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1、t 中国地产商域网一、宏观概述1.总体情况n 2007年徐州市GDP实现1679.56亿元，比上年增长15.3%，发展速度创11年来新高；城市居民人均可支配收入达到14875元，增长15.9%，增速比上年提高1.1个百分点。统计显示，2007年是徐州综合实力提升最快、城乡面貌变化最大、人民群众得到实惠最多的一年。n 全市人均GDP达到19221元，在2006年超过2000美元的基础上，2007年超过2500美元，达到2631美元（按现行汇率计算），实现四年翻番，居苏北第一位。徐州市2007年地区生产总值地区生产总值（季报）1-12月绝对量(亿元)增长(%)地区生产总值1679.5615.3
2、第一产业增加值192.695.5 第二产业增加值882.7017.0 工业761.1718.1 建筑业121.5311.0 第三产业增加值604.1716.3 交通运输、仓储及邮政业152.8014.6 批发和零售业130.9313.4 住宿和餐饮业30.897.0 金融业18.5211.0 房地产业35.8511.8 其他服务业235.4521.6 其他营利性服务业59.0723.3 非营利性服务业176.3821.12.产业市场n 全市第一产业实现增加值192.69亿元，同比增长5.5%。第二产业实现增加值882.7亿元，增长17%，第三产业实现增加值604.17亿元，增长16.3%。三产
3、比重由2006年的12.6：51.9：35.5调整为11.5：52.5：36.0，二、三产业增加值占GDP比重分别比上年提高0.6个和0.5 3.分类链接n 工业：增加值完成637.51亿元，同比增长19.4%解读：工业经济快速增长，实现新跨越。2007年全市工业增加值完成637.51亿元，同比增长19.4%，高于全省0.5个百分点，在全省位次由2006年的第9位上升到第5位。民营工业增势强，2007年完成增加值330亿元，占全市比重达52.4%，增长28%，其中私营工业增加值240亿元，增长32%，增速分别比全市快8个和12个百分点。n 投资：完成固定资产投资960.7亿元，同比增长27.6
4、%解读：固定资产投资中，工业投资505.9亿元，同比增长25.6%，工业投资占全社会投资的比重达到52.6%；重大项目支撑显著，全市249项亿元以上项目完成投资290.9亿元，占全社会固定资产投资的30.3%；投资结构明显改善，高新技术产业、支柱产业和特色产业集群投资比重明显提高。n 消费：社会消费品零售总额543.01亿元，增长18%解读：消费对经济增长的拉动力有所增强。2007年全市社会消费品零售总额543.01亿元，增长18%,增速比上年提高1.8个百分点，年销售额亿元以上的批发和零售企业分别为32家和36家，分别比上年增长5家和9家。n 收入：市民人均可支配收入14875元，增长15.
5、9%解读：由于市区居民财产性收入和转移性收入大幅增加，增幅分别达103.1%和19.5%，从而带动市区居民人均可支配收入较快增长，2007年城市居民人均可支配收入达到14875元，增长15.9%，增速比上年提高1.1个百分点。由于农业丰收、农产品价格上涨，工资性收入上扬使得今年农民人均收入大幅度增长，农民人均纯收入5534元，增长13.0%,增速比上年提高2.8个百分点。在岗职工平均工资五年间翻了一番，达到25070元，比上年增长14.5%。n 消费：城镇人均消费支出9809.13元，增长13.8%解读：收入的增长促进了生活质量的提升。城镇居民人均消费支出和农村居民人均消费支出分别为9809.
6、13元和3733元，分别比上年增长13.8%和15.9%，其中城镇居民人均消费支出中，家庭设备用品及服务支出涨幅最大，上涨93%，其次是教育文化娱乐服务支出和食品支出，分别上涨22.3%和16.8%。2007年城市居民人均住房建筑面积26平方米，农村人均钢筋、砖木结构住房面积33.5平方米，分别比上年提高0.2和1.4平方米。2007年112月份住户数据指 标1-12月绝对量(元)增长(%)城市居民人均可支配收入14875.4015.9 #工薪收入10170.7913.1城市居民人均消费性支出9809.1313.8 #食品3418.8416.8 衣着948.784.4 家庭设备用品及服务883
7、.8993.0 医疗保健593.787.9 交通和通信1045.69-13.3 教育文化娱乐服务1499.0322.3 居住997.053.5二、徐州各大商圈基本状况（一）东部商圈东部商圈围绕东方红大厦周边进行市调，主要针对原徐州饭店上新建温州购物广场进行了详细的调查。温州购物广场1地址：位于东站广场原徐州饭店2经营业态：1-4楼主营服装、饰品，5楼主营餐饮、茶吧、KTV娱乐等3经营规模：共5层，每层3000多平米，总经营规模约17000平米4价格：一层均价15000元/平米，二层均价11000元/平米，三层均价8000元/平米，四层均价5900元/平米，五层不对外销售。5预计租金：参照购物广
