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1、云考网2013年注册税务师考试税法二第三章知识点一、概念： 对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、特点： （1）以转让房地产取得的增值额为征税对象（2）征税面比较广（3）采用扣除法和评估法计算增值额（4）实行超率累进税率（5）实行按次征收一、征税范围 （一）征税范围的一般规定1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。
2、不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。（二）征税范围的具体规定具体事项征收规定以房地产进行投资、联营房地产作价入股转让到投资联营企业，暂免征收；投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征收。将投资联营的上述房地产再转让，征税。合作建房1.建成后自用，暂免；2.建成后转让，征税。企业兼并转让房地产暂免房地
3、产交换1.单位之间换房，征税；2.个人之间互换自有居住用房免征。房地产抵押1.抵押期不征；2.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征税。出租不征房地产评估增值不征国家收回房地产权不征转让、抵押、置换征税代建房行为不征（新增）二、纳税人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。三、税率 土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超
4、过50%100%的部分4053超过100%200%部分50154超过200%的部分6035土地增值税的征税对象即增值额应税收入-扣除项目。 一、收入额的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：货币收入、实物收入、其他收入。1.实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入；2.无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入；3.外国货币：按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。二、扣除项目及其金额（要两看：看主体、看标的，扣除项目有差异）（一）新建房地产的扣除项目的确定：1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：（1）纳税
5、人为取得土地使用权支付的地价款：出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包
6、方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分
7、摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；公式表示：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。公式表示：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内注意：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣
8、除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。（P249）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（P249）4.与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：房地产开发企业在转让开发产品时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。（可扣二税一费）其他纳税人缴纳的印花税允许扣除（按产权转移书据所载金额的0.5
9、贴花）。（可扣三税一费）对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。5.财政部规定的其它扣除项目。只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示： 加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%注意：1.对取得土地使用权后，未进行开发即转让，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。2.纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（1）代收费用计入房价向购
10、买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（2）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（二）旧房和建筑物的扣除项目的确定：（1）房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价成新度折扣率（成新度不等同于会计的折旧）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个
11、月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。（2）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用。（评估费可以扣除）取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。（3）转让环节的税金。三、评估价格的相关规定 纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入、扣除项目的金额：（一）出售旧房及建筑物的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；市场比较法进行评估公式：评估价格交易实例房地产价格实物状况因素修正权益因素修正区域因素修正其他因素修正（三）提供扣除项目金额不实的；（四）转让房地产的成交价格低于房
12、地产评估价格，又无正当理由的。（按照评估的市场交易价确定其实际成交价）一、土地增值税的计算 土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额；（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。二、特殊售房方式应纳税额的计算方法 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。扣除项目金额扣除项目总金
13、额（转让土地使用权的总面积或建筑面积受让土地使用权的总面积）一、一般减免税规定 （一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。附：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。（二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。（三）
14、从2008年11月1日起，居民个人转让住房免征土地增值税。（四）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。二、特殊减免税规定 对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。需要说明的是，并不是对所有在1994年1月1日以前已签订开发合同或已立项的房地产都免税，享受免税必须具备以下几个条件：1.是否已按合同规定投入了资金并进行了开发。对未投入资金即转让的房地产，不予免税。2.是否属于该房地产开发建成后的首次转让。如果不是首次转让而是再次转让，每转让一次，都应按规定计征一次土地增值税。3.是否在规定的5年期限内（后又延长2年）首次转让。除特案规定予以免税的以外，超过7年期限的首次转让，也不予免税。一、申报纳税程序 纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或税务机关规定期限缴纳。二、纳税时间和缴纳方法 1.一次性交割付清价款，办理过户登记手续前数日内一次性缴纳全部税款。2.分期
