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1、对估价若干基本问题的探讨摘要：本文认为： （1）估价与评估的含义有所不同，估价一词更加精准，评估一词较为宽泛； （2）广义上的估价有专业估价和非专业估价之分，估价行业所从事的估价是一种专业估价； （3）不是所有的资产都需要专业估价，只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性的资产才真正需要专业估价； （4）估价应当划分为不同的专业，如果没有专业区分，估价将会失去 社会 信任； （5）由于房地产量大面广等原因，房地产估价在古今中外都占估价行业的主体； （6）估价本质上是评估价值而不是评估价格； （7）估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价； （8）估价是提供价值意见而不是作价格保证； （9）
2、估价都会有误差但误差应在合理范围内。 关键词：估价；评估；专业划分； 法律 责任；误差 中国 现代 估价行业虽然是在改革开放之后兴起的，但业内的某些基本用语用词和思想观念等，仍然受到传统 理论 和认识的束缚，仍然带有传统计划 经济 的色彩。在当今经济全球化之下，不同国家和地区估价行业间的交往越来越频繁，不仅境外的估价机构和估价师会进来，中国的估价机构和估价师迟早会走出去。为此，估价行业应当解放思想、更新观念、顺应 时代 要求，将有关用语用词和思想观念等放到国际大视野和现代市场经济下进行重新审视。 一、估价与评估的含义有所不同 估价活动的核心 内容 ，是根据特定目的，对特定资产在特定时间的特定价
3、值进行 分析 、测算和判断并提供相关专业意见。 目前 在估价行业中，对这种活动的称呼不尽相同，主要有“估价”和“评估”两种。 一般情况下，估价和评估可以不作区分，能够交换使用。但是 科学 、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。相对于价值分析、测算和判断活动，估价的含义更加精准、明确、具体，就是专指对经济物品（即通常所讲的商品、资产、财产等）的价值进行评估。评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、 影响 等。评估一词目前还被广泛用于许多领域，法规和文件中也明确规定了一些“评估”活动。例如， 教育 评估、规
4、划实施情况评估、规划和建设项目实施后可能造成的环境影响评估、国防评估、绩效评估、风险评估、节能评估等。即使是使用“资产评估”这个概念，它不仅包含资产价值评估，还可以包含资产的质量评估、性能评估、制造技术评估、投资风险评估、担保贷款风险评估，甚至可以包含资产管理体制（如国有资产管理体制）评估等。因此，虽然估价应当建立在对估价对象的质量、性能等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应当把以得出价值为目标和最终结论的评估，称为价值评估或者简称估价。同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。只有当评估的目标和最终结论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表
5、述时，可以笼统地称为评估。另外，“资产评估（assetappraisal）”这个概念在国外也很少见。 二、估价行业 所从事的估价是专业估价对估价作广义和通俗的理解，即估计经济物品的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他（她）估计得对与错，也不论其结果是否令人信服。但是，估价行业所从事的估价，是一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的专业估价。由于这种估价活动的技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至会对社会经济活动产生重大影响，关系公共利益和人民财产安全，例如为房地产抵押贷款服务的估价关系 金融 安全，为国有土地上房屋征收补偿服务的估价关系社会
6、稳定，所以不是随便什么人都可以从事的，只能由取得相关资格的专业人员和取得相关资质的专业机构来从事。 专业估价与非专业估价主要有以下5点不同： （1）由专业人员和专业机构完成专业估价是由具有相关估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的。 （2）是一种专业意见专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是运用科学的估价 方法 ，经过严谨的分析、测算和判断得出的专业意见。 （3）具有公信力专业估价提供的意见较科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使公众相信、认可或接受。 （4）实行有偿服务专业估价要向委托人收取一定的费用，是一种有偿服务行
7、为。（5）承担法律责任专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。因此，估价师和估价机构负责人应充分认识到自己从事的是专业估价，并让服务对象和社会大众确实感受到你很专业。 三、不是所有的资产都需要专业估价一种职业乃至一个行业的生存与 发展 ，必须建立在社会对它有内在需要的基础上，仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。 因此，如果社会大众无法认识或了解一种职业、一个行业存在的理由，以及这种职业、这个行业对社会福利和社会进步带来的贡献，那么这种职业、这个行业就难以在现代竞争激烈的社会存在下去，更不用说要持续发展了。 虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，估价行业希望所有的资产
