确提出了福田中心区作为深圳城市中心深圳的开展性质和高强度的开发规模。主要规划内容包括用地布局规划、道路交通规
2、划、市政设施规划设计、整体建筑空间规划、控制性详细规划等。规划强调和深化了深圳市总体规划关于福田中心区中轴线和方格形路网的整体结构，城市行政办公、文化设施、等主要功能均沿中轴线布置。其中行政办公和文化设施布置于深南路北，核心区布置于深南路南、滨河路以北地带，便于有效利用地面和地下轨道交通。 规划对核心区实行了交通“竖向分层地面层为机动车活动“面，在公共人流在二、三层及地下层活动。核心区内各街坊之间设置统一标高的过街联系廊，在区内形成一个完整的架空步行系统。此外，规划要求各建筑业主按比例提供地下公共空间，以便形成核心区内完整的地下步行系统。 在中心区重要标志地带，规划提出了椭圆形“五洲广场的规划
3、方案。“五洲广场东西，南北，广场中心一段深南路掰开道路内侧缘石距离，力图为具体实施留下最大的创意空间。 至年，深圳市规划建设部门已按此规划完成了福田中心区道路及立交工程、地下管线工程、用地平整及土石方工程。中心区局部建筑工程已按具体城市设计和建筑方案逐步实施。福田中心区建筑空间规划图福田中心区中心广场模型深圳福田中心区深圳详细规划总平面图在新近出台的?深圳市商业网点规划20062021?报告中，福田中心商业区被定位为次市级商业区。福田中心商业区位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。该商业区正处于兴建中，商业总面积将到达50万平方米左右。
4、一、规划目标。规划期内，要把福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。功能定位：重点开展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐效劳。市场定位：提供高档商品、餐饮和娱乐效劳，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民。二、规划导向。商业工程的建设要与中心区整体环境协调。该区处于深圳中心区，片区内有对本地居民和游客具有强烈吸引力的城市景观，商业建筑要与中心区整体环境协调，注重表达满足游客消费需求的特色。为保证中心区的整体形象，要
5、按照规划功能要求，严格市场准入，杜绝低档、旧货类商品和店铺的进入。按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和开展。禁止开展的业种业态：农贸市场、旧货市场。控制开展的业种业态：专业批发市场、仓储式商场、大型综合超市。鼓励开展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。适度开发地下商业空间。在地铁会展中心站、岗厦站之间，适当建设地下商业城及地下商业街，与地面商业互补、互连，发挥综合效能。限制住宅底商，严格控制商业物业的分割出售。 深圳福田中心区CBD商业地产分析 福田中心区CBD商业开发势头迅猛，然而目前商业气氛却稍显波澜不兴。针对这种
6、较为明显的反差，从以下几个方面作出一点浅析，仅做为抛砖引玉是人气不旺还是蓄势待发？话题缘起2006年，深圳CBD区域的商业备受关注，从南山商业文化中心区的保利文化广场、海岸城、天利中央广场商城，到宝安中心区的尚都商业城、第五大道，还有福田中心区的怡景中心城、晶岛国际、COCOPARK等，商业广场、购物公园、购物中心等现代商业模式层出不穷，CBD商业成为深圳商业市场的绝对主角。在深圳相继登场的三大CBD商业区中，福田中心区的商业重量和被关注程度无疑最有分量。随着怡景中心城、COCOPARK两大重量级购物中心即将开业，福田中心区CBD商业可谓蓄势待发，而业界乃至普通市民，对福田中心区CBD商业有着
7、美好期待的同时，也有着些许的担忧：福田中心区CBD50万平方米的庞大商业体量，如何定位？福田中心区CBD商业，怎样度过漫长的市场培育期？商业现状福田中心区商业不仅拥有怡景中心城、晶岛国际、COCOPARK、城建购物公园等纯商业建筑，而且大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、卓越时代广场、特美思大厦等几乎每栋写字楼裙楼都有规模不等的商业规划，预计整个中心区商业总量将超过50万平方米，实在不可小觑。星河地产是中心区CBD商业绝对主角，继星河国际4万平方米的商业裙楼引进天虹旗舰店之后，星河旗下的COCOPARK、第三空间、丽思卡尔顿名店广场相继登场，其中COCOPARK集餐饮、购物、休闲、娱乐于一
