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1、社区商业社区商业(Communi ty Business)什么是社区商业社区商业是一种以社区范围内居民委效劳对象的，以便民、利民，知足和增 进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中一个重要层次 社区商业所提供的效劳主若是社区居民日常生活效劳的需要，这些效劳是具有综 合性和便利性的特点，但不必然是廉价的。因此，社区商业是具有稳固的市场基 础，并随着居民收入水平的提高，而取得一个更大的进展。社区商业的定位社区商业定位策略在进行社区商业定位之初，对社区商业的外部环境和项目条件进行全面、系 统的研究和分析是准确信位的重要前提。其中外部环境因素包括：经济环境、区 域城市进展计划、行业政
2、策、市场环境、市场容量等要素；在此基础上明确社区 商业所要面对的效劳人群，对其人口规模、消费能力、消费需求及消费适应的准 确把握，也就有针对性地锁定了目标、客户；社区商业的计划布局、业态组合， 经营档次也要与目标客户的需求相适应同时再结合社区商业所在商圈的市场供 应情形，与周边现有潜在的竞争对手进行竞争分析，以确信社区商业是采取强 强联合。优势互补仍是不同化经营的竞争策略。社区商业功能定位明确了目标客户的消费需求和竞争策略后，社区商业的功能属性也随之明晰 起来，是外向型仍是社区效劳型或是二者兼而有之的中间模式，社区商业的形态 是集中式、商业街仍是底商，从而找出社区商业地产项目在整个商圈中的准确
3、信 位，并结合项目自身拥有的资源条件营造独具特色的商业主题。社区商业表现的表现形式以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业要紧表现 为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。值得注意的是社区商业的三 种表现形式并非完全分离开来，有相当一部份项目的社区商业配套是多种形式的 组合。一、社区底商所谓社区底商主若是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以知足自身或近 区域内消费者的各类需求，其组成的社区商业要紧表现为“邻里商业”。社区底商的本质特点区别于社区商业，社区底商是物业范围，是相关于建筑类型而言的，以住宅、 公寓等物业作为商业、效劳业设施的底层建筑为主，低层为次，是社区配套实
4、体 组成部份。二、社区商业街社区商业街是指位于住宅社区内的以平面形式依照街的形态布置的单层或 多层商业物业，其沿街双侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区 商业街内的商铺多为独立铺位。社区商业街的产生主若是基于小区周边商业配套 不能充分知足居民的日常生活需要而起到必要的补充作用，因此在住宅开发较活 跃或大型商业配套设施比较缺乏区域的社区商业街的开发体量都比较大。结合全 国各地的开发状况，组成社区商业街的建筑形态要紧表现为 13 层商业楼或住宅 建筑底层商铺。1、社区商业街的形态分类社区商业街的形态依照不同的标准能够分为不同的类型：按空间布局分：沿街式；裙组式；会所式。按规模和辐射范围
5、分：内向效劳型（效劳对象仅限社区内居民）；外向型（效劳 范围可延伸至社区外部消费人群）。2、社区商业街的要紧职能社区商业街的要紧职能是以先进的商业形态、完善的商业业态和优美的商业 环境，在知足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲效劳等 多元化、个性化的综合性消费。3、社区商业街的效劳对象社区商业街的效劳对象主若是小区内居民，效劳人口一样为25万人左右。 部份外向型社区商业街的效劳范围可延伸至社区外部消费人群，其效劳半径要比 传统意义上的内向效劳型社区商业街相对更大，效劳类型相对更广，效劳层次也 相对更高。4、社区商业街与社区商业中心的对照分析（详见下表）fi址打疊龙阳此笳匠注A
