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1、东莞市人民政府办公室关于印发东莞市通过“三旧”改造推进科技企业孵化器建设实施办法的通知东府办201819号各镇人民政府(街道办事处),市府直属各单位:东莞市通过“三旧”改造推进科技企业孵化器建设实施办法业经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。东莞市人民政府办公室2018年2月26日东莞市通过“三旧”改造推进科技企业孵化器建设实施办法为加快实施创新驱动发展战略,支持新产业、新业态发展,促进我市经济结构调整和平稳健康发展,积极推动通过“三旧”改造(城市更新)建设科技企业孵化器,根据广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见(粤府20151号)、广东省国土资源厅关于支持东莞市通过“三旧”
2、改造推动科技企业孵化器建设试行意见的函(粤国土资三旧函2016668号)、东莞市加快科技企业孵化器建设实施办法(东府办201584号)和东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法(东府办201585号)等文件精神,结合我市实际,制定本办法。第一章 总则第一条 本办法旨在鼓励盘活利用“三旧”用地、用房空间资源,推动科技企业孵化器,支持创客空间、创业咖啡、创新工场等新型孵化模式发展,构建一批低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务平台,提供创新发展战略的空间资源保障和支撑。第二条 按照“全面探索、局部试点、封闭运作、结果可控”的要求,尊重历史,解放思想,采用政府引导、市场运作的方式盘活“三旧”存
3、量资产,推进科技企业孵化器建设。第三条 市国土资源局(市城市更新局)负责通过“三旧”改造推进科技企业孵化器建设工作的统筹协调,对孵化器用地实行批后监管。市规划局、市城管局对孵化器项目建设实行用途管制,市科技局、属地镇人民政府(街道办事处)对孵化器项目使用运营情况实行监管。第四条 本办法涉及的相关规范术语统一简化表述如下:(一)孵化企业(项目)是前孵化、孵化和加速阶段的在孵项目、在孵企业和高成长企业的总称。(二)“三旧”资源是指符合“三旧”改造政策,纳入“三旧”改造标图建库范围内的旧工业厂房、仓储用房、商业用房、办公用房等资源。(三)孵化器用地是指为促进科技成果转化、培养高新企业,开发建设孵化器
4、项目的用地。(四)科研用地是指依据东莞市城市规划管理技术规定,科研用地规划为“科研设计用地(C65)”,不适用于其他用作教育的用地类别(C61、C62、C63、C64)。在办理供地手续和土地登记时,土地用途表述为“科教用地(科研设计用地)”。(五)“三地”是指城市更新中涉及的边角地、夹心地、插花地。(六)“三不变”改造模式是指采取土地性质不变、产权归属不变、建筑主体结构不变的模式进行改造。(七)孵化器产权分割是指经市人民政府批准的国有工业用地或科研用地上的孵化器产权分割项目的房屋产权可以独立分割办理销售手续。项目竣工验收后,才能办理房产转移登记、变更登记手续。(八)孵化器分为市级孵化器、国家级
5、孵化器培育单位、国家级孵化器。第二章 绿色审批第五条 利用“三旧”资源建设的孵化器项目实行准入审批管理:1.按“三不变”改造模式建设的孵化器项目经有相应技术资质的单位进行房屋安全质量鉴定后由属地镇人民政府(街道办事处)批准实施,并报市国土资源局(市城市更新局)备案。按“三不变”改造模式建设的孵化器项目在企业入驻前必须办理消防验收手续。2.拆除重建等其他改造模式建设的孵化器项目按“三旧”改造产业类项目申报年度实施计划。第六条 利用“三旧”资源建设的孵化器项目可参照市重大项目办理建设审批手续。第七条 除“三不变”改造模式建设的孵化器无须办理选址准入外,孵化器产权分割项目实行资格准入、选址准入审批,
