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1、第一部分 区域篇一、城市概况1、城市位置市境位于淮河中游，安徽省中部偏北，地处东经11621211171159与北纬32324533024之间，东与滁州市属凤阳、定远县毗邻，南与合肥市属长丰县接壤，西南与六安市属寿县、霍邱县相连，西及西北与阜阳市属颍上县，亳州市属利辛、蒙城县交界 ，东北与蚌埠市属怀远县相交，东与滁州市属凤阳、定远县搭界。淮南是安徽省经济实力以及城市发展势头位居第二的地级市。城市位于安徽省中南部，外环省级高速公路较多，铁路沿线货运、客运交通方便，这也是城市快速发展的原因之一。2、城市面积全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里
2、。建成区面积78平方公里。项目所在位置田家庵区为淮南市主城区位置，被其他四区一县环围，相对其他区域具有一定辐射力。3、城市人口2006年人口增长有所控制。据公安户籍统计，年末全市总人口为237.9万人；其中非农业人108.5万人，农业人口129.4万人。全年出生人口29138人，出生率为12.3，比上年提高0.5个千分点；死亡人口10867人，死亡率为4.59；人口自然增长率为7.71，比上年提高1.32个千分点。 淮南市历年来人口一直不断增长，人口的增长必然带来城市住房面积的不断增加。但同时需要地区的经济发展作为助推器。4、历史沿革1949年1月18日淮南解放。3月，中共中央华东局决定在淮南
3、三镇的基础上设立淮南煤矿特别行政区；4月，淮南煤矿特别行政区改设为淮南矿区。1950年9月，建县级淮南市。1952年6月，建立省辖淮南市。1977年1月，凤台县由阜阳专区划入；1999年11月，毛集社会发展综合实验区批准成立。今市辖田家庵、大通、谢家集、八公山、潘集区和凤台县以及毛集社会 发展综合实验区。2004年7月，孔店乡、三和乡、曹庵镇、史院乡、孤堆乡、杨公镇、孙庙乡由长丰县分别划入淮南市大通区、田家庵区、谢家集区。淮南市作为全国五大煤矿之一，其丰厚的资源、经济的持续力以及优好的发展前景，使得城市行政级别不断上升。由此说明淮南城市的发展前景整体看好。5、自然资源1）煤矿业淮南矿产资源丰富
4、，50年代就是中国五大煤田之一。煤炭远景储量444亿吨，探明储量153亿吨，占华东地区32%，煤层气储量5928亿立方米。2）纺织业纺织工业已发展成为以棉、毛纺织为龙头，麻纺、针织、印染等完善的工业体系的重点行业。韩国独资安徽信昊纺织有限公司2.2万锭精毛纺项目创精毛纺规模、精毛纺品种、同行业外商投资总额、同行业出口创汇4项全省第一。东信织物，东方毛纺等多个项目已经投产或即将投产。3）机械工业机械工业以矿山机械为主导，石油化工、印刷包装、通用、农业机械和电工电器及基础件六大类全面发展。中国万向集团已落户淮南生产特种轴承，并有意向要把淮南建设成为该集团特种轴承生产基地。4）轻工业轻工业拥有造纸、
5、日化、酿酒、印刷、塑料、五金、家具、室内装饰等八大门类14个行业。5）总结淮南市由煤矿业作为基础，已经慢慢向其他产业横向发展，近几年随着城市产业结构的不断调整与优化，政府税收以及居民收入也逐渐多元化。6、人文风貌【重大节庆活动】“中国豆腐文化节”和“八公山旅游节”是淮南市 的主要节庆活动，也是宣传淮南的重要窗口。 “八公山”景区被列为国家4A级旅游景区。豆腐节也经久不衰。淮南市悠久的历史文化，也逐渐成为地区创收的产业特色，近年接待国内外旅游客不断攀升。7、行政区划市辖5区1县1个社会发展综合实验区1个经济技术开发区，47个乡镇、19个街道，186个社区 居民委员会、606个村民委员会。田家庵区
6、其中田家庵区辖舜耕镇、安成镇、曹庵镇、史院乡、三和乡，公园街道、泉山街道、龙泉街道、洞山街道、朝阳街道、淮滨街道、国庆街道、新淮街道、田东街道，共5个乡镇、9个街道，71个社区居民委员会，42个村民委员会。8、城市交通公路公路运输客车610辆、15302客位，货车7615辆、24843吨位，出租小汽车2498辆；全市公路运输业从业人员达17036人。有通往省内外各地客运班线239条，平均日发班车1524.5班次；全年完成社会客运量1799万人次、旅客周转量126155万人公里；货运量1288万吨、货物周转量75800万吨公里。铁路淮南铁路运输系统管内正线运营218公里，地跨淮南市和凤台、颍上、
7、长丰、定远、凤阳5 县，共有31个车站。其中，淮南西站为一等站；淮南、望峰岗、潘集、水家湖为二等站；田 家庵、蔡家岗、张集、炉桥为三等站，其余为四等站。航运2004年全局港口吞 吐量完成588万吨，是年 预算325万吨的180.92%。三项规费完成2315万元，是年预算1430万元的161.89%。 其中港务费完成585万元，是年预算350万元的167.09%；航养费完成1268万元，是年预 算720万元的176.14%；事业费完成450万元，占年预算360万元的125.09%。企业服 务性收入1460万元。全年事业支出721万元。全年企业支出1480万元。9、淮南市城市总体规划（199620
8、10）规划范围：城市规划区范围853.7平方公里。城市规模：2005年城市人口113万，建成区建设用地95平方公里。2010年城市人口118万，建成区建设用地102平方公里。城镇体系：充分发挥各级城镇的职能，逐步形成层次分明、规模适度、功能合理的市域城镇体系。根据市域的资源分布及自然状况和交通条件，规划市域结构为“一个中心、五个片区、三级轴带”。城市总体布局：淮南市总体布局为“五片区、多组团”式，各组团之间以城市干道相连，生态绿地分隔。市区由“一个主城区、两个次中心区”组成，规划方向：主城区用地主要向东、南发展，以及旧城改造工程。城市发展以形成龙湖路为中心的城市商务区，提高人口聚集力，形成代表
