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1、目 录一、公司介绍1二、项目分析4三、市场分析10四、管理团队16五、财务计划17六、融资方案设计17一、公司介绍公司简介平顶山市XX房地产有限公司是经XX市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。成立时间：1998年12月30日注册资金：2000万元（人民币）企业法人：注册地址：建设路中段（云泽巷原市委东配楼三楼）公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁平顶山市XX房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为：1.综合部：负责行政、人事和后勤服务2.财务
2、部：负责财务核算和融资、楼宇按揭3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证件公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效
3、地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。公司宗旨：为社
4、会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个台阶”的开发理念，严把工程质量关，守合同，重信用，在客户中树立了良好信誉，赢得了社会各界的赞誉。公司现状公司现有总资产5,692万元，其中固定资产2,100余万元，流动资金3,553万元。详细见附表。历史业绩公司经过几年的发展，努力开创业务，积极参与城市建设。截止目前已经累计开发商品房建筑面积48,000平方米。取得了良好的经济效益和社会效益。以下是公司开发的主要楼盘：1.繁荣街商住综合楼。2.商贸局南院9#楼。3.鸿鹰小区10#、24#楼。4.
5、武警支队底商综合楼。5.新城区翠林蓝湾尚郡。资信程度多年来,公司在不断地做大、做强的企业规模的同时，遵守国家的法律和法规政策，一直将“诚信”做为企业的发展根本，与行政、金融、地产行业等社会各界建立了良好的关系。2006年度，被平顶山市工商行政管理局授予“守合同、重信用”企业，被平顶山市城建委授予“房地产开发先进单位”。董事会决议2007年9月15日，公司召开董事会，就“大唐美邻湖畔”项目融资事项进行了讨论，经董事会全体成员和总经理一致同意，会议通过了平顶山市大唐房地产有限公司就“大唐美邻湖畔”项目融资决议。二、项目分析项目基本情况“大唐美邻湖畔”项目位于平顶山市新行政区，直接面向白龟山风景旅游
6、区，南临纬一路，东临公务员小区（翠湖苑）。“大唐美邻湖畔”项目规划用地面积17,319.6（26亩），总建筑面积55,000，其中地上建筑面积45,000，地下建筑面积10,000；住宅建筑面积35,000，商业及配套建筑面积10,000；容积率2.59，绿化率20%。项目建设有住宅和商业，住宅为小高层，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善合理，幽雅的园区环境，专业的物业管理，而且傍依白龟山自然风景区，是置业安居的理想住宅区。拟建的“大唐美邻湖畔”将能容易吸引有识人士的购房欲望，市场前景良好。项目来历按照河南省委、省政府提出的平顶山要“建设大城市、发展大工业”的总体要求和纳入中原城市群的战
7、略部署。平顶山市委、市政府果断提出了平顶山“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，在政府城市发展思路的指导下，公司于2007年7月19日在平顶山市国土资源局通过竞标的方式取得了“大唐美邻湖畔”项目用地，地块编号：平新城地（2007）005宗地。取得土地过程符合国家相关规定，手续均合法有效。 根据平顶山市房地产市场需求，合理利用资金，做到效益和效率兼顾，公司拟将“大唐美邻湖畔”项目的开发工期控制在22个月。工程进度安排如下：项 目工程进度建筑规划设计，定稿2007年10月11月18日工程施工图设计，定稿2007年11月1812月22日工程招标2007年12月底2008年1月2
8、0日建筑施工工期2008年1月20日10月底春节假期2月上旬2月下旬装饰工程工期2008年11月4月15日室内外配套、绿化2009年4月16日6月底工程竣工交验2009年7月项目资金测算本项目占地面积17,319.6m2，总建筑面积约为55,000 m2，项目可销售面积 52,650，开发期为22个月。 该项目投资估算： 土地成本：26*170=4,420（万元） 获取土地相关费用：4,420*1.2%=53(万元) 从购地到项目销售结束的利息支出: 9,473*(1+7.5)22-4,473=799(万元)土地总成本:4,420+53+799=5,272(万元) 建造成本预算(单方造价:1,