8、场临侧的白云宾馆，一层租金约为400元/平/月起，二层以上应不少于200元/平/月。6经营状况、模式：一至三层已基本销售完毕，五层已被提前预定，现仅四层对外销售。销售模式采取带租约销售，保租3年，年收益保证10%（税前），并提前返还两年收益。投资人在第4年方享有自主经营权，前3年由广场统一经营。（二）中部商圈中部商圈主要以金地商都、黄河景园为调查对象。金地商都1、地址：位于彭城广场北与金鹰商场相望；2、经营业态：地下一层为秉承国际先进管理理念和营销模式的悦佳超市（1.9万平方米），一层周边为精品广场，二层为金地百货，三层为中国博库书城、上海永乐家电，四层为金海马家具广场。3、经营规模：总建筑面
9、积约10万平方米，共6层，地下两层地上四层。地下二层为大型停车场，可同时拥有近500个泊车位4、售价：一层8000-1.5万（内）、2.5-3万（超市入口处及沿街）二层8400元/平方米三层6250元/平方米四层5200元/平方米5、租金水平：一层沿街招租租金1万（沿街少量），4层租户调研为40-50元/平方米.月，地下一层电梯旁15平方米（使用面积）小店租金5000元/平方米.月，按月交。6、经营方式：自建商业经营公司，地下一层整体出租给悦佳超市（下个月改名为家乐福），二层整体交给金地百货经营（天信和百货大楼合股成立），三层整体出租给博库书城和永乐家电，四层整体出租给金海马家具。黄河景园：1
10、、售价：目前售价为一层均价17300元/，二层为50007000元/。2、经营面积：一层面积约为4000平方米，每个单位面积约为100左右，作为沿街门面。也可以合起来使用。二层分割成小门面，每个单位门面约为1030，也可合起来使用。3、经营范围：服装和美容业。4、物业费用：2.8元/月5、经营时间：2005年2月20日上房，2005年4月18日开业经营。中部其他地方租金参考：黑与白服饰店 以经营外贸服饰鞋帽为主，月租金6500元，约28平方黑眼睛包店 经营南韩时尚包袋，月租金6200元，约25平方板栗店 经营珍珠奶茶，板栗，香肠等，月租金2000元，约10平方（三）西部商圈西部商圈调研以目前在
11、建3个楼盘为主要对象。新都大厦1、整体规模：商业四层，面积1.3万平方米，单层3300平方米2、价格（租金）：一二层连卖1.5万元/平方米（面积最小350平方米），三四层出租，租金未定3、经营方式：三四层有整体招商做百货的打算。公交大厦1、整体规模：商业三层，面积约1万平方米2、价格：一二三层连卖6900元/平方米，5900元/平方米（沿煤建路）3、经营方式：没有整体招商的打算。万通佳苑1、整体规模：底商两层，面积约2000平方米2、价格：一二层连卖6300-6900元/平方米3、经营方式：没有招商打算。其他参考：鞋城对面门面：经营中档鞋、品牌鞋，主要面对周围居民及商街人流，月租金100元/平
12、方米。鞋城附近：以日常杂货，饰物，内衣等为主，人流较少，经营状况一般，月租金20-40元/平方米。友谊对面：2层合租月租金70元/月。三、徐州市典型专业市场基本状况（一）徐州汽配城1地址：位于三环东路古州飞虹雕塑北800米（七里沟）；2经营业态：汽车配件、汽车装饰、汽车维修、整车销售等；3经营规模：约3万平方米；4价格：现在只租不售，原售价为3880元-5580元/平；5租金：展厅租金为48元/平/月，其余在20-27元/平/月不等；6经营状况：近90%的出租率，经营状况良好，租金回收及时，现正进行二期工程的开发（二）海云电脑城1、经营规模：一层约为1000平方米，配套齐全，电梯，中央空调，车
13、位，宽带。2、经营范围：13层基本为1650之间，个别有7080的门面。经营电子、电脑等IT业。出租率为100。3、租金：一层2400元/平米.年，即200元/平米.月，二三层1600元/平米.年、即133元/平米.月。四层柜台方式租，每个柜台根据地点好坏为260540元/月。5层以上为写字楼，租金为50元/.月左右. 合约一般为2年和3年，到期续约，租金一次性缴纳一年的，可免2个月租金。4、物业费用：物业费用为全免，每个门面只需缴纳电费（工业用电），但在免租月内适当缴纳一定费用的物业管理费：16平方米的房子免2个月物业费为400元，即物业费约为15元/月。5、物业交房时是将门面分割好，毛坯墙
14、和地砖，租户自己装修。6、经营状况：1-3层每月营业额再1030万之间周边参考海云周边的沿街门面大多为1825平方米。租金为190210元/月，物业费基本包含在租金中，只需要缴纳电费，每月的营业额在40万左右。（三）鑫源电脑商业街：1、售价：只有1层和2层有部分门面售出，售价为800010000元/。三层以上不出售。2、出租价格：出租价格基本为7590元/月。四层出租价格为30元/月。一次性缴纳3个月租金，可免1个月租金；一次性缴纳6个月租金，可免2个月租金；一次性缴纳1年租金，可免3个月租金。但在免租月缴纳物业管理费。3、经营面积：一二层基本为3650平方米之间，3层基本为1625平方米之间，4层为独立的办公室或仓库。4、经营范围：经营电子、电脑等IT业。出租率40左右。5、经营情况：目前市场内来访人流量很小，大多生意不太好。6、物业费用：目前要缴纳至少2个月的物业费和2000元的质量保证金，用电押金200元，物业费另交为10元/月（免租月内交）。（四）红星美凯龙1地址：徐州市八里屯；2经营业态：家具及家居装饰；3经营规模：一期5万平方米，4层，二期6.8万平方米，5层，总规划30万平方米；4经营配套：仓储、公寓、餐饮、停车场、保安、商务中心等；5租金：一期一年期月租金一层为60元/平方米，二层为40元/平方米，三层为30元/平方米，但近期有所调整，幅度为上涨10元/
