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1、 房地产估价师：房地产抵押权的实现抵押是一种民事法律关系，抵押权人与抵押人在法律上有公平的法律地位。这就打算了抵押必需在双方自愿的原则上进展，并应符合民法通则、担保法规定的公平、自愿、等价、有偿的一般原则。抵押合同属于担保合同，依照主合同履行债务是债务人的义务。依据物权法的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人商定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内恳求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以恳求人民法院拍
2、卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。依据物权法的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，根据登记的先后挨次清偿；挨次一样的，根据债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，根据债权比例清偿。人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保存价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。人民法院确定保存价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者&考试大&市价的80；假如消失流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保存价，但每次降低的数额不得超过前次保存价的20。抵押物折价或者拍卖、变
3、卖后，其价款超过债权数额的局部归抵押人全部，缺乏局部由债务人清偿。抵押人未按合同规定履行归还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而不使自己的权利受到侵害。对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围
4、内的建立用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得转变土地全部权的性质和土地用途。抵押权因抵押物灭失而毁灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。抵押权人应当在主债权诉讼时效期内行使抵押权；未行使的，人民法院不予爱护。此外，依据人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定，对于被执行人全部的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以依据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。但同时规定，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当赐予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养
5、家属迁出该房屋。六个月宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并根据民事诉讼法其次百二十九条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属供应临时住房。申请执行人供应的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建立部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合公布的城镇最低收入家庭廉租住房治理方法所规定的人均廉租住房面积标精确定。申请执行人供应的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标精确定，当地无同类房屋租金
6、标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标精确定。已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。例题局部：例题1：以下房地产中，不得设定抵押的有( )。（2022年试题）A共有房地产B未解决权属争议的房屋C已出租的房屋D被执法机关查封的房屋E经济适用住房答案：BD解析：城市房地产抵押治理方法(建立部令第98号)也规定以下房地产不得设定抵押权：(1)权属有争议的房地产；(2)用于训练、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(3)列入文物爱护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限
7、制的房地产；(5)依法不得抵押的其他房地产。例题2：设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋全部权证应由( )收执。（2022年试题）A抵押人B抵押权人C房屋权属登记机关D公证机关答案：A解析：城市房地产抵押治理方法第三十四条规定，以依法取得的房屋全部权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原房屋全部权证上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发房屋他项权证。例题3：在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。( ) （2022年试题）答案：解析：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程连续建筑资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产
8、，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为归还贷款履行担保的行为。例题4：抵押物登记记载的内容与抵押合同商定的内容不全都的，以登记记载的内容为准。( ) （2022年试题）答案：解析：抵押物登记记载的内容与抵押合同商定的内容不全都的，以登记记载的内容为准。例题5：以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必需经董事会或者股东大会通过。( ) （2022年试题）答案：解析：以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必需经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有商定的除外。例题6：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。( ) （2022年试题）答案：解析：房地产转让合同、房地产抵
9、押合同和房屋租赁合同都是要式合同例题7：房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起( )日内到房地产治理部门办理房地产抵押登记。A10B15C20D30答案：D解析：这是城市房地产抵押治理方法的规定。例题8：人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保存价由（) 参照评估价确定。（2022年试题）A人民法院B估价机构C拍卖师D竞买人答案：A解析：依法对抵押物拍卖的，拍卖保存价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。例题9：假如抵押房地产是抵押人所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。( ) （2022年试题）答案：或解析：此题已过时，
10、依据人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。此题正确。但是依据最新的人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定，“对于被执行人全部的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以依据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”。 此题不正确。例题10：以下关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（)。（2022年试题）-城市房地产抵押治理方法试题A抵押人到期未归还债务的B抵押人擅自处分抵押房地产C抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D抵押人擅拘束抵押房地产范围内新增房屋的E未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进展再次抵押的答案：ABC解析：依据城市房地产抵押治理方法第40条规定，DE两项不正确。例题11：以下关于抵押的表述中，不正确的选项是( )。（2022年试题）A抵押权人必需是债权人，而抵押人未必是债务人B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证C因室内电线老化引发火灾致使局部抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新供应担保或者增加担保以弥补缺乏D抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产答案：D解析：依据城市房地产抵押治理方法第四十条规定，抵押人一旦死亡，假如其合法继承人、受遗赠人履行到期债务的，就不肯定意味着要处分抵押的房地产。
