《物业公司的二装管理责任.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业公司的二装管理责任.doc（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第三章业主与物业管理公司及其他业主纠纷的处理 自家装修与别人无关的想法一去不复返了，业主装修就要尊重物业管理公司的管理权。但是当物业管理公司的管理越位，业主应拿什么与其对抗？虽然城市里邻居的称谓已经少了热乎乎的味道，但是装修渗漏、扰民更加不利于增进邻里关系，业主应如何在保证装修时间和装修质量的前提下规范装修？ 第一节：怎样处理和物业公司的纠纷？ 装修管理是否为物业管理服务的一部分目前尚有争议，但物业公司额外收取装修管理费已成通行做法。目前在房屋装修过程中，业主与物业管理公司之间也矛盾重重，焦点问题有三个：怎样规范物业公司的装修收费项目和数额？怎样确定物业公司的装修管理权限？怎样界定在物业管理公
2、司和业主及装修公司之间界定装修违规责任？ 重点法条： 1、物业管理条例第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 2、物业管理条例第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 3、住宅室内装饰装修管理办法第13条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。 4、
3、住宅室内装饰装修管理办法第15条规定：物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。 问题1、业主装修需与物业管理公司办理哪些手续，提供哪些文件资料？ 读者提问：住宅室内装修工程需与物业管理公司办理哪些手续，提供哪些文件资料？ 律师答疑：房屋进行装修须到物业公司办理审批手续，经批准后方可进行装修。装修施工前，业主与装修公司负责人带齐相关资料到物业公司办理申报手续。物业公司审核、验证，合格后办理批准手续。业主和装修公司负责人到物业公司交纳装修管理费及装修保证金、施工人员出入证押金、垃圾清运费等相关费用。物
4、业管理公司为装修人及装修公司办理装修出入证和装修许可证。业主及装修公司对房屋土建结构及配套管网等设施进行检查，并对厨房卫生间进行闭水试验，将问题反映给物业公司。否则，业主和装修公司可能承担应由开发商承担的责任。装修过程中，装修公司应文明施工，业主应监督施工质量，监管施工人员遵守物业的相关规定。装修人及施工人员应对物业公司管理人员的装修检查工作积极配合，服从监督管理。施工期间，物业管理人员有权利和义务巡查装修情况。装修完工后，业主向物业公司申请初验，装修公司经装修人签字同意后到物业公司办理退场手续。 业主和装修公司向物业管理公司申报装修，一般被要求提供以下文件资料： 1、业主填写完好的装修申请表
5、，该申请表已详细列明装修范围、项目； 2、装修设计图纸（包括建筑、水电）； 3、装修公司营业执照复印件（加盖公章），资质证书复印件（加盖公章）； 4、装修施工人员和管理人员身份证复印件及照片（办理出入证及存档）； 5、装修公司电工、焊工等特种工种的上岗证及复印件等等。 问题2、物业管理公司有权纠正哪些装修施工行为？ 读者提问：物业管理公司有权纠正哪些装修施工行为？ 律师答疑：物业管理公司有权纠正以下不正当的装修施工行为，造成损害的有权要求赔偿：1、改动或损坏房屋的梁、柱、板、承重墙、剪力墙、屋面的防水层、隔热层、上下水管道、烟气道、供电电路、天然气管道、暖气管道及位置、防盗及对讲系统；2、地面
