《房地产评估模拟题一.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产评估模拟题一.doc（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产评估模拟题一房地产评估模拟题一一、单项选择题（在每小题的备选答案中，只有一个是正确答案.每小题1分,共20分）1、房地产的(）使房地产具有独占性。 A、数量有限性 B、独一无二性 C、不可移动性 D、用途多样性2、决定某一房地产价格水平高低的,主要是（）。 A、全国房地产总的供求状况 B、本地区房地产的供求状况 C、全国本类房地产的供求状况 D、本地区本类房地产的供求状况3、某市李某为办理房产抵押贷款，请某估价机构对其房产进行评估，估价时点为2002年10月1日,一个月后当李某欲参照评估结果办理手续时,对该结果产生了疑义,遂请另外一家评估机构对该评估结果进行核对,则第二次对该房地产评估时
2、，估价时点为：(）。 A、2003年10月1日 B、2003年11月1日 C、2002年10月1日 D、2002年11月1日4、市场法的理论依据是（)。 A、预期原理 B、替代原理 C、生产费用价值论 D、最高最佳使用原则5、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担.该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为(）元/m2。 A、2625 B、2500 C、2214 D、21736、运用成本法评估所得价格,通常称作(）。 A、成本价格 B、积算价格 C、购买价
3、格 D、收益价格7、用成本法估价时,积算价格=()。 A、重新购建价格一年折旧额尚可使用年限 B、重新购建价格一年折旧额耐用年限 C、重新购建价格成新度 D、重新购建价格一年折旧额8、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于(）. A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、有形折旧9、某办公楼1990年建成，2000年补办了土地使用权出让,土地使用权年限为50年。建筑物的经济寿命为45年.则计算该建筑物折旧的经济寿命为（）年。 A、35 B、45 C、50 D、6010、某房地产正常年净收益为5000元,当前银行年利率为8，净收益乘数为10，估价值为（)元。 A、62500 B、3355
4、0 C、50000 D、4000011、某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，以后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，收益年限为35年，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（)万元. A、718.75 B、581.38 C、265.52 D、268。0612、某商业房地产预计明年年净收益为60万元，此后每年净收益比上一年增加1%，若报酬率为5%，尚可使用年限为30年，则其现值为(）万元. A、1032 B、1500 C、922 D、100013、（）是在假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。 A、有效毛收入 B、潜在毛收入 C、净收入 D、毛租金14、假设开发
5、法更深的理论依据,类似于（）。 A、商品销售理论 B、地租原理 C、建筑成本概算 D、预期原理15、开发经营期可分（）和租售期。 A、开发期 B、前期 C、建造期 D、租售前期16、应用长期趋势法的一个重要假设前提是(）。 A、逐期增减量大致相同 B、逐期发展速度大致相同 C、过去形成的趋势在未来继续存在 D、呈线性变化17、市场比较法中进行的交易日期修正，方法之一是采用环比价格指数法，该法与（）的数学原理相同。 A、直线趋势法 B、平均增减量法 C、移动平均法 D、平均发展速度法18、在路线价法中,标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路
6、方向，地价受道路的影响而（）。 A、降低 B、升高 C、不变 D、不确定19、在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连.地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做（). A、基准地价 B、标定地价 C、路线价 D、宗地价格20、估价人员提供给委托人的“产品” 是（）。 A、估价结果 B、估价报告 C、估价技术报告 D、估价结果报告二、多项选择题(选出两个或两个以上正确答案。没有选全或有选错的,该题无分.每小题2分，共30分）1、政府对房地产的限制通过（)实现。 A、管制权 B、征用权 C、征税权 D、充公权2、对土地利用所受的限制除了投资者自身能
7、力限制外，还包括（)。 A、土地权利设置的限制 B、房地产相邻关系的限制 C、土地使用管制 D、土地权利行使的限制3、资产需要专业估价的条件是其必须具备的特点是（)。 A、独一无二性 B、难以变现性 C、价值量较大 D、买者多于卖者4、楼面地价是(）之比。 A、土地总价与土地总面积 B、土地总价与建筑总面积 C、土地单价与建筑容积率 D、土地单价与建筑覆盖率5、下列说法正确的是（）。 A、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值 B、就使用价值与交换价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的使用价值 C、就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价
