《第一章物业服务企业.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第一章物业服务企业.doc（26页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第一章 物业服务企业第一章 物业服务企业本章学习目标了解：物业服务企业的概念及主要类型；物业服务企业组织机构设计的原则、影响因素。熟悉：物业服务企业的主要特性、类型、组织机构形式；物业服务企业资质等级。掌握：物业服务企业的设立程序；物业服务企业的组织机构的设置；物业服务企业的资质等级管理制度。能力要求：能够针对不同类型的物业服务企业及服务项目进行组织机构设计；能够根据实际条件设立物业服务企业。第一节 物业服务企业概述一、物业服务企业的概念和特征企业是指依法定程序设立，以盈利为目的的具有独立的企业法人资格的经济组织。物业服务企业是指依法成立，并具有相应资质条件，经营物业管理业务，具有独立法人地位
2、，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。物业服务企业的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业服务企业也具有服务性。物业服务企业具有以下特征。（1）独立性。物业服务企业是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和使用人提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业服务企业作为企业的主要标志是拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业服务企业除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循市场竞争法则。所以说，物业服务企
3、业是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。（2）服务性。物业服务企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和使用人创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作环境和居住环境。物业服务企业作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生管理、绿化管理、公共秩序管理以及直接为业主和使用人提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业服务企业的“产品”只有一个，那就是服务。（3）平等性。物业服务企业与业主的法律地位是平等的，双方是平等的民事主体，双方的关系是等价交换关系。双方对于是否建立服务合同关系均具有自主选择权。这区别于传统的按行政区域划分管理范围，以管
4、理者和被管理者来确定隶属关系。（4）经营性。物业服务企业的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。（5）一定的公共管理性质的职能。物业服务企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。二、物业服务企业的类型1按组建方式划分按组建方式划分，可划分为：房地产开发企业投资建设的物业服务企业；按公司法要求自发组建的物业服务企业；房管所转化的物业服务企业；大中型企事业单位自行组建的物业服务企业。2按企业所有制性质划分（1）全民所有物业服务企业。全民所有物业服务企业的资产属于国家所有。这类企业大多是从
5、已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建的。这类企业在刚成立时，往往依附于原来的企业或行政事业单位，管理的物业一般是原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发展和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。（2）集体所有物业服务企业。集体所有物业服务企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自己开发
6、的各类房产。（3）外资物业服务企业。外资物业服务企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业服务企业。（4）民营物业服务企业。民营物业服务企业是指民营性质的物业服务企业。（5）其他物业服务企业。其他物业服务企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业服务企业。目前，全民所有和集体所有的物业服务企业占大部分，私营性质的物业服务企业正在崛起。我国香港等地的物业服务企业有比较丰富的管理经验，并看好大陆的物业管理市场，是一支不可忽视的力量。3按企业与物业的产权关系划分委托服务型物业服务企业，物业的所有权与经营权分离。自主经营型物业服务企业，受上级公司指派，管理自主开发
7、的物业，产权属上级或企业，通过经营收取资金，回收投资获取利润。4按股东出资形式划分（1）有限责任公司。物业服务有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。（2）股份有限责任公司。物业服务股份有限公司的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。（3）股份合作公司。股份合作型物业服务企业的股东通过订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。随着物业管理行业的深入发展，物业服务企业将进一步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展，这样不仅可以创造规模经济效益，而且对于节
