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1、谨呈：青岛数字传媒中心青岛数字传媒中心技术标书投标单位：深圳新摩尔商业管理有限公司日期：年月日目录第一某些 市场分析与项目总体定位3第二某些 商业规划调节建议和业态落位4第三某些 购物中心视觉形象规划建议和装修设计任务书10第四某些 购物中心招商目的实行筹划和推广方略16第五某些 价格方略21第六某些 商业运营和物业管理30第七某些 商家资源34第一部 市场分析与项目总体定位 市场研究结论（）青岛西海岸新增零售商业面积增大，仅仅万达购物中心就有万平方米。本项目临近上流汇商业面积也有万平方米，即将开工青岛航运中心商业也有万平方米。（）电子商务蓬勃发展，对零售物业导致较大冲击。青岛实体商业销售额有
2、所下降，面临经营压力较大。项目总体定位方向研判目的客群定位重要以中档收入白领年轻人及年轻家庭顾客为主，局部高品位客群，以都市新贵、都市精英群体或金领为辅助。建议项目定位为白领风格商业与文化体验购物中心。建议项目主题文化鉴于琅琊文化是青岛海洋文化发源地，结合都市地缘人文历史特点打造一种具备“灵魂”主题综合商业MALL,而非一种老式意义水泥钢筋堆砌建筑（待正式签约后提供能落地指引方案），建议以动漫形象、来配合海洋文化主题表达重要手段，作为购物中心主题文化。互联网动漫形象表达海洋文化主题购物中心会员系统优势品类商品电子商务。l 主题特色及差别化亮点（正式签约后指引设计单位贯彻）重点打造都市白领年轻人
3、及年轻家庭交流约会、亲子娱乐、放松身心独特体验空间与娱乐休闲首选目地，海洋文化主题公园以海洋馆海底生物科普馆海底鲨鱼、虚拟海底景观等，以及动漫主题馆城堡馆糖果馆动漫飞车玩具总动员碰碰车主题动漫城亲子健身中心小朋友5D影院密室逃脱真人CS拳击发泄区角色扮演照相中心小朋友服饰小朋友餐厅小朋友浴室母婴用品早教中心、小朋友职业体验乐园为一体主题商业中心。 第二某些商业规划调节建议和业态落位1、原有方案商业规划合理性分析和调节建议；商业规划完善建议原有业态通过模仿经营分析可以发现如下问题第一餐饮面积过大，难以招满。第二电影院万平方米业态单一太大，影响总体租金水平。建议依照将来经营需要，结合实际招商工作需
4、要优化和调节业态类型面积备注书店（类似诚品书店转型）万平方米建议包括咖啡厅平方米电影院平方米健身中心平方米虚拟现实游戏中心平方米连锁超市万平方米建议其中进口食品超市为平方米主题商业街区万平方米万平方米欧洲风情街区，重点销售法国和意大利女装，引进虚拟现实试衣技术和电子商务结合小朋友业态小朋友服饰，童鞋平方米反斗城平方米小朋友游乐场平方米培训中心餐饮业态平方米欢乐海洋主题餐饮平方米美食广场平方米四川主题餐厅平方米日本风情餐厅平方米韩国风情餐厅长白山主题餐厅平方米云南风情餐厅，引进舌尖中华人民共和国品牌落位：按照业态划分，依照以往操盘经验，对商家品牌进行前瞻性落位。华润万家大卖场天府茗茶万宁屈臣氏宝
5、姿兰寇玉兰油雅丝蓝黛层品牌落位建议影儿，曼娅奴深圳十大女装衣恋scofieldMINIMUM周生生招远金店韩国化妆品范思哲周大福星巴克充分考虑年轻人群体，包括大学生群体消费特点，引领白领消费潮流。韩国化妆品集合店在香港已经较大，咱们建议选取中档价位质量可靠韩国化妆品。本家韩国料理MINIMUM罗蒙雅戈尔九牧王欧时力内衣区W.doubleudot韩国少男少女商品群皮具皮包区达芙妮天美意ON&ON鞋类商品区老海军优衣库百丽欧时力附近可以布局veromoda史奴比KAPPA安踏特步好孩子adidas蓝天城职业体验反斗城运动类别：adidas、NIKE、KAPPA、Reebok、安踏、鳄鱼恤、Conv
6、erse、k.swiss、CAT、MERRELL小朋友服饰等类别：史奴比、巴布豆、好孩子、樱桃小丸子、小猪班纳、康贝、康贝爱、健宝、巴巴、足运、广迪、足华、恩东、巴布狗、乖乖狗、吉之象、辉煌虎、巴托、迪迦奥特曼、华伦天奴、力量、宫廷狗、台北春天、卡卡拉、斗气王、孖豹、金苹果、卡奇宝贝、奥特曼、鑫利熊、先利达、迪爽、醒目仔、大力水手、路豹、卡西龙、君莱、朦朦兔、金鸭子、七波辉魔术屋、Disney、大力水手 HELLOKITTY 蝙蝠侠艾米鼠、比迪、卡迪、高兴狗、汇宝、吉之象、金莱克、第一步、卡西龙、巴布狗、朦胧兔、丑丑、JOJO、丽婴房、麦克队友、NAC.NAC、安奈儿、海威迩、可可鸭、派克兰帝
7、、Baby me、生肖王、堡狮龙、bossini、阳光鼠、小丰龙、维欧佩尔、小猪噜噜贝丝堡迪、宝维尼、米奇、佐丹奴、甜心蜜儿、欧棕、芝麻街、TOMTOM、叮当猫、金钥匙、T100、哆啦A梦、幸运鼠、铅笔俱乐部樱花日本料理美食广场阿瓦山寨电影院咱们会和博纳影院，中华影业，韩国，横店影视、成龙影业、嘉禾影院、大地影院多家沟通比较并听取消费者意见选取，也许进行中档和低档影院组合。菜根潭餐厅金钱豹海鲜天池餐厅2、自持、联营、租赁各自所占比重及财务分析；自持书店.5万平方米以平均租金元/平方米月租金计算作为经营目的，预测年度收入为元/平方米/月个月万元租赁万平方米平均租金元/平方米月租金计算元/平方米/
