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1、精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-2009年房地产估价师房地产开发经营与管理考试大纲第一章房地产投资及其风险考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。第一节投资与房地产投资一、投资(一)投资的概念(二)投资的分类1.短期投资和长期投资2.直接投资和间接投资3.金融投资和实物投资4.生产性投资和非生产性投资(三)投资的特性(四)投资的作用1.投资是一个国家经济增长的基本推动力2.投资与企业发展密切相关3.投资可以促进人民生活水平的提高4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往二、房地产
2、投资(一)房地产投资及其目的1.房地产投资的概念2.房地产投资的目的(二)房地产投资的特点1.区位选择异常重要2.适于进行长期投资3.需要适时的更新改造投资4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5.变现性差6.易受政策影响7.依赖专业管理8.存在效益外溢和转移(三)房地产投资的物业类型1.居住物业2.商业物业3.工业物业4.酒店与休闲娱乐设施5.特殊物业第二节房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资(一)房地产开发投资(二)房地产置业投资二、房地产间接投资(一)投资房地产企业骨片或债券(二)投资房地产投资信托基金(三)购买住房抵押支持证券三、房地产投资的利弊(一)房地产投资之利1.相对较高
3、的收益水平2.易于获得金融机构的支持3.能抵消通货膨胀的影响4.提高投资者的资信等级(二)房地产投资之弊1.投资数额巨大2.投资回收周期较长3.需要专门的知识和经验第三节房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念(一)风险的定义(二)风险分析的目的二、房地产投资的系统风险(一)通货膨胀风险(二)市场供求风险(三)周期风险(四)变现风险(五)利率风险(六)政策风险(七)政治风险(八)或然损失风险三、房地产投资的个别风险(一)收益现金流风险(二)未来运营费用风险(三)资本价值风险(四)比较风险(五)时间风险(六)持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响第四节风险与投资组合一、投资组合理论二、资本资产
4、定价模型考试要求1.了解投资的概念、分类、特性和作用2.掌握房地产投资及其目的、特点、和房地产投资的物业类型3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险与投资组合第二章房地产市场及其运行规律考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念二、房地产市场的运行环境三、影响房地产市场转变的社会经济力量(一)金融业的发展(二)信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善(三)生产和工作方式的转变(四)
5、人文环境的变化(五)自然环境的变化(六)政治制度的变迁四、房地产市场的参与者(一)土地所有者或当前的土地使用者(二)开发商(三)政府及政府机构(四)金融机构(五)建筑承包商(六)专业顾问1.建筑师2.工程师3.会计师4.造价工程师或经济师5.房地产估价师及房地产经纪人6.律师(七)消费者或买家第二节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分(一)按地域范围细分(二)按房地产用途细分(三)按存量增量细分(四)按交易形式细分(五)按目标市场细分三、房地产市场指标(一)供给指标(二)需求指标(三)市场交易指标第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性(一)市场供给的垄断性(二
6、)市场需求的广泛性和多样性(三)市场交易的复杂性(四)市场价格与位置密切相关(五)存在广泛的经济外部性(六)市场信息的不对称性二、房地产市场的功能(一)配置存量房地产资源和利益(二)显示房地产市场需求变化(三)指导供给以适应需求的变化1.建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式2.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化(四)指导政府制定科学的土地供给计划(五)引导需求适应供给条件的变化第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与房地产资产市场(一)房地产空间市场(二)房地产资产市场(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态二、房地产市场的周期循环(一)房地产周期循环的定义(二)
7、房地产周期循环的原因(三)传统房地产周期理论的主要内容(四)分析房地产周期运动的新观念(五)房地产市场的自然周期(六)房地产市场的投资周期(七)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系三、房地产泡沫与过热(一)房地产泡沫及成因1.房地产泡沫的定义2.房地产泡沫的成因(二)“过度开发”及诱因1.房地产市场中的过度开发2.过度开发的诱因(三)房地产泡沫和过度开发的区别与联系1.房地产泡沫和过度开发的区别2.房地产泡沫和过度开发的联系(四)房地产泡沫的衡量第五节政府对房地产市场的干预一、政府干预房地产市场的必要性(一)房地产市场失灵(二)住房问题和住房保障(三)宏观经济周期循环(四)房地产价格剧烈波动