8、都要估价的心情也是可以理解的，但并不是所有的资产都需要专业估价。对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产，通常不需要专业估价。例如，2004年11月25日发布的最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释200416号）第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”可见，一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。这是因为： （1）一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通过简单的比
9、较）便可以得知，就不需要专业估价。 （2）一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。因此，真正需要专业估价的主要是房地产、古董和 艺术 品、矿产、 企业 整体资产以及某些机器设备、无形资产等。 四、估价应当划分为不同的专业在需要专业估价的不同类型的资产中，因为它们之间的特性不同，把握影响其价值的因素所需要的专业知识和经验有很大的差异，例如质量、性能、新旧程度、产权状况、占有使用情况、市场行情等，所以对它们的价值进行评估通常不是同一个估价师甚至不是
10、同一家估价机构所能胜任的。 例如，对于房地产、古董、矿产、机器设备、无形资产等，很难有同一个人对它们都“识货”，更不用说要科学、准确地评估出它们的价值了。进一步来说，估价是与估价对象这个“物”密切相关的，与某些浮在“物”之上的专业服务不同，而类似于设计。建筑设计、汽车设计、服装设计、发型设计等虽然都是设计，都需要造型和讲究美观等，但仍然“隔行如隔山”。 对于社会大众来说，通常也只有具有相应估价专业知识和经验的估价师得出的估价结果才令人信服，才具有公信力，估价因此必然会出现适当的专业分工，形成按照估价对象划分的不同专业和相应的估价师。国际上，一般把估价专业划分为房地产、艺术品和古董、矿产资源、机
11、器设备、企业价值、无形资产等几大类。即使是房地产估价，在美国等市场经济发达国家和地区，通常还分为住宅估价和商业房地产估价两大类。在这两类中又有各自的专业范畴。例如，在住宅估价中，有的房地产估价师专做小型的（一至四个单元）给多户家庭使用的住宅估价，有的房地产估价师专做大面积住宅估价。在商业房地产估价中，有的房地产估价师可能专做土地开发估价，有的房地产估价师可能专做 工业 房地产估价，或者专做写字楼估价，或者专做零售商业房地产估价。 总之，估价如果不分专业，一个估价师如果什么资产都可以估价，就好比是一个教师什么书都可以教，一个医生什么病都可以看，某些估价师可能因所有估价业务都可承揽而一时得利，但终
12、因没有专业化发展而不能提供优质服务，进而会发生“信任危机”而不被社会认可，得不到社会尊重、没有尊严，估价行业难以持续发展，最终受害的将是估价师和估价行业自身。至于估价机构，可以根据拥有的估价师的专业情况以及自己的发展定位等，专营某种资产估价业务，成为某种专业的估价机构；或者从事多种资产估价业务，成为综合性的估价机构。目前存在的突出 问题 的实质是，各个估价管理部门要求估价机构的名称必须有“资产”、“房地产”、“土地”等字样才给予相应的估价资质。这个规定阻碍了估价机构的发展，应尽快取消。只要求估价机构名称有“估价”或者“评估”字样即可，估价机构可以根据自己的专业定位或者优势等，自愿确定名称中是否
13、带“资产”、“房地产”、“土地”等字样。 五、估价行业中房地产估价占主体 古今中外，无论是从估价师数量还是从估价业务量来看，房地产估价都在估价行业中占主体。房地产估价之所以占主体，主要是因为下列三方面造成的： （1）房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。房地产数量庞大， 社会 保有量和每年的新增量都很大。在一个国家或地区的全部财富中，房地产是其中比重最大的部分，一般占50%70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%50%.在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。某些资产虽然在 理论 上需要专业估价，但因为数量
14、很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有相应的估价师这种专门职业。一旦需要估价，通常是依靠相关 研究 者或者设计者、制造者提供专业意见。在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要分专业。这些就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。 （2）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让需要估价，而且房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害
15、赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。 （3）房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其 影响 因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场 分析 专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务。这就使得房地产估价行业具有更大、更广的 发展
16、 空间。 六、估价 本质上是评估价值而不是评估价格过去由于受传统观念的束缚，为了避免与传统 政治 经济 学中的价值内涵“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地，否认它有价值或者对它是否有价值存在很大的分歧，从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。 价值（value）和价格（price）之间的关系及本质区别是：价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现