6、AftnrJPI贰壤QA-Wfi唤Bf *町、雋床看誇鼻冲空蚕肅另atl LS 2 |Jl F的 iGSMM-K人a：啪対shin嗯员巾京1L希一;EH牺中享畀越鶴一馭乐1：-.三、社区商业中心社区商业中心是各类业态的社区商业效劳网点相对集中的商业地域，是各类 社区商业网点的集合体，在目前众多大型社区中，社区商业中心也被称为社区商 业广场。社区商业中心是房地产大盘时期的产物，其计划建设的全然起点是节省社区 居民生活购物的时刻本钱，以高度集中的商业运作模式效劳社区中各个组团区域 及辐射区域。社区商业中心是社区商业的最高组织形式，一样社区商业中心都由社区底商 社区商业街及其他高级配套，如酒店、医院
7、、大型购物中心等一起组成。社区商 业中心设在居住区内人流集中地域，单位效劳人口为 3 万至 4 万人，商业效劳 网点数在20 个以上，包括超市、菜市场、便利店、餐饮店、药店等，具有购物、 餐饮、修理、理发、洗衣、家政、再生资源回收等功能。已建成的住宅区一样选择在已经具有必然商业基础的地域，通过改造和业态 调整，形成“沿街式”的社区商业中心，而新建住宅区一样以购物中心的业态形 式为主，计划建设社区商业中心。社区商业中心组成的三种大体模式 大型商业中心：大型商业中心配置了大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院、 酒店等社区配套效劳设施应有尽有，类似于欧美国家社区商业中心的模式；“沿街式”社区商业中
8、心：“沿街式”社区商业中心模式是指在成规模的新建居 民区中，选择其中一些居民楼底层，建成商业用房，引进超市、餐饮、书店、银 行商业效劳设施，知足居民就近对生活必需品消费和必然程度的精神享受的需要。 “沿街式”社区商业中心类似于社区商业街。“改建式”社区商业中心：“改建式”社区商业中心模式是指只用现代商业业态对散布在社区的传统商业网点进行改造，并依照常住人口的消费需求和小区结构 对社区商业网点布局进行科学、统一计划，形成有必然吸引力的商圈。社区商业的进展前景社区商业是以一居住住地域为载体，以便民利民为宗旨，以不断提升居民生 活质量为目标，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和效劳的属
9、地型商业。随着城市的不断进展，新型的社区大量涌现，面对新的需求，应有定 位准确、层次分明、功能完善的社区商业，这对增进地域经济增加，适应消费观 念的转变和扩大内需，应付国际商业集团的挑战具有十分重要的意义。社区商业是综合消费的有效载体。最近几年来，北京商业以前所未有的速度 进展着，在流通规模、设施建设、经营治理和效益水平等方面取得了显著的进步 和提高，对维持经济持续、快速进展具有重要的增进作用。城市住宅建设的快速 进展所需求的配套面积增加和以城乡居民收入稳固提高为基础的多元化消费结 构慢慢升级。商业的进展要随着需求走。消费的革新，需要新的商业形式来承接， 而兼容了先进的商业业态、完善的商业组合
10、、优美的购物环境和周到细致的效劳 的社区商业，恰好迎合了城市居民这种需要。据有关资料显示，在以后的 10年中，我国社区商业的消费将占全社会商业 零售额的13。2002 年上半年以来，全国社区商业的迅速进展引发了业界的普 遍关注。仅上海市社区商业的零售额就达到了 600 亿元，占全社会零售额的 30； 在北京，2002 年上半年就有 17 家营业面积在 500 平方米的商业企业走进社区。 我市居民的消费方式已愈来愈偏向于方便、快捷，“就近便利”成为消费者的首 选。此刻北京销售增加率最高的商场再也不是那些闹市区的巨无霸型商场，而是 一批社区型商场。社区商业已经成为效劳业中新的经济增加点。从经济进展