6、具体按照东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法办理。第三章 市级孵化器的认定和评定第八条 利用“三旧”资源建成的孵化器,经市科技部门认定市级孵化器后才能享受本办法的优惠政策。市级孵化器认定的具体认定条件、认定资料和认定程序按照东莞市加快科技企业孵化器建设实施办法有关规定执行。第九条 市级孵化器分为A档、B档、C档三个等次,具体评定条件、评定资料和评定程序按照东莞市加快科技企业孵化器建设实施办法有关规定执行。获得国家级孵化器、国家级孵化器培育单位认定的,自动具备市级孵化器A档、B档的资格。第四章 规划政策第十条 孵化器项目涉及拆除重建、新建、加建等情形的,应当符合土地利用总体规划和城乡规划,依
7、法办理规划报建手续,建筑物性质须符合经批准的用途。孵化器项目涉及改变用途、调整容积率等规划要素调整的,应当按照东莞市控制性详细规划调整管理规定办理有关调整程序。第十一条 在不符合控制性详细规划的情况下,经具有相应资质的房屋安全鉴定机构鉴定满足房屋安全使用要求的,允许孵化器项目以“三不变”模式改造。在作为孵化器用途的时间满5年的情况下,允许通过“三不变”改造模式建设的孵化器项目申请调整用途和容积率等规划要素的,按关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案办理。第五章 用地政策第十二条 鼓励通过“三旧”改造方式满足孵化器用地需求,在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,允许对“三旧”改造用地进行
8、调整使用,整合多宗土地,统筹开发。控制使用新增工业用地,涉及“三地”确需使用新增工业用地计划指标的,由市科技、国土部门审核后报请市人民政府批准。利用新增工业用地开发建设孵化器,可按一类工业用地性质供地。孵化器项目供地计划及用地情况等应由市国土资源局(市城市更新局)向社会公布。第十三条 鼓励原权利人使用存量建设用地兴办孵化器,对于已纳入“三旧”改造标图建库范围的,可按“三旧”改造政策相关规定完善用地手续,其中:(一)属于利用现有国有建设用地兴办孵化器项目的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限,5年期满及涉及转让需办理相关用地手续的,可按协议方式变更用途或补办出
9、让。(二)属于使用集体土地且无合法用地手续的,可按规定申请纳入“三旧”改造标图建库范围。其中以加建扩建、局部拆建、节能改造等方式实施改造的,可参照关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见(粤府200978号)第十七、十八条规定按土地现状完善用地手续,供地时按市场评估价补缴地价。使用集体土地且无合法用地手续的“三不变”项目按照关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案办理相关手续。(三)属于使用合法集体建设用地且已建成使用的,经土地所有权人(集体经济组织)同意,按规定缴纳相关税费,支付集体经济组织安置补助费和土地补偿费等,可由孵化器项目的业主单位申请将集体建设用地依法征收为国有建设用地,参
10、照前述第(二)项规定完善相关用地手续。现有地上房屋报建手续不完善的,依据东莞市已建房屋补办房地产权手续总体方案有关规定办理相关手续。第十四条 政府收购储备“三旧”用地后再次供地或使用新增建设用地建设孵化器的,必须以招标拍卖挂牌方式供地。孵化器项目的开发及运营准入资格可设定为出让条件,孵化器用地使用年期在法定土地出让最高年限内确定,实行弹性年期出让。国有工业用地使用权人自行改造或或收购相邻多宗国有工业用地归宗改造建设孵化器的,经市人民政府批准,土地使用权人与市国土资源局签订土地使用权出让合同变更协议,或重新签订土地使用权出让合同,在不改变土地用途的前提下,重新约定土地使用年限的,但国有土地使用权
11、出让合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。重新签订的土地使用合同或其变更协议等用地协议签订后,市国土资源局应及时报省国土资源厅备案。拥有合法土地使用权的孵化器项目因实施城市规划、环境保护等导致需要异地搬迁的,经市人民政府批准,允许采取土地置换方式,收回原国有土地使用权,并在工业园区内为原土地使用权人重新安排用地,置换土地其使用权价额折抵不足的,可以货币补齐。生态控制线内的旧厂房用地、水乡特色发展经济区清退的“两高一低”(高能耗、高污染、低效益)企业用地可按照城乡建设用地增减挂钩政策实施拆旧腾挪、置换土地、集中集约使用,保障孵化器项目用地需求。利用“三旧”资源建设
