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1、ZHPM 维修工作手册 A/0编 号：WG版本号：A 日期： 日期： 日期：说明： 红色印章为受控文件蓝色印章为非受控文件括号数字为文件分发号文件受控章声明：维修工作手册未经许可,不得翻印。WG-目录ZHPM 维修工作手册目录 A/0 1/1编 号 标 题WG-01 维修工作流程图WG-02 公共建筑设施的保养WG-03 房屋维修标准WG-04 房屋完损等级的评定WG-05 房屋维修的回访WG-06 物品验证方法WG-07 路缘石涂刷道路漆规定WG-08 维修服务WG-09 维修过程的检验WG-02-01 公共设施保养计划WG-02-02 公共设施保养记录WG-04-01 结构部分完损等级评定
2、WG-04-02 装修部分完损等级评定WG-04-03 设备部分完损等级评定WG-05-01 维修记录表WG-05-02 派工单WG-05-03 回访记录表WG-05-04周巡视记录表WG-01ZHPM 维修工作流程图 A/0 1/1接待住户来访再向住户确认一次维修内容、地点及时间后,请问您还有什么要求？对不起,我们暂时没有人。约定时间去维修我们马上派人去维修暂时没有人手有人手有能力询问需要维修的内容及地点,判断有否能力及人手及时去维修。您好！我能帮您什么忙？您好！维修班。您有什么要求！接到住户您好,我是维修班的,这是我的工作证,是否您家的需要维修?上住户家中维修上门维修服务人员必须统一着维修
3、班工装,做到整洁规范,必须佩带工作证,提供全程站立式服务。来访没有能力对不起,我们没有此项服务。并适当解释您走好！再见！得到住户允许后,先在住户门外套上鞋套,再进入住户家中,先将工具垫布铺好,将工具放置其上,再检查报修情况,若属于有偿服务,应向住户声明:需要收取适当费用,经住户同意后,进行维修,维修结束后,应用抹布将现场维修弃物收拾干净.请住户验收维修结果并在派工单上签署意见,再礼貌地向业主道别。注：维修工不得收受礼物,不得接受住户饮水或香烟等。WG-02ZHPM 公共建筑设施的保养 A/0 1/2一、目的：通过对建筑有计划的保养,使建筑美观耐用,保持完好,延长其使用寿命。二、原则：日常发现建
4、筑有缺陷的,及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。三、职责：一般情况下,建筑物的清洁保养由清洁人员按照清洁绿化工作手册中有关规定负责执行,填写相应的清洁记录；其它保养容由维修班负责执行,填写公共建筑设施保养记录。维修班长每年初根据公共建筑设施保养计划标准,结合分公司实际情况,制定出公共设施年度保养计划。四、容： 1、屋顶。每年对隔热层保养一次,对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换,并对面砖表面用白水泥勾缝。 2、外墙饰面。每年对重点部位进行清洗；每2年进行一次全面清洗；在清洗时,发现有外墙饰面有脱落的应及时进行修补,恢复原样；对于外墙渗水的,请参考房屋维修加固手册修理。 3、墙饰面。每年
5、进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换,对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击,发现有空鼓的地方,进行更换或在以后日常巡查中注意,发现有脱落及时修补。 4、楼梯间。楼梯间踏步每年进行保养一次,发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷,日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每年进行一次全面保养,对粉刷部有损坏的,用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击,如发出空壳声,则说明有起壳现象,确定起壳围后进行修补。WG-02ZHPM 公共建筑设施的保养 A/0 2/25、门。对防火门日常发现有生锈或掉漆的,应及时修理；每年全面保养一次,对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。对其它类
6、型门每年对轴承上油一次。6、防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期,原则上每年应刷油一次,最长时间不超过4年。7、窗。每年保养一次,对门窗框松动、翘曲,应将锚固铁脚的墙体凿开,将铁脚取出扭正,损坏的应焊接好,并将门窗框矫正后,用木楔固定,墙清理干净洒水润湿后,用高强度水泥砂浆把脚重新锚固,并填实墙洞,等砂浆强度达到要求后,撤去木楔,把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇,应卸下进行矫正,焊接后重新安装。每年对配件上油一次。8、公共地砖。日常发现损坏及时维修,每年进行全面保养一次,发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。9、吊顶。日常对吊
7、顶进行检查,发现有破损的应及时更换,每年揭开石膏板查看吊顶钢丝,有生锈严重的应取下更换。 10、人行道、车行道。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次,对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松,然后用高压水枪冲刷干净后,用高强速凝水泥砂浆修复。WG-03ZHPM 房屋维修标准 A/0 1/3一、主体工程: 屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的,应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点,若影响安全使用的,大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件,如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋锈蚀严重的,应通过检测计算鉴定构件承载力,采取加
