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1、2011 房地产年度盘点问题(2011-12-30 14:59:34)转载标签:房产今年房地产的调控政策哪几条成为了关键？市场反响如何？2011 年房地产的调控政策关键是在于“限购”、“限贷”、“货币”、“土地” 和“保障房”五个方面。就市场反应来看，“限购”影响最大，直接将大量再改客户、高端客户和投资客 户的购房资格剥夺，从需求角度砍断市场链条，是导致市场转向的决定性因素。“限贷”和“货币”政策是通过提高资金成本，同时对供求双方加压，使开发商 面临贷款难，筹资成本高的窘境，使消费者进入贷款成本攀升，未来预期下行的 心态。与“限购”结合后，三个方面给开发企业形成更大的资金压力，贷款渠道 受阻，
2、销售渠道变细，生存环境急剧恶化。“土地”和“保障房”两个方面重点是打击了开发企业对未来市场发展的预期。 通过严格付款期限和打击囤地，使得土地开发加速，住房有效供给增加。“保障 房”则致力于市场商品房和保障房“双轨制”的形成，将市场发展与保障民生综 合考虑，但在一定程度上分流未来潜在的客户群体，形成一定的预期下调作用。今年年度的新盘放量情况与往年相比如何？根据至祥研究中心截至20 1 1年12月23号的昆明开盘项目监测情况，20 1 1年共 开盘75次，较20 10年的89次下降16%。从月度变化来看，受到春节时间变化的影响，2011 年 1 月开盘次数同比下降幅 度明显，年中整齐趋势较为一致。
3、第四季度受到政策和经济影响逐步在房地产行 业显现的影响，月度供求与20 10年项目次数下滑近50%，市场快速降温。2010、2011 昆明市场月度开盘数量对比图今年出现的新盘类型有怎样的变化？（比如：商业类型放量超过往年？） 从开盘项目的类型来看，表现出了极强的政策性因素的作用，2011 年昆明住宅 产品开盘45 次，同比下降 30%，而商业则在住宅限购的背景下，成为开发商重 点推出的产品，也成为投资者关注的重点，全年开盘 27次，较 2010 年上升了 35%，这一升一降尽显市场冷暖。2010、2011 年昆明市场开盘数量对比图开发商怎样应对各种调控政策？未来的路怎么走？在政策组合拳的影响下
4、，开发商的应对措施我们认为可以分为以下 5 类，“转 战”、“聚焦”、“节流”、“提速”、“参与”，其核心都是实现“现金为王”。“转战”对于具备资金实力和背景实力的开发企业，转战非限购区域、非限购物 业，可以形成更好的资金周转，规避限购的影响；“聚焦”重点在于产品层面，首置和首改客户已经成为市场的核心客群，对于将 推产品进行方向性调整，在限购持续的背景下，将有助于资金的回笼，特别是在 可能出现的货币政策松动的背景下，首置和首改客户存在进一步扩大的可能；“节流”需要开发商增加营销的精准性和营销渠道的开拓，告别原来粗放的广告 投放方式，以微博营销为代表的网络手段和客户资源梳理将会发挥更大的作用，
5、另外在项目选择也要更加谨慎，少拿地、拿好地；“提速”指加快项目开发进度，提高资金流转率，对资金成本形成重点监测；“参与”指积极参与保障性住房建设，获取一定的优惠条件，在微利条件下保障 企业主体的持续经营，等待更好的市场机遇。监测到的各类型（或各片区）物业开盘售价是怎样的情况？从开盘推出的物业类型来看，商业的价格遥遥领先，达到 41834 元/平方米，是 住宅的近4 倍，已经出现显著的价值高估，商务市场相对较为稳定为 14913 元/ 平方米。2011 年昆明市场开盘项目分物业开盘均价对比图2011年阳宗海区域在以华侨城为代表的高端别墅楼盘的引领下，以 18942元/平 米的价格领跑各个区域，一
6、环内板块以 17702 元/平方米的价格紧随其后。随后 的价格差异则充分反映了城市区域的发展特征，世博板块和东市板块凭借良好的 生态与产品品质与二环内板块并驾齐驱，滇池和北市则代表了城市主流的选择区 域，官南、西山、高新和东南都属于城市进一步发展逐步扩张的区域，而呈贡、 安宁、石林和嵩明则属于辅城或新城区，整体配套水平仍有待完善提升。200001800016000140001200010000SOCIO600040002000111 rn II II fppII I II I1 IW凶址旧 W凶卜狷 我密辰底 窘卑族崔 窘犀mE 垂乌S4B 病显忙烁 轉君芒反| 母凶直虽2011 年昆明市场住
7、宅开盘项目分区域均价对比图商业项目开盘价格则表现出较为明显的特性。高新板块受到假日城市嘉悦购物公 园商铺价格的影响以近 6 万的价格领先其它区域，从板块发展和目前对应的价格 水平来看，我们认为价格普遍存在虚高的局面，对于未来的商业产品投资需要更 加的理性。高新板块二环内板块官南板块呈贲区域北市板块滴池板块宗南板按夷宁区域音明区域I司I130332003030DD0400005000063330700002011 年昆明市场商业开盘项目分区域均价对比图今年房产信息网公布的成交价格仅到 8 月份，但其实房产信息网公布的价格与 实际监测价格有一定的误差或说是有一定的延后性，怎么看昆明的房价？受到成交
8、价格停止公布的影响，我们建议通过前期监测成果结合国家公布的七十 个大中城市价格指数综合考虑的方式来进行评估。就是市场监测数据来看，从 1 月到 4 月的集中备案拉低了月度成交均价，其滞后 性在很长一段时间内掩藏了昆明月度的真实成交价格水平，新制度全面实施后从 5 月到 7 月价格涨幅达到了 53% ，进而停止公布。0当月成交均价（元/平米）631163617397670161918558950110000900080007000600050004000300020001000llr0111 02iro3110411 05iroeiro?2011 年昆明住宅市场成交备案监测月度价格变化情况从国家