12、的孵化器项目,其地价标准按照东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)(东府201750号)执行。第六章 房产政策第十五条 利用“三旧”资源建设的孵化器项目用房可分为产业用房和配套用房。产业用房主要用于研发、生产和办公用途,配套用房用于宿舍、食堂、活动室等各项生活服务配套设施。市规划部门核发的规划核准文件应明确产业用房和配套用房所占的建筑面积,其中配套用房建筑面积不得超过项目计容建筑面积的30%。第十六条 孵化器项目产业用房可按照东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法办理产权分割,但按照东莞市已建房屋补办房地产权手续总体方案有关规定完善现有地上房屋报建手续的已建孵化器项目除外。产业用房产权
13、分割的基本单元面积不得少于300平方米,依法办理房地产初始登记后方可进行转让,可分割转让的建筑面积不得超过产业用房总面积的80%,分割转让对象和二次转让对象须符合东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法的房屋买受人资格,经属地镇人民政府(街道办事处)审查核实后方可办理转让手续。产业用房不得改为住宅用途,该内容应在房屋转让合同中明确约定,市房管局(不动产登记中心)应在产权证上标明“非居住用途”。已办理过分割销售的孵化器项目不再受理再次分割销售申请。第十七条 配套用房不得进行产权分割、出售、转让,只能出租给进驻孵化器的企业及其员工。配套用房发证、施工、验收等手续均不得早于产业用房。第七章 财税政策
14、第十八条 利用“三旧”资源建设的孵化器符合财政部国家税务总局关于科技企业孵化器税收政策的通知(财税201689号)规定的,对其自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地,免征房产税和城镇土地使用税;在营业税改征增值税试点期间,对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入,免征增值税。第十九条 按“三不变”改造模式建设的孵化器项目,经市有关部门认定,可参照东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法给予补助。第八章 监督管理第二十条 依法取得的孵化器用地,严格实行土地用途管制,未经批准,开发、经营管理和使用单位不得在使用过程中擅自改变建筑物的使用性质。不得变相开发商业、旅游、娱乐和
15、商品住宅等项目,确保项目用地按规定用途发挥其功能。以商品住宅名义违规宣传、转让孵化器产权分割项目用房的,由市有关职能部门依法查处。在国有建设用地出让合同中作出明确约定,如改变土地用途,由市人民政府依法收回土地。因规划调整导致用途变更的,经市人民政府批准,按收地有关政策依法收回项目的土地使用权,再按照新规划用途重新供地。第二十一条 市科技局会同市有关单位负责对孵化器产权分割项目的实施绩效进行年度评价,重点考核产出值、税收额以及孵化出的高新技术企业数量、孵化出的上市企业数量等指标。对考核不通过的孵化器运营单位,将暂停享受包括产权分割在内的各项孵化器优惠政策,直到通过年度考核。具体考核办法由市科技局
16、牵头制定。第二十二条 孵化器项目的土地受让人(包含经市人民政府批准同意办理分割销售的原孵化器的使用者)在与市国土资源局签订土地出让合同或变更协议前,应先与属地镇人民政府(街道办事处)签订履约监管协议书。在履约监管协议书中明确项目开发建设要求、违约责任和各相关主管部门的具体监管责任。属地镇人民政府(街道办事处)对辖区内的项目按照履约监管协议书进行监督,对相关约定未达到协议书要求的,应按履约监管协议书有关要求追究其违约责任。第二十三条 企业不得变相囤地,凡是以孵化器项目名义取得建设用地或“三旧”改造资源的项目,若在两年内非因不可抗力或政府、政府有关部门原因没有落实动工建设,必须无条件退出。被退出项目所在镇(街道),有
