《购物中心(大型超市）项目可行性研究报告（甲级）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《购物中心(大型超市）项目可行性研究报告（甲级）（91页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、#购物中心（大卖场）项目可行性研究报告*公司二一一年二月目 录第一章 总 论1第一节 项目基本情况1第二节 项目主要技术经济指标5第二章 项目背景及必要性7第一节 项目背景7第二节 项目必要性9第三章 市场分析19第一节 投资市场分析19第二节 消费市场分析19第四章 项目选址与建设条件22第一节 项目选址22第二节 项目建设条件22第五章 经营规模和营销方式30第一节 经营规模30第二节 货源采购及配送34第六章 技术设备37第七章 项目建设方案40第一节 总平面布置40第二节 建筑方案42第三节 配套工程50第八章 组织机构和人员安排61第一节 组织机构设置61第九章 项目实施进度63第十
2、章 环境保护与安全63第一节 环境保护63第二节 卫生防疫68第三节 消防安全68第十一章 投资估算与资金筹措70第一节 投资估算70第二节 资金筹措与投资计划72第十二章 财务分析72第一节 商品销售收入和销售税金及附加估算72第二节 总成本费用估算73第三节 项目利润及分配情况分析74第四节 财务现金流量和资金来源与运用分析75第五节 贷款偿还能力分析77第六节 敏感性分析77第七节 项目风险分析79第十三章 综合效益评价82第一节经济效益分析82第二节 社会效益分析83第三节 研究结论及建议85附件：附件1 项目平面布置概念图附件2 项目立体效果概念图第一章 总 论第一节 项目基本情况一
3、、投资方基本情况1、#县购物中心（大卖场）项目投资商是上海投资商胡明仕等3股东，引进香港华润苏果超市有限公司总部直营，并与台湾永和豆浆欢乐餐厅管理有限公司(YON HO)、台湾上岛集团上海上岛咖啡食品有限公司等30个以上国际、国内知名品牌商合作（加盟）。投资商有着雄厚的经济实力及丰富的商贸管理经验，投资商在上海有下属企业“中新城置业有限公司”，主要从事房地产开发经营、公司大楼的物业管理和中新城家具市场的日常管理，公司和澳大利亚厂商合资注册了南澳住宅材料有限公司，主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅和从事有关的建材经营、批发等。2、由投资商引进的苏果总部外埠直营店: 苏果超市有限公司成立于1996
4、年7月18日。其前身是江苏省果品食杂总公司下属的果品科。“苏果”二字，取自“江苏省果品食杂总公司”。苏果超市是江苏最大的连锁超市企业，根据2010年3月份权威机构公布的排名，苏果在全国连锁企业当中已连续10年位列前十强，全国快速消费品零售企业前四强。 2009年，苏果实现销售规模332亿元，网点覆盖江苏、山东、河北、湖北、河南等六个省份，网点总数1950家。据专业评审机构的测定，苏果品牌价值达60.34亿元。 多年来，苏果一直坚持业态组合、低成本扩张、开拓农村市场、区域集中发展、直营加盟双轮驱动等五大战略，使企业取得了超常规发展，走出了一条具有自身特点、符合当地实际的民族连锁商业发展之路。同时
5、，积极创新业态、创新营销、创新管理、创新激励，弘扬企业文化，使企业发展呈现出蓬勃生机和无限活力。 苏果长期致力于农村市场开拓，60%的网点开设在县及县以下农村，50%的销售来自农村市场。苏果的做法和经验得到了党和政府高度评价。国务院总理温家宝同志对苏果发展先后三次作出重要批示（时间分别为2002年1月28日、2005年7月13日、2006年1月3日），并分别于2005年10月23日和2009年1月10日两度亲临苏果视察指导。2007年、2006年，商务部和中华全国供销合作总社分别在江苏召开现场会，总结推广苏果经验。 苏果建设了华东最大的单体物流中心：苏果马群物流配送中心。该中心采取先进的物流技
6、术，软硬件环境在国内企业专属物流当中居领先地位。 作为本土零售商业的领军企业，苏果的健康发展赢得政府和社会的充分认可。1999年起，苏果连年北评为“江苏省优秀企业”；2003年，苏果被授予江苏省电子商务示范单位；2003年，苏果被评为纳税信用等级A级单位；2004年，苏果被授予“中国商业名牌企业”；2005年，苏果CEO马嘉樑继2003年之后，蝉联“中国零售业十大风云人物”；2006年，苏果被授予“中国零售业区域明星企业”；2006年，苏果被评为银行资信评级3A级单位；2007年，苏果被授予“中国零售业十大优秀特许加盟品牌”；2008年，苏果CEO马嘉樑被授予“中国商业服务业改革开放30周年功
7、勋企业家”；2008年，苏果排名中国连锁业第七位，超市业第四位；2008年，苏果被中国连锁经营协会授予“中国零售业最佳雇主”；2008年，苏果被授予“中国商业服务业改革开放30周年功勋企业”；2009年，苏果董事长马嘉樑荣获“中国合作经济年度人物评委会特别奖”。 使命承载荣誉，创新引领未来。展望充满希望的2011年，苏果将继续加快推进自身发展战略实施，不断巩固“全国一流，区域第一”市场地位，真正实现“中国苏果，百姓生活”品牌定位。二、项目基本情况1、项目名称：#购物中心（大卖场）2、建设单位：*公司3、项目地址： 4、建设性质：新建5、经营范围：百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、
