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1、2009年06月长沙房地产市场研究报告2009年06月长沙房地产市场研究报告克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙易居房地产研究所2009年7月（注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。）目 录本月导读：4易居视点：市场持续增温 涨价预期增强5数字楼市：6关注楼盘：6第一篇 市场背景篇7第一章、政策资讯7一、政策法规7二、市政动态7三、市场资讯9第二章、经济环境11一、GDP增速稍减，09年一季度下线突破14%11二、固定资产投资增速放缓11三、社会零售总额增速止住下滑势头12四、开发投资额增速
2、加速下滑13第二篇 市场分析篇14第三章、土地市场14一、土地资讯14二、本月公告土地分析15三、本月成交地块分析18四、重点地块22第四章、商品住宅市场25一、市场综述25二、供求关系分析26三、供应量分析26四、成交量分析32五、成交均价分析34六、项目解析35第五章、产品分析37一、产品综述37二、案例分析39第六章、营销媒体43一、营销透析43二、媒体分析46三、典型项目50第三篇 区域数据篇53一、开福区53二、天心区53三、雨花区53四、岳麓区54五、芙蓉区55本月导读： 长沙商品房价格实行网上公示从09年7月1日起，长沙市房产销售企业对预售许可纳入当期交易的所有商品房销售单元必须
3、做好明码标价工作，并将公示内容通过商品房网上交易系统填报，提交长沙市房产信息中心审核后，在长沙市房屋产权管理局政务网（）进行公示。详情请见P7长沙私企民企均需为职工开办公积金账户长沙推出长沙市住房公积金管理条例，条例规定：私企、民企等都应该为职工开办公积金账户，否则，被检举或者被查到的违规企业，将会受到相应处罚。详情请见P7长沙今年将建7个廉租项目长沙市区今年将有共5791套、7个廉租房项目陆续开始建设。详情请见P8岳麓区货币补贴活动结束 500多万补贴购房者岳麓区“生态岳麓宜居家园”购房补贴活动已于日前结束。参与活动的16个楼盘共销售房屋845套，其中享受购房补贴和契税补贴的202套，发放购
4、房补贴资金523万元，发放契税补贴36.15万元。详情请见P9662009克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道456号亚大时代15A06室邮编：410001 电话：4426715易居视点：市场持续增温 涨价预期增强进入09年以来，长沙房地产市场出现了成交量连续5个月增长的局面，在经过08年的低迷之后，09年长沙房地产市场成交量全面爆发。进入6月份，市场整体成交量总算停下了上涨的步伐，略有下降，但从单个楼盘的销售来看，市场热度不降反增，市民购房热情较5月份更加积极，在成交量连续多个月份保持高位，存量得到有效消化之后，市场对涨价的预期越来越强烈。6月，长沙商品
5、住宅市场供应量83万平米，同比下降20.95%，环比增长104.13%，市场供应再度上涨。本月成交量115.63万平方米，同比198.11%，环比下降5.24%，长沙商品住宅在连续6个月上涨后，本月终于小幅回落。市场供不应求态势未有改变，市场存量加快消化。土地市场成交率大幅提高，但信心仍显不足本月土地市场挂牌12宗土地，成交10宗，成交率大幅提高，但多为底价成交，溢价率不高，而市场最关注的2宗大幅地块仍然流标，表明开发商对长沙市场依然缺乏足够信心，出手仍较谨慎。后市走势预测：供应量持续高位，成交量高位徘徊随着连续6月市场保持高位成交，年底市场存量进一步快速去化，为下一轮供应量集中爆发提供条件；
6、同时，开发商对市场的乐观预期也是供应量增加的基础，预计未来几个月市场供应量仍将保持高位。面对连续多个月份的高位成交，客户对涨价的预期逐渐增强，抓紧时间下手的想法占居主流，使得市场需求得以高位保持。数字楼市： 6月商品住宅市场基本情况供应量成交量供求比成交均价83万平方米115.63平方米1：1.393969元/平方米数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6月项目成交量排行榜名次热销楼盘所属区域环线位置销售面积（）均价(元/)1湘江世纪城开福区二环内174678.1640362万国城moma开福区二环内30573.7732763恒大名都望城县二至三环间28564.7935164挪威森林开福区二
7、至三环间26169.631755上河国际商业广场雨花区二至三环间26069.739726新城新世界雨花区二至三环间24999.7342697香颂国际雨花区二至三环间23504.5832808上东莱克辛顿芙蓉区二至三环间20334.0738529湘超苑天心区二至三环间19340.94328010和庄天心区二至三环间16800.323972数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘：湘江世纪城连续5个月进入长沙销售排行前十，连续3个月蝉联第一，销售面积持续增长，本月突破10万平米，单个楼盘成交面积超过长沙全市成交量的十分之一。万国城MOMA110万小高层建筑群落。在滞销半年多后，通过降价和重