8、约管理成本、实施品牌管理，以及促进物业服务企业的规范化和社会化发展，都是十分有益的。第二节 物业服务企业的设立一、物业服务企业设立的条件由于现代物业服务企业都是以公司的形式出现的，因此，申请设立物业服务企业应按照中华人民共和国公司法（以下简称公司法）的要求执行。1有限责任公司的设立条件根据公司法第二十三条规定，设立物业管理有限责任公司，应当具备下列条件。（1）股东符合法定人数；（2）股东出资达到法定资本最低限额；（3）股东共同制定公司章程；（4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；（5）有公司住所。2股份有限公司的设立条件根据公司法第七十三条规定，设立物业管理股份有限公司，应当具备
9、下列条件。（1）发起人符合法定人数；（2）发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限额；（3）股份发行、筹办事项符合法律规定；（4）发起人制定公司章程，并经创立大会通过；（5）有公司的名称、建立符合股份有限公司要求的组织机构；（6）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。二、物业服务企业建立的步骤根据公司法和物业服务企业资质管理办法的规定，物业服务企业的设立程序分为可行性研究、筹备、工商注册登记和资质审查及税务登记几个阶段。（一）可行性研究物业经营管理人对物业服务企业的成立应进行充分的论证。只有在设立物业服务企业既有必要又有可能的情况下，才应着手建立物业服务企业。1市场调查市场调查主要
10、是针对物业管理市场的供求情况进行调查。物业管理需求调查的内容包括现有物业总量、每年增加的物业量以及对未来物业发展趋势的预测。物业管理供给调查的内容包括现有物业服务企业的数量、规模和经营状况。这些最好既有定性描述，又有具体数据。除此之外，还应了解国家和政府的有关法律和法规。任何一项可行性研究都不得与国家政策和法规相悖。2综合分析对调研所获得的资料进行分析，如求大于供，且今后几年仍能维持现状，则物业服务企业的建立是可行的。另外，对成立物业服务企业应具备的条件也应进行分析，如国家和政府对物业服务企业注册资金、专业技术人员、注册及经营地点等的要求。3编写可行性报告可行性报告是可行性研究的过程和结果的文
11、字叙述，是建立物业服务企业的主要依据。其主要内容有市场调查情况分析，自身所具备条件的分析，建立物业服务企业的前景预测，未来经济效益的分析，结论。（二）筹备1人才储备按有关规定，物业服务企业的成立需要有一定数量并且具备相应专业管理技术的人员。所以，在物业服务企业筹备期间，可通过人才招聘或现有人员的培训，做好人才储备工作。一旦公司开始运作，各类人员，特别是骨干力量应能够迅速到位。2起草管理章程按企业登记的有关规定，必须递交企业的章程，这是企业成立的先决条件。公司章程是公司应当遵循的内外准则。公司章程的内容主要包括公司的名称和住所、经营目的和范围、注册资本、法定代表人以及股东的权利和义务等。公司章程
12、一旦经有关部门批准，并经公司登记机关核准，即产生法律效力。符合章程的行为将受到国家法律的保护，违反章程的行为，将会受到干预和制裁。3筹集资本金物业服务企业注册资本（在登记机关登记的全体股东实缴的出资额）要达到法定限额。股东出资额必须实际缴纳，经过法定验资机构验资并出具证明。（三）工商注册登记根据中华人民共和国住房与城乡建设部（原建设部）（以下简称“住建部”）33号令城市新建住宅小区管理办法的规定：“物业服务企业需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。”因此，物业服务企业营业前必须到工商行政管理部门注册登记。组建不同类型的物业服务企业，登记注册时提交的文件也不同。1设立有限责
13、任公司应提交的文件（1）公司董事长签署的设立登记申请书；（2）全体股东指定代表或者共同委托代理人的证明；（3）公司章程；（4）具有法定资格的验资机构出具的验资证明；（5）股东的法人资格证明或者自然人身份证明；（6）载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件以及有关委派、选举或者聘用的证明；（7）公司法定代表人任职文件和身份证明；（8）企业名称预先核准通知书；（9）公司住所证明。2设立股份有限公司应提交的文件（1）公司董事长签署的设立登记申请书；（2）国务院授权部门或者省、自治区、直辖市人民政府的批准文件，募集设立的股份有限公司还应当提交国务院证券管理部门的批准文件；（3）创立大会的会议记录；（
14、4）公司章程；（5）筹办公司的财务审计报告；（6）具有法定资格的验资机构出具的验资证明；（7）发起人的法人资格证明或者自然人身份证明；（8）载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件以及有关委派、选举或聘用的证明；（9）公司法定代表人组织文件的身份证明；（10）企业名称预先核准通知书；（11）公司住所证明。（四）资质审查及税务登记当物业服务企业经过登记注册，领取了工商行政管理部门的营业执照后，还应在30日内到房地产行政主管部门进行资质审查和登记。房地产行政主管部门在20日内审批。取得房地产行政主管部门的资格证书后，物业服务企业还要到税务部门进行税务登记，到公安部门办理公章登记和刻制。上述程序结
15、束后，物业服务企业才可以开始从事物业管理经营服务。三、物业服务企业的资质管理制度（一）物业服务企业的资质管理的概念我国辞海在解释“资质”时指出，所谓资质，是指人的天资、禀赋。企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等，是企业实力和规模的标志。资质管理是指对那些政府认为有必要加强监控某类企业的经营服务能力的认定管理。我国目前对物业服务企业实施资质管理。加强物业服务企业资质管理，有利于提高物业管理水平，促进我国物业管理行业的健康发展；有利于规范我国的物业管理市场秩序；能够更好地保护业主和非业主使用人的合法权益。我国加入世贸组织（WTO）后，资质等级管理既有利于我国物业管理行业与世界接轨，也有利于我国物业服务企业走向世界物业管理市场。（二）物业服务企业的资质等级及相应等级标准物业管理企业资质管理办法（原建设部令第125号）已于2004年2月24日经原建设部第29次常务会议讨论通过，自2004年5月1日起施行。2007年10月30日原建设部第142次常务会议讨论通过建设部关于修改物业管理企业资质管理办法的决定，自2007年11月26日起实施。根据物业服务企业资质管理办法，物业服务企业