8、药品、装潢建材等的零售和配销（包括餐饮）。6、商业类型：仓储式零售7、经营规模：总占地面积6885平方米，总建设面积54290平方米，其中商业建筑面积13120平方米（超市营业用房面积为9000平方米），地下建筑面积 11000平方米，正常年零售营业额为40248万元。8、项目投资：项目总投资：项目投资总额为19500万元人民币。注册资本： 2000万元，人民币现金出资。9、经营组织方式：零售10、项目宗旨：引进苏果超市有限公司先进的营销技术和管理经验，利用#良好的投资环境和未来三年#在区位交通等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。同时通过本项目的实施，推动#
9、商业同国际、国内市场接轨，促进#商业向现代化水准发展，扩大&产品走向市场，以适应#这个国家历史文化名城、￥南交通枢纽城市、长三角后花园城市及全国旅游城市的发展需要。11、项目期限：15年，公司营业执照签发之日起计算。三、可行性研究报告编制依据1、项目单位委托咨询中心编制#购物中心（大卖场）可行性研究报告的委托合同；2、项目确定的概念性规划方案；3、国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见(国办发200811号)4、省人民政府关于加快发展服务业的若干意见（二九年十一月十三日）5、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）6、！市人民政府关于加快我市服务业发展的贯彻意
10、见7、#县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要8、#县城市总体规划9、国家、省、市有关统计调查资料；10、项目单位提供的有关资料，现场勘察和实地调研所得资料；11、国家有关设计规范、标准；四、可行性报告主要研究内容根据国家关于编制投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知要求，项目可行性研究的主要内容包括：1、项目建设的必要性；2、项目的市场分析；3、项目经营主要内容；4、建设选址及建设条件分析；5、总投资估算及经济效益分析评价等；第二节 项目主要技术经济指标该项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1 项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备 注一项目规模1总占地面积m268
11、852总建筑面积m254290其中:地下二层面积11000 m2其中：超市卖场m29000商业建筑面积13120 m2二经营规模零售万元40248正常经营年三劳动定员人585四项目总投资万元195001固定资产投资总额万元16209其中:建设投资万元15963建设期利息万元2462流动资金万元3291五年总成本费用万元44032计算期年平均六年销售税金及附加万元1006计算期年平均七年利润总额万元1877计算期年平均八主要财务评价指标1全部投资财务内部收益率评价基准6%所得税前%7.53投资利润率9.63%所得税后%6.90投资利税率14.79%2全部投资回收期所得税前年10.77含建设期所得
12、税后年11.09含建设期3长期借款偿还期年7.96含建设期第二章 项目背景及必要性第一节 项目背景 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发展进入了一个新阶段。近年来国家采取了一系列新的改革方案： 1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。超市
13、在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。据统计1991年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型
14、超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。本世纪初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。#属泛长三角经济圈，交通便捷。随着三条高速公路、三条高速铁路的相继开工并建成通车，#将成为￥南重要的交通枢纽城市，#县生态工业园区属省级经济技术开发区。该项目地处#县新老城区的中心地段，随着#新火车站及“三区一廊”的规划建设，未来35年#县城区的人口将增至810万人，人口急剧增加带动消费需求旺盛。而目前#城区没有一家上规模的国内品牌商业零售连锁网点，为方便居民生活和合理布局商业网点，规划在城市繁华区域建设一家大型超市将是十分必要的。随着改革开放的不断深入，#商业同其他各行各业一样得到迅速发展。超市作为商业领域的新型业态，在其
