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1、 荷花金池五层整体推广方案一、荷花池批发市场现阶段商务现状分析大成市场4层为形象展示和办公区,总建筑面积1600 M2,由30套分割为35-70平方的构成，在这里办公的主要为经营区的商家,也为一些大客户做一些产品的形象展示。租金25-30元/M2。 蓝光.金荷花 A座5.6F多功能写字间，写字间面积范围28-163M2，层高3.3-3.4米。仓储区的租金也许为50元/M2月，A座4-6层均价为4560元/M2.B座3-6F多功能写字间。写字间租赁价格60-80元/M2.，B座3-6层均价为4300元/M2.总建筑面积达31000多平米，全装修带中心空调的设立给商家创建了为多功能写字间，良好的空
2、间。办公类物业在大成市场里才起先出现，并且还都不是完全意义上的办公。大成市场里的办公物业基本上是在荷花池商圈做生意的人群为自己货品的形象展示，业务的洽谈场所。是比较早期的办公场所，配套都不是很好很齐全。租金水平也相对较低，基本上在25元/平方米左右。但近年来随着新项目的出现，办公配套物业已渐渐趋于写字间的概念，租金也随着配套的完善上升，如金荷花的多功能写字间部分租金已经达到60-80元/平方米月。目前整个荷花池商圈办公物业的体量来，其中大部分集中在金荷花，大致有31000平方，另外大成市场有1700平方左右，总共加起来大致有35000平方的体量。二、五层房源优劣势分析 优点： 房间间距较宽，可
3、以设置成为花台等绿化设施。设置有直达电梯，有四座单独的人行楼梯。区域相对独立，与四层是完全不同的建筑形式，有利于进行整体打造。五层房间建筑结构基本比较方正，且通风状况都较其它楼层好许多。中庭的房间窗户通风采光尤其好。设置有四个值班室，保安系统较为完善。缺点：靠四周的房间窗户均设置有全封闭式防护栏。五层楼层较高，投资客户会认为投资风险较大。少量房间存在异形的状况。 部分房间顶上有巨大横梁，且有的房间内有多条横梁，给人比较压抑的感觉。面积较大，普遍在3040平方米左右。且面积上不行再进一步划分。与金荷花推出的写字楼之间在硬件设施上存在肯定的差距。三、五层目标客户群定位荷花池批发市场经营户在荷花池批
4、发市场内的经营户已经逐步变更过去在商铺中既完成交易的习惯，为了提升形象而起先找寻更适合于洽谈生意的场所。该类人群是五层既定的目标客户群。已购买荷花金池商铺的客户目前购买荷花商铺的多数为投资客户，将来他们在租赁商铺时若能附带租赁写字间或仓储则会更有利于出租。因此该类人群也是五层的目标客户群。一般投资客户目前荷花池批发市场中写字间是一种新兴的物业形态，有眼光的投资客户会将投资荷花池批发市场的全功能写字间作为一种很好的投资途径。四、五层推广期整体营销策略2005.6.11，共计10天销售目标：争取排号公开销售一周内完成60%70%的销售整体营销思路：五层在本阶段是作为新推楼层首次亮相，与过去所推出楼
5、层有建筑形态上的差异。在推出概念上必需与下面四层商铺概念有所区分。而且本楼层原来是只租不售的，不管是作为写字间还是作为仓储都具有肯定的稀缺性，且是为荷花池批发市场供应专属服务的物业形态。因此在策略制定上我们先锁定荷花池批发市场经营户和已购买荷花金池客户，将五层推出的信息透露出去进行试水，尽量争取前类意向客户下单，再针对广阔投资客户进行策略调整。总体策略将借助荷花池批发市场经营商家之名，以吸引更多的投资客户。利用排号和均价限量抢购的方式使投资客户感觉到有利可图而迫使投资客户下单。产品定位策略：从商务感觉入手，将五层产品做出全新定位，赐予金池商务港整体形象，并同时赐予荷花池核心批发区市场专属多功能
6、写字间的全新概念，使专属的概念更为突出，在锁定荷花池经营户和已购买商铺的客户同时吸引更为对荷花池批发市场感爱好的投资客户，通过专属的概念使他们接受五层多功能写字间的定义。价格策略：考虑到五层的楼层较高且部分面积存在硬伤，在整体营销阶段内将实行低价格策略以吸引更多的投资客户和荷花池经营客户等目标客户群。并依据整体营销策略采纳均价的策略，使客户能产生先到先选的优越感，而制造的抢购的局面则会引起其它意向目标客户跟风下单。 渠道策略：依据对目标客户群的拆分，我们将实行三种不同形式的营销渠道。针对荷花池批发市场经营户实行定向宣扬等小众渗透营销渠道。针对已购买荷花金池商铺的客户将进行关系营销策略。而针对广