8、月个月万元联合经营1.5万平方米可以按照平均租金元/平方米月租金计算股本，联合经营提成。财务方略：前三年放水养鱼，租金提高幅度在左右，第四年后平均租金提高幅为-10%。第三某些购物中心视觉形象规划初步建议和装修设计任务书 商品视觉营销（Visual Merchandising Marketing，VMD）是将业态、商品和有效管理商场办法规划为销售战略，使其可以在竞争中占优势一种视觉价值体现办法。 VMD来源于欧洲，随着大批量销售时代来临，最先是在食品行业，为了满足自选式货架陈列有效性，产生了技术性视觉营销，目就是通过良好商品陈列和视觉形象营造实现促销目的。接着服装行业由于竞争激烈，特别是服装个
9、性化需求刺激了视觉营销迅猛发展，例如，GAP和NEXT、HM等成为视觉营销先锋。 VP吸引顾客视线，诱导她们走入卖场；PP是再一次确认，进行联动性消费联想；陈列空间是达到销售最后目地。PPIPVPVM=VP+PP+IPVP店面完毕视觉形象构成 视觉营销已经成为服饰等市场营销中核心因素，购物中心要在激烈竞争中取胜，需要在建筑上具备特色，整体视觉形象上具备魅力，通过视觉形象抓住主力顾客心，在竞争中才干立于不败之地。 法国、意大利名牌辈出因素之一就是文艺复兴提供了品牌成长沃土，其二注重视觉形象，店面设计与陈列领先是欧洲名牌成功奥秘。 视觉营销源于欧洲，欧洲在服饰品牌方面和购物中心方面视觉营销已经趋于
10、成熟，例如，英国Bullring购物中心和SELFRIDGE百货就是成熟VMD案例代表，购物中心建筑外观独特，视觉形象具备冲击力，可以有效吸引顾客；主力店SELFRIDGE百货集中古典和前卫于一身可以留住顾客，让顾客更多消费代表了此后购物中心视觉形象发展趋势。英国Bullring购物中心本项目已经完毕了商业建筑设计和前期策划，此后需要完毕商业规划和视觉形象规划以及装修设计。启动商业规划与产品定位初步规划设计任务书招商手册设计概念性规划设计招商摸底与拟定正式设计任务书规划设计与建筑设计方案公共空间艺术设计商业建筑设计酒店设计商业视觉形象与主题文化规划设计优化与节能设计购物中心室内装修设计设计完毕
11、杨宝民先生提出主题购物中心流程图通过良好视觉形象作为基本，共同拟定购物中心装修设计任务书。视觉形象规划要点是商业建筑装修设计任务书核心内容，例如，项目总体色调，项目不同楼层业态色调规定。重要节点装饰设计规定和艺术小品结合，重要入口和楼层入口动线设计和景观小品规定，规定积极线清晰表达。装修设计任务书建议从不同层次体现动漫文化主题，要通过立面和内部中厅以及地面中厅等动漫形象和虚拟现实技术体现青岛西海岸海洋文化特色。规定装饰材料充分考虑节能环保，配合装修表达海洋文化主题。类似海洋文化主题购物中心参照：游艇型小餐厅热带鱼景观香港青衣城香港沙田地铁站新城广场购物中心虚拟现实海洋体验娱乐系统香港沙田购物中
12、心已经开始用虚拟现实技术体现海洋景色，让更多顾客参加娱乐。第四某些购物中心招商目的实行筹划和推广方略1、 以底为试营业节点，以试营业招商率达到80%为招商目的进行详细工作任务分解，并给出可执行工作筹划和实行方案；时间段工作任务任务分解年月 完毕招商手册，招商摸底和重点商家谈判 完毕初步视觉形象规划和装修设计任务书杨宝民宋慧波牵头杨辉高原视觉形象由杨宝民和李鑫研究生详细负责年第一季度完毕主力商家和次主力店谈判完毕招商视觉形象方案和装修设计方案修订视觉形象由杨宝民和李鑫研究生详细负责熊杰和宋惠波参加第二季度举办招商大会，完毕招商模仿经营分析和经营管理方案审定，骨干培训开始启动杨宝民宋慧波招商总监牵
13、头杨辉高原王行武招商经理熊杰招商和经营总监第三季度完毕招商任务装修方案审定甲方重要领导参加有特殊规定品牌谈判，加速决策进程第四季度开业培训杨宝民宋慧波熊杰招商总监牵头我方八名人员，服务每年成本为万元。2、 项目价值体系构造，系统构建项目核心价值、重要价值和边沿价值，形成强有力价值体系以吸引商家进驻；项目价值体系为顾客创造价值理念，架构和资源整合以及执行系统。核心价值：特色鲜明主题定位，强有力经营管理团队，一流视觉形象规划，强有力知名商家和品牌组合，打造青岛第一家互联网主题文化综合体。咱们注重不同特色商品群对业态支持，同类风格，相近价格品牌进行商品组合叫做商品群，例如，韩国少女系列商品群。 on&on品牌于1992年在韩国创立，重要面向20多岁年轻女性消费群体，生产各式职业装、休闲装及饰品。四年前，on&on开始进入中华人民共和国市场。价格：200元500元、500元1000元、1000元1500元左右；SI A.价格：800元1800元左右；B.定位：