8、值 D、就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的投资价值6、补地价的情形主要有以下（)几种。 A、更改原出让土地使用权时规定的用途 B、增加原出让土地使用权时规定的容积率 C、转让、出租、抵押划拨土地使用权 D、出让的土地使用权期满后续期7、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内,并在（）方面与估价对象相同或类似. A、用途 B、规模 C、档次 D、建筑结构8、最高最佳使用原理包括（). A、适合原理 B、预期原理 C、收益递增递减原理 D、均衡原理9、下列说法正确的是（）。 A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例 C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实
9、例不一定是可比实例10、区位状况比较修正的内容包括(）等因素. A、交通便捷程度 B、繁华程度 C、使用年限 D、环境景观11、房屋的完损等级是根据房屋的()等组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。 A、主体 B、装修 C、室内设施 D、设备 E、结构12、常用的报酬率求取基本方法有（）。 A、市场提取法 B、累加法 C、投资组合技术 D、投资收益率排序插入法13、运用现金流量折现法时，确定折现率应考虑的因素有（）. A、开发项目现金流形式 B、资本利息 C、开发利润 D、开发经营期14、运用长期趋势法评估房地产的价格,基本要求是()。 A、有估价对象或类似房地产的较长期的历史价格资料 B
10、、所掌握的历史资料真实、可靠 C、必须是从行政职能部门取得相关历史资料 D、各期价格资料必须连续，不可间断15、适于用路线价法评估的是（）。 A、多宗土地课税 B、土地整理 C、征地拆迁补偿 D、单宗房地产三、名词解释（每小题4分，共12分)1、房地产估价的定义2、市场法定义3、假设开发法定义四、简答题（每小题5分，共15分）1、房地产为什么要进行专业估价？2、假设开发法的操作步骤是什么？3、简述房地产估价程序.五、计算题(共23分）1、现拟采用比较法评估某房地产价格,选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表:项目 可比实例甲 可比实例乙 可比实例丙 建筑面积 1000m2 1200m2
11、9687。6平方英尺 成交价格 240万元人民币 300美元/m2 243万元人民币 成交日期 2001年10月初 2002年8月初 2003年2月初 交易情况 -5% 0% 0 房地产状况 0 +2% +5% 又知，可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款:首期96万元；第一年末72万，月利率1；第二年末72万,月利率1。05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2003年8月初的市场汇价为1：8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8，2002年逐月上涨1。0，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10。764平方英尺。试利用上述资料评估该房
12、地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值,请采用简单算术平均法）。（本小题10分）2、某宗房地产的土地总面积为1000m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费72O元/m2.地上建筑物总建筑面积2000m2，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为800元/平方米建筑面积,现时建造类似建筑物的建筑造价为1500元/平方米建筑面积，估计该建筑物有八成新。试根据所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价.（本小题7分)3、某幢楼房的土地总面积500平方米，总建筑面积1000平方米，某人拥有其中150平方米的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占
13、有的土地份额及拥有的土地数量。（本小题6分）一、单项选择题（在每小题的备选答案中，只有一个是正确答案。每小题1分,共20分）1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 B D C B B B C C B C 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 B A B B A C D C A B 二、多项选择题（选出两个或两个以上正确答案.没有选全或有选错的，该题无分。每小题2分，共30分）1 2 3 4 5 ABCD ABCD AC BC AC 6 7 8 9 10 ABCD ABCD ACD AD ABD 11 12 13 14 15 BDE ABD BC AB ABC 三、名词解释（每小题4分，共12分）1、【答案】房地产估价是指专业估价人员,根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序,选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。2、【答案】市场法又称为市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。3、【答案】假设开发法(开发法、预期开发法、剩余法）,是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方