7、阔的投资客户，我们将采纳大众媒体宣扬渠道，引起目标客户群的高度关注。媒体策略：针对荷花池批发市场经营户我们将采纳小众媒体的方式进行宣扬，不采纳大众媒体推广。在完成对荷花池批发市场经营户和已购买荷花金池客户的小众渗透过程再进行持续一周的大众媒体宣扬使投资客户能够大量跟风投资。 活动策略：荷花池批发市场经营户接待日地点：荷花金池销售中心时间：6月2日活动方式：带领荷花池批发市场经营户参观五层多功能写字间，向他们介绍本楼层的优势和在荷花池批发市场经营户购买所拥有的优先排号权和1%的实惠点数，并在活动完成后赠送礼物以表示他们对项目的关注和支持。活动目标：尽量争取荷花池批发市场经营户对五层的关注，将五层
8、优势精确介绍给他们，使这部分客户能够尽量多的下单。对五层推出的状况向该部分客户进行试水，了解该部分客户是否有购买需求，也可以对他们的租赁需求进行统计有利于向投资客户介绍。 物料打算：答谢礼物已购买荷花金池客户接待日地点：荷花金池销售中心时间：6月3日活动方式：带领已购买荷花金池客户参观五层多功能写字间，向他们灌输荷花池多功能办公区的重要性，连带租赁会更有利于出租，并向他们介绍购买所拥有的优先排号权和1%的实惠点数，并在活动完成后赠送礼物以表示他们对项目的关注和支持。活动目标：尽量争取对已购买荷花金池客户对五层的关注，将五层优势精确介绍给他们，使这部分客户能够尽量多的下单。对五层推出的状况向该部
9、分客户进行试水，了解该部分投资客户是否有购买多功能写字间的需求。物料打算：答谢礼物五层排号及公开发售活动地点：荷花金池销售现场时间：6月11日活动方式：通过对荷花池批发市场经营户和已购买荷花金池客户以及一周内通过对五层的大众宣扬积累的意向客户开展排号活动，并在6月11日进行统一销售，采纳均价销售、先到先选的策略。产品重点：主推五层荷花池全功能写字间价格策略：将五层写字间分为甲类单位和乙类单位两种均价推出。甲类单位为房间较为方正，通风采光较好，且无硬伤的写字间。乙类单位为房间内存在硬伤或是异形的写字间。两者采纳两个均价，将价差拉出来，使房间内存在硬伤或是异形的写字间能够尽快出清。销控重点：五层商
10、务空间为整层推出，使目标客户群感觉到本楼层是项目的亮点所在，因此推出时间较晚。销控方式：针对目标客户群不喜爱别人选剩的商铺的特征，将五层的单位做一个独立销控表，每位在排号时预封的客户现场可以同时看到五层的单位整体销售的过程，务求在排号活动的过程中迫使更多的目标客户群当场下单。封铺方式：确定详细铺位商铺封铺意向的客户，签署封铺意向书，缴纳3000元封铺金；客户所选商铺保留七天；该封铺金即转为房款，如该客户最终放弃封铺，则其缴纳的封铺金退还客户。物料打算：现场销控表五、五层推广期营销推广安排五层为本项目最近将推出的全新产品，其格局特别贴近写字间，而在荷花池，写字间相对来说是比较稀缺的产品形态，因此
11、将以“荷花池批发市场的专属全功能写字间”概念包装5层，并通过制造时间爆发点形成短效蓄水放水现象，协作排号期均价抢购的销售策略，在短时间内完成60%70%的销售。 1、五层推广营销节点排期时间营销节点工作内容5.285.31五层样板层及写字间装修完成五层绿化带、写字间内部装修完成5.316.1五层样板层及写字间内场装饰街道导旗、水牌、公司门牌等6.2荷花池批发市场经营户接待日排号活动的客户积累工作6.3已购买荷花金池客户接待日排号活动的客户积累工作6.46.10大众投资客户接待日排号活动的客户积累工作6.11排号活动、正式对外公开发售促使排号客户快速下单2、五层媒体推广排期媒介类型发布日期发布媒体版面/数量费用预估（元）DM单5.285.31商报荷花池夹报2万份1.2万报纸6.4成都商报3520/套红5万报纸6.7成都商报17.5X48/套彩9.3万报纸6.8成都商报3520/套红5.52万夹报6.9成都商报夹报7048（双面）/10万份5.95万报纸6.10成都商报3520/套红6.33万成都蜂巢营销管理顾问有限公司2005-5-24
