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1、物业公司工程部消防设备管理作业指导书1 目的规范消防设备的管理，确保消防设备能安全、可靠正常的运行。2 适用范围适用于公司各项目管理区域内消防设备的管理。3 职责3.1 项目经理负责审核“消防设备设施维修保养年度计划”并检查该计划的执行情况。3.2 工程维修部主管负责制定“消防设备设施维修保养年度计划”并对本标准和该计划的执行进行指导和组织实施。3.3 工程维修人员具体负责实施消防设备设施的管理。4 程序要点4.1 设备的验收及整改管理4.1.1 工程维修部主管在设备安装完毕交付使用前应根据设备的配置情况拟订接管验收标准和计划。4.1.2 验收内容a、设计资料；b、技术资料；c、建设消防验收合
2、格证；d、设备型号与移交清单相符；e、工作性能良好、反应灵敏；f、标识清楚；g、表面完好无损；h、设备安装牢固、机房干燥、通风、采光良好，无渗漏水现象。4.1.3 对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程维修部主管应协助项目经理要求建设单位及时补齐补全。4.1.4 对接管验收发现的工程质量问题，工程维修部主管应协助项目经理积极要求建设单位整改，整改后再进行验收，直至合格。4.1.5 设备验收合格后，工程维修部主管及项目经理在设备验收表上签字确认。如设备还存在整改内容，须整改完毕验收合格后方可签字。4.2 设备巡检管理4.2.1 设备管理责任人每天对消防主机进行巡视检查1次，并填写
3、消防/监控室设备日常巡查养护记录表。4.2.2 监控中心人员监视、检查报警情况，并在“消防指挥中心报警情况表”中进行记录。4.2.3 工程维修部主管每周对消防设备进行巡视检查1次。a、检查设备房清洁卫生情况；b、检查消防设备运行情况；c、检查消防/监控室设备日常巡查养护记录表填写情况。4.2.4 在巡视检查中发现的异常情况，应记录在报修及处理情况记录表中，并按照设施设备管理流程图执行。4.2.5 日检a、对控制器自检一次，观察面板上各种指示器件是否有损坏及异常；b、设备管理责任人每天对主要消防设备进行巡视检查一次，并填写消防系统设备巡检记录表。4.2.6 月检a、测试主控制屏主要工作电压，检查
4、备用电源是否正常，切换主、备用电源一次；b、喷淋泵、消火栓泵是否漏水；c、送风机、排风机是否运行；d、防火卷帘门是否能打开；e、区域报警器有无打印记录；f、烟感探头、温感探头是否松动、指示灯是否点亮；g、消火栓接头有无漏水；h、喷淋管道压力最高楼层末端水压是否有0.2-0.3Mpa；i、喷淋头有无损坏；j、屋面试验消火栓水压是否有0.05-0.1Mpa；k、消火栓手动报警按钮是否按下，指示灯是否点亮；l、消防电话是否接通。喷淋泵、消火栓泵是否漏水。4.3 设备维护保养管理4.3.1 设备维护保养计划管理a、设备维护保养计划应包括：（1）大中小型维保内容；（2）维保时间和实施；（3）维保设备、部
5、件名称；（4）维保计划材料。b、设备维护保养计划制定的根据：（1）设备设施使用频度；（2）设备设施运行记录；（3）设备设施异常情况记录。c、设备维护保养计划制定程序：（1）每年的12月15日之前，由工程维修领班组织设备责任人一起研究、提出年度维修保养申请表并上报公司审批；（2）由领班根据设备的情况和项目的申请制定下一年度的维保计划。d、设备外委维护保养实施程序：（1）设备管理责任人根据设备维保计划填写维护保养申请表，交工程维修部主管审核，报项目经理审批后执行；（2）设备管理责任人根据维护保养申请表内容，按照本指导书对外委维护保养单位的整个维护保养的操作实施进行监督；（3）每次维护保养完成后由设
6、备管理责任人上报工程维修部主管/品质部检验，并将维护保养情况检验结果记录在维护保养记录中。4.3.2 设备维护保养分类a、大型维保：整个消防系统；b、中型维保：喷淋泵、消火栓泵、排送烟风机、防火卷帘门、区域报警器；c、小型维保：消火栓、喷淋头、消防电话、感烟感温探头。4.3.3 设备维护保养a、消防控制中心主机（1）每周检查主机系统有无异常情况，故障的显示；（2）每月对主机内的备用电冲放一次。b、消防泵、喷淋泵。（1）每周检查电源是否正常；（2）每周检查水压是否正常，管道、阀门有无渗漏。c、每月检查感烟器、感温器。每月抽检10%，完好率达到100%以及与底座的接触情况；d、每月检查消防结合器阀
7、门的检查与润滑；e、每月检查喷淋头外观及有无漏水；f、每月检查消防栓内设备是否齐全，有无漏水；g、每月检查风机的启动情况作好清洁及加润滑油；h、每月检查防火卷帘门的运行及加油；i、每月检查防火门的检查及加油；j、每月检查防火按钮和消防电话启动、运行及清洁；k、每月检查正压风机、排烟风机的电源和润滑；l、每月检查紧急广播的扬声器是否正常；m、每月检查防排烟阀的动作和润滑；n、每月检查灭火器的压力是否正常；o、每月检查泡沫罐的压力、各阀门的位置和锈蚀情况；p、每月应检查和测试下列消防联动控制功能及返回信号是否准确：（1）感烟探测器报警联动声光讯响器试验；（2）强制切断消防电源功能试验；（3）强制切
8、换消防广播试验；（4）火灾时联动启动正压送风机和正压送风阀；（5）联动控制空调、排烟机和排烟阀；（6）联动控制消防防火卷帘门。q、每月试验末端放水装置，检验水流指示器和压力开关报警后联动启动喷淋泵及信号返回是否准确；r、每月对联动控制设备和备用电源进行二次充放电试验，测试其电源和备用电源自动切换功能；s、每月打扫一次消防控制室内及控制柜，随时保证有一个良好、可靠的工作环境。4.3.4 设备维护保养质量应达到消防设备维护保养作业指导书标准。4.3.5 工程维修部主管每月5日对上月各设备记录表进行分析。4.4 设备房管理4.4.1 设备房管理按设备房管理作业指导书执行。4.4.2 当设备房发生火灾、水灾、地震时，按照设备房突发事件处理预案处理。5 记录a、PROELDO-GCQC-2101消防系统设备巡检记录表b、PROELDO-GCQC-2102排烟风机运行记录表c、PROELDO-GCQC-2103污水泵巡查记录表d、PROELDO-GCQC-2104消防泵房日巡表
