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1、房地产开发项目入股方案一、项目概况项目地块位于某东北郊区，浈江河畔323国道边（浈江最大的水电站湾头水利枢纽附近），面积约7500平方米（大约12亩，有后备用地供扩容），距离市中心约9公里，距离粤赣高速出入口6公里，距离广武高铁18公里，距离丹霞山18公里（距离规划中的大丹霞南大门距离不足1公里），距离韶关碧桂园约5公里，风景优美（附近有大型水库、游艇码头、碧涛公园、竹海、韶石山、慈航庵等景点）。项目地块已经取得集体土地使用权，拟在办妥用地功能转换手续，取得国有土地证（国有划拨或者国有出让）后开发建设养老地产。项目有丹霞风景区管委会（规划）、发改、市安监、民政部门的批文，手续齐全，目前正在办理
2、国有划拨或出让使用证（由于养老事业有国家政策扶持，土地十分优惠，并有相关资金补贴），拟招商整体转让或合伙建设生态养老院项目（具体见附件相关材料）。二、项目入股办法本次入股，拟召集不超过10名股东，每名股东入股资金最低不低于50万元，最高不高于全部股金的50%，总募集资金为500万元，用于在该地块开发建设养老地产（养老别墅）项目。入股各方签订书面入股协议书，明晰各方的股份和权益，明确股东的权利和义务等各项细则。募集资金，主要用于购买地块，剩余部分用于后期开发费用，不足部分通过地块抵押银行融资解决。该地块取得国有土地证（按国有出让为综合用地），初步估算价格大约600元/平方米（包括征地补偿、功能转
3、换补交地价、政府税费等），地价总成本约450万元。三、项目运作模式项目开发以股东入股份，由专业人士组成的操盘团队负责前期、中期、后期的操盘工作。前期主要是项目策划、募集资金、政府批文、办证、拿地等；中期主要是在在资金和地块到位后，融资、三通一平、设计、报建、基建、安装等等建设工作；后期主要是销售、资金回笼、办证、后期营运、还款、核算成本、分红等工作。在扣除项目所有成本后的利润里，提取20%作为运作团队的报酬，运作团队负责人必须同时作为股东入股，体现风险共但，收益共享的原则。剩余的80%利润由全体股东按入股份额分红。开发中遇到的重大决策问题由全体股东协商一致的原则处理，经营中的具体事务由全体股东
4、授权的总负责人办理。四、项目开发流程1、前期：策划募集资金受让地块和整体项目2、中期：地块抵押银行贷款土地平整报建（设计、监理、建设、施工证等）引进建筑公司垫资建设（施工、土建、安装、园林绿化、验收等）3、后期：销售资金回笼核算（还款、结算等）办证分红。五、项目财务和利润分析1、总投入募集的股金500万元作为启动资金，成本分几大块，一是土地成本：大约450万元；二是融资成本，银行贷款本利息；三是人工、财务、公关、销售等运营成本；四是政府税费和建设安装成本（包括土地平整、设计和报建、施工、安装、园林绿化、公共配套设施等），以上预计总投入约2550万元。2、总收入7500平方的地块，按照1.0的容
5、积率,建筑面积大约7500平方米,参考周边楼盘单价,保守销售价5000元/平方米,总销售收入约3750万元。3、利润收入按照地产成本利润三三三的说法，土地、人工、财务、销售和政府税费约1/3；建筑安装等费用约占1/3；利润约占1/3，总利润约1200万元。开发周期拟定3年，股东投资总回报约200%，年投资回报约25%。4、主要风险评估一是融资风险，主要是银行还本付息压力，开发周期越长，风险越大，开发周期压缩到两年，年投资回报可以达到40%以上。二是销售市场风险，地产业发展形势，以及受政策影响，产品定价和销售存在一定的风险。三是其他风险，如政策变化、人工成本、材料成本、劳资纠纷、债务纠纷等等。附件：项目有关政府批文、位置、规划图等资料