9、400元/m2)： 55,000*1,400=7,700(万元)建筑师、预算师等专业人员费用： （7,700+616）*0.0075*16=997(万元) 建造总成本: 7,700+616+997=9,313(万元)销售成本:22,700*3.5%=7,940(万元)预期销售净收入：(35,000*3,200+10,000*8,500+3,000)*（1-3%）=22,019(万元)开发周期: 22个月开发利润: 22,019-(794+9,313+5,272)=6,640(万元)利润率: 6,640/15,379*100%=43.2%平均年利润率：21.6%资金投入“大唐美邻湖畔”项目的总开
10、发成本约15，379万元，项目资金结构如下： 单位：万元资金来源金额比例自有资金570037%建筑商垫资230015%预售收入360023%外部融资380025%合计10000100%外部资金来源：目前我公司已通过银行融资1000万元，另外公司还将通过以办理“银行承兑”等业务来提高资金使用效率，降低资金使用成本。项目风险分析 根据国家政策和市场情况等因素分析，本项目也存在着一定的风险。 1.近期金融系统出台关于第二套商品房的按揭贷款政策，对有多次置业意向的人士产生负面影响。 2.近一阶段银行存贷利率不断调整。 3. 平顶山市明年将加大棚户区180万的改造力度和增大经济适用房建筑面积的投放量20
11、多万。 4.工程可能因不确定因素延期风险规避尽量提前开工完工，缩短工期；尽快进行认购和预售房屋，与金融机构签订固定利率合同来减少利息支出；与建筑公司签订固定预算合同通过承包合同中延期罚款条件来减少建筑费用；单价不变适当减小套型建筑面积，缩小总房款来增加二次置业者的购买欲望。 市场定位根据我们公司的调研，对“大唐美邻湖畔”项目进行准确定位。定位依据及原则：1.新城区楼盘空缺时间差。2.竞争性，与目前各市场产生错位竞争，不打空而大的概念产品。3.高水平开发、高起点规划。4.符合市场需求。5.平顶山市近期规划。项目整体定位：具有城市属性的高档居住区居住区定位：大型低密度、生态居住区；采用园林式设计，
12、建筑结构为框架结构。物业类型：小高层。定位原因：建设小高层公寓，是出于容积率的考虑；另一方面，小高层在平顶山属于较高档次的物业形态，小高层之间的间距较大、绿化率高。客户定位：平顶山市中高收入阶层1.平顶山市中上层收入水平（家庭收入在4,000元/月以上）的家庭和个人。2.发展较好的中小私企骨干。3.需要改善住房需求，追求品质生活的一部分人群。4.矿主和煤矿经营者。5.周边范围县高收入者。6.平顶山市有灰色收入的部分人士。7.个体经营者。价格定位目前，临近水库的中高档楼盘森林半岛、水岸豪庭等高层售价都在2,900元/M2，并且都呈劲升趋势。“大唐美邻湖畔”项目规划设计为临江高档住宅区，因此，在售
13、价上也可比较森林半岛、水岸豪庭、蝶湖湾等楼盘。根据比较分析后，“大唐美邻湖畔”项目初售均价定为3,200元/ M2左右，比相邻各楼盘更具价格上的竞争优势和转大的增值潜力。三、市场分析（一）地方宏观经济分析地理状况：平顶山位于河南省中部，1957年建市，现辖汝州、舞钢两个市，宝丰、郏县、鲁山、叶县四个县，新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7,882平方公里，总人口490万。市区面积70多平方公里，人口91.2万。平顶山工业基础雄厚。形成以能源和原材料工业为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工、机电、建材、食品等八大工业基地为支撑的新兴工业体系。平煤集团是国家确定的发展为超亿吨大型煤炭生产基地，
14、神马集团是世界三大帘子布生产企业之一，舞钢公司是国家特宽特厚钢板和特种钢材生产科研基地，姚电公司是华中电网骨干电厂之一，平高集团是全国三大高压开关制造企业之一，还有中盐皓龙公司、宝酒集团等一大批在全国、全省都有较高知名度的企业。2003年平顶山市被河南省确定为中原城市群9个中心城市之一。交通情况：平顶山向西与郑石（郑州至石人山）高速公路和南洛高速相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新区起步区东部2公里处，向东南10公里处可接许平南高速公路。四通八达，快捷顺畅的交通联系对城区的建设必将起到积极的带动作用。经济状况：2006年，国民经济持续快速协调发展，经济总量和人均水平迈上新台阶。全年实现地区生产总值671.9亿元，按可比价格计算(下同)，比上年增长15.8%，经济总量跃上600亿元的新台阶。其中，第一产业实现增加值73.4亿元，