6、装修时凿除原水泥层。铺设装修材料超过楼板负荷，铺设大理石地面使得楼板负荷超载；3、厨房、卫生间改动没有做好防水，包括墙面、地面、原下水管道周围。对阳台采取封包措施，在阳台上堆放超过负载的物品。将非厨房、卫房间改为厨房、卫生间；4、不适当的改变厨房、卫生间、阳台的使用功能，装修时将生活污水排入雨水管道；5、改动燃气管道，不待煤气验收合格后向燃气公司申请，由燃气公司专业人员施工，而是擅自封包、改动燃气管道；6、用建筑材料封包主下水管道，安装抽油烟机，其排气管不接入烟道；7、浴室内安装燃气热水器其排气管超出外墙过长，排气管排入烟道或管井；8、浴室内安装浴霸不从插座重新引线，而是使用原预留灯线。房内使
7、用超过原设计负载的用电器；9、其他造成安全隐患的施工行为。 参考法条：住宅室内装饰装修管理办法第5、6、7、8、9、10条，家庭居室装饰装修管理试行办法第11条 问题3、物业管理公司会对影响外观的装修予以干涉吗？ 读者提问：装修时，物业管理公司可能会对那些影响外观的装修予以干涉吗？ 律师答疑：物业管理公司以法有职责进行装修管理，为了保证小区整体景观，某些物业管理公司可能会干涉某些影响楼盘外观的装修行为，一般有以下装修行为：1、改动原有门、窗、墙洞、尺寸、位置、式样、颜色等，安装遮阳篷，影响楼房的整体外观；2、改换开发商统一指定式样安装的住宅入户门，装饰或垫高走廊，门外包框、贴瓷片、设储物柜、鞋
8、柜；3、不在预留位置安装空调主机，空调架不够牢固，空调排水、排风影响他人；4、在外墙钻孔开洞；5、首层有小院的及顶层有消防通道的住户私自搭建建筑物及构筑物；6、其他影响小区整体外在美观的装修行为。以上装修行为，物业管理公司在装修管理工程中是否予以干涉，如何干涉，还得看小区业主签订的业主公约及相关文件规定。 问题4、如何与物业公司办理装修工程验收工作？ 读者提问：如何与物业公司办理装修工程验收工作？ 律师答疑：装修完毕，业主应提前通知物业管理公司进行初次验收。物业公司将从装修规范性、安全性、功能性方面进行验收，若装修工程没有通过物业公司初验，应进行更改后再予验收；有的物业管理公司规定装修工程需要
9、进行复验。装修工程经物业管理公司验收合格或复验合格后，装修人和装修公司有权凭押金收据到物业公司退领装修押金。 问题5、物业管理公司有哪些装修管理规范？ 读者提问：物业管理公司有哪些装修管理规范？ 律师答疑：物业管理公司的装修管理制度一般含有下列内容的：1、在施工进场方面：装修过程中增加施工人员，应由装修公司负责人或装修人到物业公司补办小区出入证手续；在小区内过夜留宿的施工人员，应经得装修人同意，并向物业公司办理留宿手续；装修公司应征得装修人或者住户同意并办妥相关手续后方能退场。2、在施工管理方面：装修公司应在装修前替其装修施工人员办理小区出入证；装修时间应为每天上午8：0012：00，下午14
10、：0018：00，同时应遵守物业管理公司的特殊要求，施工期间应尽量减少噪音；装修期间要保持环境整洁，建筑材料、装修垃圾须封装不漏，按物业管理公司指定地点堆放；装修材料、垃圾及时搬入室内，不能长时间堆放在公共场所；应保持所经电梯、楼道及走廊干净，不应将装修垃圾、装修材料堆放在户门外。3、在施工安全方面：施工期间使用电气焊或动用明火时，应遵守国家有关消防管理规定，并接受物业管理公司的常规监督；装修队的电工、焊工应持证上岗，严格遵守安全操作规程；施工现场不能使用煤气罐、电炉、碘钨灯等，并需配备足够的灭火器材；不能高空抛物。4、装修保证金方面：物业公司规定装修队在装修工程开始前根据双方所签装修管理服务
11、协议规定支付装修保证金，用于支付如装修过程中造成公共区域损坏修补费用等，装修押金的作用在于作为不损坏小区设施设备及按照已审核的装修方案进行施工的保证，保证业主的利益和楼宇结构及配套设施的安全。5、装修验收方面：装修完工后，装修人应通知物业公司工作人员进行验收，经验收无违规情况的，应退还装修保证金。 问题6、向物业公司申报装修需要交纳哪些费用？ 读者提问：我向小区物业公司申报装修，结果一问要求我签装修管理协议，并且要交一笔数额不小的费用，请问他们收费有法律依据吗？ 律师答疑：通常，业主要装修就要向小区的物业公司缴纳一定的装修保证金和装修管理费。但这些费用究竟该交多少一直没有明确规定。目前，各小区