8、(五)房地产市场非均衡二、政府干预房地产市场的手段(一)土地供应政策(二)金融政策(三)住房政策(四)城市规划(五)地价政策(六)税收政策(七)租金控制三、规范房地产市场行为的措施(一)健全市场准入制度(二)推动行业诚信体系建设(三)规范交易程序(四)加强产权管理考试要求1.掌握房地产市场的概念、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者2.掌握房地产市场结构与市场指标3.掌握房地产市场的特性与功能4.熟悉房地产空间市场与房地产资产市场5.掌握房地产市场的周期循环6.了解房地产泡沫与过热7.了解政府对房地产市场的干预第三章房地产开发程序与管理考试目的本部分的考试目的是测试应
9、考人员对房地产开发程序各阶段工作内容以及对获取土地、建设过程中相关管理工作的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产开发程序概述一、房地产开发的基本概念二、房地产开发的主要程序第二节投资机会选择与决策分析一、投资机会选择二、投资决策分析第三节前期工作一、获取土地(一)土地储备与土地一级开发1.土地储备2.土地一级开发(二)获取土地的途径1.土地使用权出让2.土地使用权划拨3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让4.与当前土地使用权拥有者合作二、确定规划设计方案并获得规划许可(一)土地出让过程中的规划管理(二)房地产开发前期的规划管理1.开发项目选址、定点审批阶段2.申请建设用地规划许可证
10、阶段3.规划设计条件审批阶段4.设计方案审批阶段5.申请建设工程规划许可证阶段三、建设工程招标(一)开发建设项目的招标方式1.公开招标2.邀请招标(二)招标机构1.招标过程中的决策活动。2.招标中的日常事务工作3.招标工作小组组成人员(三)招标程序1.申请招标2.编制招标文件3.编制招标工程标底4.确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函5.投标人资格审查6.招标工程交底及答疑7.开标、评标和决标8.签订合同四、开工申请与审批(一)申请领取施工许可证应具备的条件(二)申请办理施工许可证的程序五、前期工作的其他环节第四节建设阶段一、质量控制(一)对原材料的检验(二)对工程采用的配套设备进行检验(三
11、)确立施工中控制质量的具体措施(四)确立有关质量文件的档案制度二、进度控制(一)工程进度计划的编制(二)进度管理及计划调整1.横道图法2.网络计划(三)其他配套进度计划(四)进度控制中应关注的因素三、成本控制(一)成本控制的主要工作内容1.编制成本计划，确定成本控制的目标2.审查施工组织设计和施工方案3.控制工程款的动态结算4.控制工程变更(二)控制工程成本的做法和手段1.强化“成本”意识，加强全面管理2.确定成本控制的对象3.完善成本控制制度4.制定有效的奖励措施四、合同管理(一)合同管理的作用(二)房地产开发项目的主要合同关系(三)合同管理的主要工作内容五、安全管理六、竣工验收(一)竣工验
12、收的要求(二)竣工验收的依据(三)竣工验收的工作程序1.单项工程竣工验收2.综合验收3.竣工验收备案(四)竣工结算(五)编制竣工档案1.技术资料的内容，2.绘制竣工图第五节租售阶段一、选择物业销售形式(一)开发商自行销售(二)委托房地产经纪机构销售1.房地产经纪机构的作用2.房地产经纪机构的代理形式(三)选择房地产经纪机构应注意的问题1.充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质2.了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源3.考察房地产经纪机构过往的业绩4.针对物业的类型选择房地产经纪机构5.认真签订房地产经纪合同二、制定租售方案(一)出租还是出售(二)租售进度(三)租售价格1.成本导向定
13、价2.购买者导向定价3.竞争导向定价三、制定宣传与广告策略(一)市场宣传策略1.确定宣传目标2.选择宣传的信息与工具3.实施宣传方案4.评价宣传效果(二)广告策略考试要求1.掌握房地产开发的基本概念及主要程序2.熟悉投资机会选择与决策分析3.了解获取土地4.熟悉确定规划设计方案并获得规划许可5.熟悉建设工程招标6.熟悉开工申请与审批7.了解前期工作的其他环节8.熟悉建设阶段9.掌握选择物业租售形式10.掌握制定租售方案11.了解制定宣传与广告策略 第四章房地产市场调查与分析考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查、分析、预测、细分以及选择目标市场的实际操作能力和知识的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节市场调查一、市场调查的意义和内容(一)市场调查的重要性(二)市场调查内容1.国内外市场环境调查2.技术发展调查3.市场需求容量调查4.消费者和消费者行为阋查5.竞争情况调查6.市场营销因素调查二、市场调查的步骤(一)确定问题和调查目标(二)制定调查计划1.资料来源2.调查方法3.调查手段4.抽样方案5.联系方法(三)收集信息(四)分析信息(五)报告结果三、对市场调查的分析与评估1.
