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1、【房地产】青岛市商品房购预售管理商品房预购预售，实际上确实是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来往常，或房产还没有竣工往常，以预售的方式把房屋卖出去。(一)预售房屋条件及程序中华人民共和国都市房地产治理法第四十四条规定，商品房预售，必须符合下列条件：1.交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.有建设工程规划许可证。3.按提供预售的商品房运算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25以上，并差不多确定施工进度和竣工交付日期。4.向县级以上人民政府房产治理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明(附件见第57页)。青岛市的规定为多层住宅必须封顶，高层住宅主体达到2/3
2、，即可销售。凡是符合以上条件的房地产发经营企业.向市房地产治理部门提出预售申请，通过房地产治理主管部门核查批准，领取预售房产许可证，井办理预售登记，即能够进行房屋销售。房地产价格的种类房地产是一个庞大的产业体系，房地产经济和房地产市场运行极其复杂，因此房地产价格有着不同的种类。按照不同的标准，能够把房地产价格划分以下几种类型：1.地产价格、房产价格、房地产价格2.房地产理论价格、评估价格、市场价格3.房地产总价格、单位价格、楼面地价住宅的单位还能够分为建筑面积、使用面积以它们作为计价的单位就成为楼面地价。4.所有权价格、使用权价格5.协议价格、招标价格、拍卖价格6.抵押价格、课税价格、征用价格
3、7.基准地价、标定地价、市场地价国家为了进展房地产经济，进展房地产市场，以及对房地产市场进行有力的调控，在对都市土地分等定级的基础上，对各级土地确定一个最差不多的价格，确实是基准地价。也称为土地出让的底价。标定地价是在基准地价的基础上，考虑了每块土地的具体情形，也确实是讲考虑了阻碍土地价格的其他因素而确定的土地的价格，标定地价接近于土地的市场价格。土地市场价格是在土地市场的交易过程中形成的价格。这是土地现实的价格。土地的基准价格，是土地的标定价格和土地的市场价格的基础。另外，在房地产经济运行中还有一些价格形状，如最高限价、最低限价以及打算价格、指导价格、平均价格、成本价格、销售价格等。目前中国
4、都市房地产的建设差不多上以综合开发形式进行的，房地产的生产价格一样都以综合开发造价的形式显现的。因此，综合开发价格也确实是房地产的生产价格或房地产的造价。中国各地综合开发造价，尽管由于地区的不同有些差不，然而它们的要紧内容是相同的。目前房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容。1.征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。2.拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。3.其他土地开发费：三通平费、勘察设计
5、费、拆迁征地治理费。4.住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价。5.附属工程费：附属工程包括指煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。6.室外工程费：室外工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等：7.公共配套工程费：公共配套工程指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门珍部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政治理用房等。8.环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等。9.政府性收费及“四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂。10.土地出让金大市政费。11.两税一费：营业税
6、、都市建设爱护税、教育附加费。12.治理费。13.利润。目前中国房地产的综合造价，大体上确实是由这种13类71个项目构成的。房地产价格构成的这13类71个项目，大体上能够分为5个构成部分。第一部分，即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金，也确实是前3类，构成了房地产价格中的土地费用。第二部分，即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也确实是第4类到6类，构成了房地产价格中的建筑安装工程费。第三部分，即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费，也确实是第7到第10类，构成了房地产价格中的配套工程费。第四部分，即两税一费、治理费，也确实是第11到第12类，构成了房地产价格中的税费。第五部分，即利润，也确实是第13类，构成了房地产价格中的利润。如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本，以及流通中的税金和利润。关于房地产开发企业来讲，这确实是出售价格，关于房地产经营企业来讲，这确实是它们的进货价格。