12、物业收取的费用项目各不相同，一般有装修保证金(有些叫装修质保金、押金)、装修管理费、垃圾清运费、电梯增容费、装修工人临时出入证费等。上述费用没有数额标准，有的按户型，有的按装修总款。 问题7、物业管理公司可以扣除装修保证金吗？ 读者提问：物业管理公司对于装修人及装修公司的违规操作行为可以要求承担违约责任，扣除装修保证金吗？ 律师答疑：可以。若装修人违规装修，则物业管理公司可以依据双方所签装修管理服务协议规定要求承担违约责任，从保证金中扣除。物业管理公司装修管理制度一般规定，装修人应就下列违规行为承担违约责任：1、装修过程中违章堆放、遗弃装修材料、垃圾和损坏公共设施的，物业管理公司可以按有关规定
13、处理，并要求赔偿损失。2、装修人或者装修公司违反装修规定，物业公司可以依据物业管理服务协议、装修管理服务协议和有关的法律法规采取以下措施：责令暂时停工；责令恢复原状；停水、停电；赔偿经济损失；根据有关装修管理服务协议扣除装修保证金。3、装修施工给公用设施及公共利益造成的任何损失，物业公司可以作为民事诉讼主体追究民事责任要求赔偿。4、装修工程影响楼宇设施、结构、外观的，物业管理公司可以要求进行更改或还原，装修人或者装修公司在限定期内未更改或还原的，物业公司可以安排第三人完成该项装修工程，所需费用可以要求装修人或者装修公司承担。 问题8、验收合格后，物业管理公司迟迟不退装修保证金怎么办？ 读者提问
14、：房子装修完工，经物业管理公司验收合格，但物业管理公司并没有立马退还我的装修保证金。我打电话给物业公司，其工作人员说现在初审，3个月后复审，复审完就可以退。请问物业管理公司任意拖延退还装修保证金的时间我该怎么办？ 律师答疑：办理装修申报时，装修人或者装修公司与物业管理公司签订了装修管理服务协议，若该协议中对于退还装修保证金的时间有约定的，依照约定执行。如果协议中没有约定退还的时间，装修工程经物业管理公司验收合格后，装修人或者装修公司可以随时要求退还装修保证金。物业管理公司推托说需要复审是不合理的，物业管理公司根据法律规定和协议约定对装修行为履行管理职责，目的是监督装修行为的合法性，而不是监督装
15、修工程质量。装修行为是否合法，行为发生时就可以判断，没有经过复审的必要性。物业管理公司解释装修保证金要等到复审以后退，可以认为是拖延退还装修保证金的一个借口，装修人或者装修公司可以咨询律师通过非诉途径或者诉讼途径解决。 问题9、物业管理公司有权借机从应退还的装修保证金中扣除物业费吗？ 读者提问：房屋装修完后，经物业管理公司验收合格，我要求物业管理公司退还装修保证金时，公司却要借机扣除物业费。而我是因对物业管理不满而不愿交付物业费。请问物业管理公司有权这样做吗？ 律师答疑：若物业管理公司提供的物业管理服务不合格，不符合物业管理服务协议约定的服务标准的，业主依法享有抗辩权，可以不支付或者少支付物业
16、管理费。在物业管理服务合同纠纷未解决之前，业主支付物业管理费的义务并未得以确认。物业管理公司无权将物业费与装修保证金相互抵消。 但当物业管理公司与业主（装修人）不存在关于物业管理服务质量纠纷，装修人不存在抗辩物业管理公司要求支付物业费的情形，到期的物业费可以与装修保证金相互抵消。根据合同法规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消。当事人主张抵消的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。 律师建议：若装修人不愿意物业管理公司借机抵消其他费用，可以在装修管理服务协议中约定装修保证金不得与其他应付物业管理公司的费用抵消。 参考法条：合同法第99条 问题10、装修保证金应由谁负担，是业主还是装修公司？ 读者提问：