9、统计局公布的昆明城市价格指数来看，昆明的价格涨幅已经显著回落，但 整体仍保持了上涨的态势，在 2011年 7月市场开始出现价格的松动，之后受到 金九银十旺季的到来，价格出现短暂提升，在 11月确认拐点到来。10199 S98.5101.2 100.6T-二手隹宅价賂指数101 100.5+新建住宅价格指数-新建商品住宅倚搭指数1003 100.3 100,2 100.3 100-1 100.1 100 1 999 100 5 99.8 997101.510011 01 1102 11 03 1104 11 05 11 06 1IW 11 08 11*09 11 10 llll100.1 100
10、.1 100.2 100.2 99.9 100.1 100.3 100.2 99.8100.2 100 1 1GQ.1 100.2 99.91OQ 100.3 100,1 旳月2011 年昆明住宅市场月度环比价格指数变化情况两次房交会的“试水”可以说是今年昆明楼市的两个重要阶段，开发商和购房 者有怎样不同的表现和后续结果？一年的两次房交会历来被视为是楼市方向走势判断的关键节点。常规来看，春季房交会是开发商宣告一年推广销售的开始，而在 2011 年则加入 了市场对于政策反应的判断从今年来看，新春开始，限购、限贷、保障房、房产 税相继出炉，市场未来发展预期受到严重打压，观望情绪开始形成，春交会更多
11、 的反应了开发商、政府和消费者的三方博弈。春季房交会之后，市场预期仍旧向 好，项目解筹率良好。至秋季房交会，在货币政策和限购令扩大等政策强化预期的作用下，市场预期出 现扭转，导致秋季房交会遇冷，之后市场展开进一步反应，在 11月正式宣告拐 点到来，市场进入深秋。成交方面的走势与去年相比如何？哪些因素可能是主因？从总量来看，2011 年成交备案面积为583 万平方米，成交套数为69682 套，与 2010年相比成交套数下降幅度为 7.25%，受到平均单套户型面积扩大的影响，成 交备案面积同比下降幅度为 3.8%。0014000120000012000400020001月2月已月4月5月明了月启月
12、9月4月月12月1000080006000SOOOOO6000001000000400000200000两年数据都表现出极强的月度之间的不均衡性，但 2010年展示的是“金九银 十”的魅力，市场在 2010年 1月延续 2009 年的尾势上扬，其中年中整体较为平 淡，在9 月达到低谷后进入快速上升通道，在 12月达到峰值，更符合房地产市 场营销的普遍节奏。2011年受到限购令推行预期、网签、一房一价等政策性因素影响，1 月出现加紧 备案，2 月和 3 月受到春节和网站升级影响出现价格回落，4月在网签和一房一 价挤压下，成交量激增达到峰值，随后月份进入平稳状态，并于 2011 年 10 月这 种
13、传统的销售旺季开始出现萎缩，宣告市场拐点的到来。10年成交量 11年成交量-*-10年成交页积年成交面积2010 年、2011 年昆明市场成交备案情况对比图消费者今年的心态或购买意愿有些怎样的转变？限购令将大部分有购房能力的消费者排除在外，直接断绝了他们置业的念头，而 以首置为代表的刚需客户则受到利率优惠政策的取消和利率上浮的影响，置业的 资金成本压力激增，加之对房价下调预期的日益强烈，大量潜在置业客户将考虑 延后置业的观望态度，而对于改善客户由于二套房贷的影响则可能直接阶段性取 消置业计划。12 月 22 日央行发布的四季度储户调查报告也显示，未来3 个月内 有购房意愿的居民占 13.9%，
14、比上季小幅下降 0.3 个百分点，该数据接近 2008 年第三季度监测的最低点 13.2%，也反映了上述心态的转变。除住宅市场外，商业地产、旅游地产今年的表现如何？又哪些显著和不足的表 现？ 自城中村改造启动开始，昆明的商业地产就在开发企业和媒体的营造下进入了一 个快速上升的通道，而 2011年受到限购令的影响，商业进一步受到投资者的关 注，而城中村改造也使得商业成为开发企业重要的利润来源，在这一背景下，商 业地产迎来了火爆的局面，但面对未来商业供应量大增，商业价格快速攀升，作 为投资型物业的商业反应更为迅速，其火爆注定不会长久，在 11年底尚无针对 性调控的背景就开始理性回归。就商业未来发展
15、来看，特别是城中村改造带来的 大量相似区位的项目，商业如何形成差异化、如何通过业态提升满足消费者更高 层面的需求都成为重点问题。 商业销彎询格（元/平米） TL环比增按率同比増检辜至祥研究中心昆明市场商业价格月度监测情况对比图就旅游地产来看，限购也带来地州市场的春天，让更多的被挤出的投资客户群体 去关注地州市场、关注非限购的旅游地产，抢占自然资源。各个地州都依托自身 的自然资源特点，形成了融合民族文化、自然风光为主题的旅游地产项目，并将 目标客户群体从本地扩展到昆明乃至全国，使昆明成为主战场，在房交会独霸一 方，在产品和营销方面都获得了显著的提升。从不足来看，云南的旅游地产仍旧处于起步阶段，主题的独特性、推广的系统性 都有待提升，而对于旅游地产的规划与资源的融合也存在空间。未来的住宅市场和商业地产的政策、成交量、价格、形态等方面的走势？未来住宅市场政策层面不会出现大的松动，较为可能的趋势是微调对首置客户群 体的误伤，这就