8、固或替代措施。二、装修工程1、门窗修缮后应牢固、平整、美观,开关灵活,接缝严密不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的,应修理更换,小五金应修换配齐；大修时,外玻璃一次配齐,打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的,应更换,更换的门窗应与原门窗一致。2、挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修,属一般损坏的,应原样修复；严重损坏的,应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下,用其他材料代用更新。3、踢脚板局部损坏、残缺、脱落的,应修复。三、楼地面工程1、木地板的损坏占自然间地面面积以下的,可修复；损坏超过或缺乏材料时,可改做相应标准的高级地坪。2、普通水泥地面起砂、空鼓、开裂,应拆补、修补或重做；水磨石
9、或块料地面损坏时,应尽量修复,实在无法修复的,应改做相应标准楼地面。3、面砖地面损坏、破碎、高低不平的,应拆补或重铺,室潮湿严重的,可增设防潮层或做块料地面。WG-03ZHPM 房屋维修标准 A/0 2/3四、屋面工程1、屋面结构有损坏的,应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重,按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。2、屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时,应修复；损坏严重时,应翻做。3、女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的,在不影响使用和市容的条件下,可改修或拆除。4、钢筋混凝土平屋面渗漏,应找出原因,针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水；结
10、构损坏的,应加固重做。5、玻璃天栅损坏漏水的,应修复,损坏严重的可翻修,但一般不新做。6、屋面上原有隔热保温层损坏的,应修复。五、饰面工程1、外墙饰面起壳、开裂、剥落的,应照原样修复；损坏面积过大的,可全部铲除重做,重做时,在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。2、外墙勒脚损坏的,应修复。3、墙饰面起壳、开裂、剥落的,应修复；每面墙损坏超过一半以上时,可铲除重抹；原无踢脚线的,可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室外高差等原因,引起墙面长期潮湿,如有必要,可加做防水层。4、天棚损坏：抹灰层松动,有下坠危险的,须铲除重抹；原线脚损坏WG-03ZHPM 房屋维修标准
11、 A/0 3/3的,按原样修复；损坏严重的复杂线脚,应全部铲除后,原样修复或适当简略。六、油漆粉饰工程1、木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的,应周期性地进行保养,上述木构件整件或零件拆换应油漆。2、钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件,其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀,应先除锈,再刷防锈涂料或防锈漆,然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为年。3、木地板原油漆褪落的,应重做。4、室墙面、天棚等修缮时可刷新,其用料应采取新型涂料,如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。5、高层建筑外墙原油漆损坏的,应修复,其色泽应尽量与原建筑保持一
12、致。WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 1/21房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级,也就是现有房屋的质量等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法,对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强,既有目观检测,也有定量、定性的分析。 根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的房屋完损等级评定标准,并结合我公司实际情况,制定对楼宇质量进行评定的标准。一、房屋完损标准的划分和等级分类。1、房屋完损标准的划分各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。房屋完损标准共分成四个标准,即完好标
13、准、基本完好标准、一般损坏标准和严重损坏标准。房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备如消防栓、避雷针装置、电梯等。、房屋完损等级的分类根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度,房屋的完损状况即房屋完损等级分成以下五类：1完好房。是指房屋的结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整,管道畅通,现状良好,使用正常。或虽个别分项有轻微损坏,但一般经过小修就能修复的。WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 2/212基本完好房。是指房屋结构基本完好,少量构部件有损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状良好,能正常使用,经过一般性的维修能修复的。3一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部有破损,油漆老化,设备管道不够畅通,水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,需要进行中修或局部大修更换部件。4严重损坏房。是指房屋年久失修,结构有明显变形或损坏,屋顶严重漏雨,装修严重变形、破损、油漆老化见底,设备旧不齐全,管道严重堵塞,水卫、电照的管线、器具和零