11、的角 度看，需要大力推动社区商业进展。社区商业是现代人购物的重要场所。社区商业是城区经济进展的重要组成部 份。伴随现代商业经济和房地产的高速进展，社区商业已被提到一个重要的议事 日程上来。社区商业既是现代城市格局的重要组成部份，又与老百姓日常生活紧 密相连。关于居住区和郊县城镇，社区商业的发达程度是衡量一个城市商业综合 竞争能力的重要方面。社区商业的兴起与进展，极大地址便了百姓的生活，人们 能够不出社区即可取得生活的享受。社区商业由于离消费者最近，因此它需要负 责消费者所有的日常消费需求，提供必备性效劳和指导性效劳和娱乐性效劳。由于一些大型社区向城市周边、近郊扩展，但商业配套设施奇缺，为社区商
12、 业的进展提供了空间；也由于交通不便利，人们对社区商业的依托性愈来愈大； 同时随着收入水平的提高，人们对效劳的多种要求也慢慢显露出来。城市经济的进展离不开商业繁荣所带来的土地、房产、劳动力和基础设施等 要素的普遍升值。商业的进展对房地产业的带动作用也十分明显，良好的商业设 施可提高房地产的销售价钱，提升社区的档次，这已为许多新建居住区所证明。 社区商业的萧条将会直接致使社区物业的贬值，给房产商带来庞大的损失。社区商业成为新的商业增加点。由于城市空洞化日渐明显，而居民就近消费 适应的形成，使中心商业街空壳化也变得愈来愈明显，这无疑使内城相对集中的 零售业面临困难。另外，近几年迅速进展的超市、便利
13、店取代了百货业态的一些 功能，加上零售业态之间、业态之内争夺消费者的竞争越演越烈，一些精明的商 家，已从大商场云集、狼烟四起的商战中转战来到社区这一安静的港湾，以寻求 更大的进展。2003 年的国内零售市场，大超市、大百货、大卖场势头较旺。就在中外零 售巨头纷纷对准大型超市、购物中心等大业态，展开猛烈竞争的时候，仍是有很 多零售企业把矛头瞄向了社区这一新的商机。社区的生鲜超市、24 小时便利店 等，正以一股不可抗拒的冲劲开始抢食国内零售业的市场份额。物美、华润、金 象大药房、普蓝德洗染店等一批知名品牌的连锁企业已小雨润无声般在社区悄然 地扎根。社区商业已成为效劳业中新的经济增加点。进展社区商业
14、，能够方便居 民生活，同时增进就业和经济进展。社区商业已成为地域经济进展的重要力量。社区商业的确信要素社区商业规模的确信，要紧依据以下三点：第一是参考有关的标准数据，比如城市居住区计划设计标准千人指标， 这一数据是综合了诸多统计结果，作为普遍指导原那么的数据，但这一数据的实 效性差，数据更新远远掉队于社会经济进展，而且无地域性的考虑，通常咱们将 其作为低限数据参考。第二是商业研究机构的统计研究数据和针对性的调研功效等，此类数据可能 是针对某种业态的专业统计数据及研究功效，可能是针对某一城市某一区域商业 情形的分析总结，乃至针对某项目进行的专项调研等等。客观的、有针对性、时 效性的相关数据往往具
15、有很高的参考价值。再次，在以上参考数据的基础上，社区商业规模的设置专门大程度上取决于 对该项目所在区位、资源条件、建筑总量、效劳人口及周边市场环境进行全面考 虑后的综合判定。不管是标准数据仍是引用的研究数据，关于一个具体项目来讲， 都是外部的参考数据，都有可能因项目的特殊性而与真实的需求情形存在较大的 误差。因此，在综合参考的基础上，必需因项目个案情形做出独立的判定。计划建设社区商业当前，社区商业尽管日渐火爆，但也存在很多亟待改善的问题。撇开政府、 市场机制、投资者、经营者不说，关于社区商业项目的开发商，在开发和经营社 区商业地产时应吸取社区商业以往的体会和教训，以适应经济社会进展的形势和 居
16、民需求转变的趋势。1、注重市场调查，全面把握情形商业物业的开发和住宅的开发有相同的地方，但也有较大的不同性。衡量商 业物业的成败，它的标准除物业的销售快慢和盈利的大小外，更主若是看依托该 物业的商业经营成效如何。因此在开发前应进行充分市场调查，了解整体情形， 明确信位。2、定性、定位、定量这项工作一样应该在取得土地以前，作为对土地的开发、利用价值的预测。 目前由于僧多粥少，土地取得已经不容易，因此，定性、定位、定量只能在土地 取得后补做。定性、定位、定量主若是依照计划局给出的土地利用指标，研究确 信配置何种类型的商业和引入那些类型的经营商，商业业态和业种设置量的大致 配比，目标顾客与商业的设置档次等，为建筑物的形态、布局、结构的设计、建