8、新选择代理公司取得突破性发展，一举成为销售榜第二名。第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规1、长沙商品房价格实行网上公示从09年7月1日起，长沙市房产销售企业对预售许可纳入当期交易的所有商品房销售单元必须做好明码标价工作，并将公示内容通过商品房网上交易系统填报，提交长沙市房产信息中心审核后，在长沙市房屋产权管理局政务网（）进行公示。新系统要求，开发商已取得预售许可证的房源，都必须提供准确价格，公示价格与网上合同签约价格上下浮动不得超过10%。”长沙市房产信息中心主任曾锋表示，价格的调整，是每个公司自主决定的，但是必须要经过24小时的公示，才被认可为有效。易居点评： 信息公开化是规范市场
9、的有效途径，一定程度上可以限制开发商虚报价格，是对于购房者来讲明明白白消费，可以增加对市场的信任度。2、长沙私企民企均需为职工开办公积金账户长沙推出长沙市住房公积金管理条例，条例规定：私企、民企等都应该为职工开办公积金账户，否则，被检举或者被查到的违规企业，将会受到相应处罚。根据草案,房地产开发企业在预售或现售商品房时允许购房人贷款支付房价款的,不得阻挠或者拒绝购房人选择住房公积金贷款,违反规定并拒不接受公积金贷款者罚款5万元。易居点评：公积金企业账户推广至私企民企，是住房问题社会化的一种表现，政府通过立法建立全社会公积金平台，表明长沙市政府对房地产行业的扶持保护的决心。公积金制度是国家对房地
10、产行业扶持的倾向性政策，未来这种政策能否长期持续将视政府对房地产行业的在国民经济中的定位而变化。二、市政动态1、全市最大人工湖松雅湖7月即将开工长沙经开区管委会主任、长沙县委书记、县长杨懿文发布新闻称，位于星沙的松雅湖项目将在7月如期开工建设，3年后，长沙最大的人工湖将竣工。目前雅湖（团结垸退田还湖工程）项目前期拆迁安置工作基本完成。松雅湖项目的概念性规划设计方案已由澳大利亚GHD公司完成，项目融资以及合作伙伴的洽谈等工作均进展顺利。7月份，松雅湖项目将全面开工建设。易居点评： 早在松雅湖规划出台之际，星沙松雅湖周边房地产项目暨开始进行“湖畔生活”的宣传。该项目大型水上乐园的定位势必提升星沙的
11、区位价值，为星沙导入市区人口提供强有力的配套支撑。2、长沙今年将建7个廉租项目 长沙市区今年将有共5791套、7个廉租房项目陆续开始建设，今年我市城区确定的廉租房项目包括麓谷锦和、风凰苑、粟塘小区、天凯东苑、诚兴园、山水新城、谷山乐园等7个项目，共5791套。 目前凤凰苑一期、麓谷锦和二期项目已正式动工，其他项目将在下半年陆续动工建设。易居点评：长沙市政府对保障性住房的建设方面亲睐经济适用房的货币补贴方式，经过去年始至今年上半年的全市适宜人群5-8万的货币补贴，地方财政压力越来越大，目前货币补贴申请审批难度增加。廉租房与经适房互为补充，但6000套不到的建设规模对于广大的需要住房群体而言仍是杯
12、水车薪。3、先导区周岁生日收厚礼 下半年新修16条道路大河西先导区管委会计划用3年时间拉通2纵（潇湘大道、黄桥大道）3横（金洲大道、岳麓大道、枫林西路）骨干路网，启动4条过江通道和地铁2号线建设，使新城路网骨架初现雏形。到今年国庆节前，大河西先导区内将有6条城市道路竣工通车：潇湘中路，潇湘南大道，学仕联系线，枫林西路，岳麓大道西延线，雷锋大道，通车道路总长39.94公里。预计今年下半年开工的道路有16条，总长约70.8公里。其中9条下个月即将动工，分别是：黄桥大道第一段、含浦大道第一段（西二环至学仕联系线）、枫林西路第三段（莲花路黄桥大道）、莲坪大道（潇湘南大道长花灰韶）、坪塘大道洋湖垸段（西
13、二环至绕城线）、滨江新区安居路（银杉路潇湘大道）、滨江新区茶山路（银杉路滨江景观道）、滨江新区含光路（银杉路滨江景观道）、滨江新区银盆岭路（溁银路滨江景观道）。今年8月到10月陆续动工道路7条：含浦大道第三段（象鼻路莲坪大道）、潇湘南大道第二段（黑石铺大桥学士路），王港路（西二环黄桥大道）、东方红路（枫林路龙王港路）、潇湘北大道景观道工程、洋湖片区洋湖路、洋湖片区竹岭路。易居点评：两型社会先导区的成立，为河西带来了新的发展契机，从去年开始，长沙政府在河西开始了大规模的道路拉通工程，今年即将有6条道路通车，另有16条道路即将动工。随着今明两年道路的拉通，河西的房地产业开发将迎来新一轮高潮。三、市
14、场资讯 1、岳麓区货币补贴活动结束 500多万补贴购房者岳麓区“生态岳麓宜居家园”购房补贴活动已于日前结束。参与活动的16个楼盘共销售房屋845套，其中享受购房补贴和契税补贴的202套，发放购房补贴资金523万元，发放契税补贴36.15万元。此次购房补贴活动从4月15日起持续至5月31日，根据活动规定，凡购买单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）的商品房，给予每套1.5万元的购房补贴和1200元的契税补贴；凡购买单套建筑面积在120平方米至180平方米（含180平方米）的商品房，给予每套3万元的购房补贴和2000元的契税补贴；凡购买单套建筑面积在180平方米以上的商品房，给予每套5万元的购房补贴和3000元的契税补贴。同时，购房者子女中的适龄儿童需要在相对就近小学就读的，符合条件的相对就近入学。易居点评：从岳麓区购房补贴活动来看，此次参加活动的楼盘仅有202套享受了购房补贴，补贴比率不到四分之一，从中可以看出，各楼盘可享受补贴的房源较少，补贴促成成交的效果并不理想，更多的是利用补贴造势。2、雨花区巡展启动 郴州人来长买房最多可补8万6月10日，长沙市雨花区启动“置业长沙首选雨花”