9、淮南市现代化城市形象的主中心区。目前淮南市城市发展规划已初见成效，城东经济工业园区发以旧展蓬勃。城南整体环境较好，比较适合居住，房地产市场发展较快，是市民购房首选区域。中心位置改造力度加快，房屋不断以旧换新，房地产市场发展蓬勃。二、经济发展1、GDP增长表（一）生产总值(GDP总值)小结：淮南市03年以来人均GDP不断增长。整体来看，04年是一次大的跳跃，由170.5亿元突破到200亿元大关，增幅也由原来的10增长到16.2%；随后的05年开始平稳增长直至06年城市国内GDP生产总值已经突破300亿大关。表（二）人均生产总值（人均GDP）小结：人均生产总值代表着城市生产力水平以及居民就业率的高
10、低与否，从图表来看淮南市近年来人均GDP有较大增长。03年城市人均GDP为8082元，比上年同比增长9；04年增至9225元，同比增长14，增长率上升5点；05年突破10000元大关，增长率上升8个点；时至06年人均GDP已高达13244万元，当年增长率为18。总结：随着近年来淮南市生产力水平的不断提高，各项产业的不断发展。势必带动城市基础产业房地产业的蓬勃发展。2、居民收入1）在岗职工可支配收入小结：城市在岗职工是房地产（商品房）重要的消费群体之一。其收入水平也直接影响地区房地产业的发展。03年淮南市城市在岗职工平均可支配收入为11867元，比上年同比增长24.5%;04年是个跳跃点整体增加
11、到16970元，比上年增长43.6，增长率比上年上升一倍；05年突破20000元，增长率有所下降；时至06年在岗职工人均可支配收入已达到27497元。2）城镇居民可支配收入小结：03年城镇居民可支配收入在6010元，比上年同比增长12.4%；04年上升至7418元，增长率为23.4比上年上升11个百分点；05年增长至8598.8元，增长率比上年回落7个百分点；而06年城镇居民达到10660.3元，增长率回升8个百分点。4）全市农民可支配收入小结：随着国内城市化进程的加快，农民购房是地方房地产业重要的产业支撑群体。03年全市农民可支配收入为2180元，比上年增长5.7；04年上涨到2571元，增
12、长率为26.5，比上年上升21个百分点；05年增长至2786元，增长率为8.3，比上年回落18个点；06年上涨至3252，增长率回升至16.7。5）总结要点罗列：06年在岗职工人均可支配收入达27497元；城镇居民达到10660.3元，增长率回升8个百分点；农民可支配收入上涨至3252，增长率回升至16.7。市场启示：从以上数据统计可以发现04年是淮南市居民各项收入指标上升最快的一年，05年比较平稳，而06年各项指标均又出现大幅度回升。因此我司预判淮南市近12年内城市居民对房地产的购买水平将有大幅度提高。第二部分 市场篇一、区域大市场1、2006年土地供应状况商服用地住宅用地工业用地其他用地合
13、计新增建设用地39902577682348757825330978602347存量建设用地417503570901114000233343749985合计4574061485833601578255643112352332小结：2006 年淮南市计划向社会推出 12352332 土地。按土地来源分：存量建设用地 8602347，新增建设用地 3749985 ；按用途分：商服用地 45740，住宅用地 6148583，工业用地 3601578，其他用地 2556431。 2006 年淮南市共招拍挂土地 39 宗，已成交 22 宗，成交面积为 1807726.5 平方米，成交额为 13.55045
14、5 亿元，比去增加 2 千多万元；目前已发公告 11 宗，公告面积为 242895 平方米，未成交 6 宗，面积为 260533.5 平方米。 淮南市2006土地供应量突破1000万平方米。显然对于区域范围并不大的淮南市而言，其土地供应已经相当充足。从目前土地用途来看住宅用地供应量体最大，目前已达614余万平方米，成交面积为180余万平方米。整体来看06年土地的集中放量，势必给淮南市未来23年内的二级市场（商品房市场）带来相当大的竞争压力。2、历年商品房供需状况时间2003年2004年2005年2006年房屋施工面积(万)218.28246.9347.67422.8增长率77.7%13.1%4
15、0.8%21.6%房屋竣工面积(万)/102.8103.22145.3增长率/50%0.4%40.8%商品房销售面积/46.84259.5增长率/1610.2%41.7%空置面积19.8811.411.714.4比上年减少率20.542.6%2%23供需比例/1：0.4551:0.4051:0.409商品房空置率/11.0811.33%9.9%小结：2003年全市房地产开发企业共完成房地产开发投资10.5亿元，比上年增长47.7%；房屋施工面积218.28万平方米，比上年增长77.7%；当年商品房销售收入4.77亿元，增长12.67%；截止2003年末，累计房屋空置面积19.88万平方米，比上年减少20.5%。2004年全房屋施工面积246.9万平方米，比上年增长113%；房屋竣工面积102.8万平方米，其中住宅89.8万平方米，分别比上年增长