8、体，与好百年家居广场隔彩田路相望的第三空间，那么定位高端的装饰材料，启动招商的丽思卡尔顿名店广场定位高端的购物场所。目前星河地产的福田中心区CBD商业规模已达18万余平方米，几乎占驻中心区50万平方米商业的三分之一。福田中心区目前已经启动的另一个重量级角色是怡景中心城，10万平方米的怡景中心城已引进家乐福、台湾太百洋集团中心百货、华纳影城等主力店，其美食园林餐饮区规划有异域风情品味区、主题餐饮酒吧街、商务会友休闲廊、亚洲特色美食广场，并凭借生态广场的优势，打造“生态型购物中心。由于福田中心区尚处于开发之中，整体商业气氛较淡，已投入使用的商业裙楼除星河广场的天虹旗舰店之外，大都以银行、证券以及酒
9、楼、快餐、文具等可以即时性经营的业态为主。更多的商业裙楼根本都处于空置状态，开发商大多以先期销售写字楼为目标，而商业局部难以找到适宜定位，只能被动的针对资源有限的银行、餐饮业招商，或者是整体销售。福田中心区CBD商业迅猛的开发势头，与目前波澜不兴的人气形成了较为强烈的反差。人流分析福田中心区目前人气不旺确实是现实，但与其说中心区人气不旺，不如说中心区蓄势待发，从中心区全面大开发的势头来看，商业形势似乎相当乐观，随着会展中心、少年宫、图书馆等一大批重点工程的投入使用，以及写字楼、酒店群雨后春笋般的崛起，各类中高端消费阶层渐渐向中心区聚集，形成一股强劲的消费当量。首先，福田中心区拥有40万白领和高
10、尚社区居民。这里云集着江苏大厦、凤凰大厦、诺德中心、卓越大厦、时代广场等一大批高档写字楼，越来越多的公司总部、跨国公司区域总部、金融机构总部等相继入驻，在这些公司工作的高收入、高学历、高消费的精英人士，必将成为中心区消费的中间力量，再加上中心区星河国际、中海华庭、城中雅苑、天健世纪、黄埔雅苑等大型高尚住宅区的居民，中心区稳定的消费人口达40万。其次，会展中心、众多五星级酒店带来庞大的商务、旅游人流。会展经济将真正的改变深圳中心区的人流，会展中心举行的电子、服装、玩具、礼品、文博会等展览会，已成为国际化的展览盛会，会展中心每年带来的参观商数以千万计。与之相照应的是大中华喜来登、香格里拉、马哥孛罗
11、好日子等一批五星级酒店群的崛起，酒店业带来的商务、旅游人流，同样成为中心区消费有力的支点。其三，市政配套积聚人气。中心区市民中心、少年宫、音乐厅、图书馆等六大市政配套工程，将形成深圳最核心的行政、文化资源，积聚来自深圳各区域的人气。据了解，已经开放的少年宫周末人头攒动，球幕电影等科幻场所周末都排起了长龙，日均可接待读者8000人次的图书馆开馆后，更是空前爆棚，以至于不得不采取限制性入馆措施。不仅仅六大市政配套，还有莲花山、儿童医院等，无不人头涌涌，车水马龙。中心区高标准的市政配套，将为CBD商圈辐射全深圳奠定良好的根底。其四，中心区一级辐射区人口众多。中心区商业的第二辐射圈包括西部车公庙办公区
12、的公司白领，以及新洲、彩田、皇岗、景田、梅林、香蜜湖、红树林等大型居住组团的居民。在上述办公区和居住区，尽管不乏超市百货商业设施，但仅仅停留于社区商业的层面，中心区商业凭借大型购物中心和丰富的餐饮休闲娱乐设施，将商圈半径扩张至中心区的一级辐射区。商业定位结合上述福田中心区的人流特征分析，笔者认为中心区CBD商业有着较大的经营定位空间。一是高端百货。中心区中高端消费群体，需要高端百货满足购物需求。以北京CBD为例，目前已有众多的世界著名商业品牌纷纷入驻，如著名的高档百货店西武百货落户万达广场，国际顶级奢侈品牌LV的中国旗舰店在国贸商城开张；台湾高端百货品牌新光三越入驻华贸中心，东方表行代理的钟表
13、品牌劳力士签约LG双子座大厦等。二是金融中心。作为继蔡屋围之后的福田CBD金融中心区，大有后来居上之势，招商银行、兴业银行、浦发银行、东亚银行、新华保险等一批知名金融企业相继进驻。尤其是深交所方案迁至中心区原高交会馆，为中心区引进银行、证券、保险、基金等带来契机。三是餐饮休闲娱乐。人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域，在这里办公的有一万多家公司，以及30多家中高档酒店，使得餐饮、休闲、娱乐业十分兴旺。相比之下，福田中心区在餐饮休闲娱乐业方面有着更大的发挥空间。四是旅游购物。深圳旅游人口规模庞大，宾馆酒店接待的国内外游客每年已达2000万人次。这些游客在深圳主要从事商务活动、旅游观光，其消费支出主要用于住宿、餐饮、旅游和购物。由于商业区的开展缺少足够吸引力，深圳商业失去了不少商机。福田中心区位于深圳的地理中心，作为深圳“二次创业的主要功能区，将集金融、商贸、信息、文化及行政于一体，成为深圳城市整体功能的聚焦点。优越的地理位置和超前的规划，使得中心区CBD商业区与其他商圈相比，具有无与伦比的优势。我们相信，随着福田中心区开发的不断成熟和商业运营水平的不断提高，中心区CBD商业将成为深圳继东门、华强北之后的又一张商业名片，成为代表深圳城市商业形象的国际化、标志性商圈。
