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1、耒阳锦绣山湖项目专项市场研究报告耒阳世纪新城地产锦绣山湖专项市场研究报告凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2010年4月目 录前 言3第一部分：调查背景4第二部分：宏观环境7一、耒阳市概况8二、耒阳宏观经济发展状况10三、耒阳市城市整体规划12第三部分 区域房地产市场分析15一、区域房地产开发现状分析16二、房地产板块发展对比分析17三、城区房地产发展趋势分析23四、近期国家宏观调控政策分析25第四部分：典型项目分析29一、项目个案点评30项目一：金桥国际公馆30项目二：金桥普罗旺斯33项目三：五环星城36项目四：闽港新城一期紫荆府39项目五：金城华府豪庭42项目六：金鹏国际4
2、6二、其他项目介绍50第五部分：购房群体分析53一、消费者调研总体情况54二、客户的基本购成54三、客户消费心理分析54市场调查结论5831耒阳世纪新城房地产开发有限公司 凌峻中国 前 言首先，感谢耒阳世纪新城地产委托由我司负责锦绣山湖项目的策划工作！从规模上，本项目是耒阳最大的项目；从地理位置、规模及对山地资源的独占角度而言，本项目绝对是对整个耒阳市综合影响力最大的楼盘。因此，对于本项目，我们必须从城市发展的高度来考虑项目的策划工作，并以此为项目前期市场调查研究的指导。本项目总建筑面积庞大，用地性质复杂，涉及到住宅与商业等多种物业类型，为掌握目前耒阳房地产市场的最新变化与动态，同时为即将上市
3、的首期产品在开盘前的蓄客、定价及营销策略上提供科学准确的市场依据，我司长沙分公司同事在与开发商沟通、了解开发商的调查要求后，于2010年3月对耒阳城市整体概况、城市经济发展、城市居民生活、住宅房地产发展等进行了一次有针对性的专项市场调查。调查结束后，项目的调查组与策划组对相关调查数据和资料进行了搜集整理，并开展了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告。在此，再次感谢耒阳世纪新城地产在我司此次市场调研工作中给予的帮助与支持！第一部分：调查背景我司就本次调查做了精心组织，从前期准备到后期报告撰写均按照标准流程进行。在贵司的积极配合下，调查工作在较短时间内得以按照计划顺利实施。一、调查前期准备1、市
4、场预调我司长沙分公司同事对区域市场基本情况做了简单摸底调查，并与开发商沟通、了解开发商的调查要求。2、调查队伍组建本次市调工作由长沙分公司驻耒阳项目组负责整个执行过程，由耒阳项目组组成的2人调查小组具体执行市调工作。3、调查的程序设计正式调查前，拟订了调查的区域、内容、日程安排等详尽的计划，并就计划与开发商进行了沟通，双方良好的沟通保证了调查实施中各项工作的顺利展开。二、调查实施1、二手数据收集通过上网、公司资料库查询等方式收集了大量的市场基本资料： 耒阳市概况：耒阳区位交通、历史文化、发展状况等 宏观经济情况：包括耒阳经济发展指标、居民收入与消费指标等 耒阳房地产市场情况：房地产投资、开工、
5、竣工、销售、价格等资料 其它相关资料2、房地产项目实地调查调查小组实地调查了目前耒阳在售的大部分主要住宅项目。包括：金桥国际公馆、金桥普罗旺斯、闽港新城一期紫荆府、五环星城、金城华府豪庭、金鹏国际、国贸新城、戏苑、荷塘月色等楼盘。三、调查数据分析及报告撰写调查小组成员对所收集数据进行整理、核对以及补充电话访问，作出统计分析，并经过与公司领导的多次会议讨论，最终形成项目的市场调查结论。四、调查结果的可信度分析1、二手资料通过耒阳市统计局等相关职能部门的官方网站提供，准确率90%；2、楼盘基础数据深访，是由公司调查人员对相关楼盘进行了实地访问，并在官方网站上对数据进行了核实，准确率85%以上；3、
6、以上调查数据在调研小组回驻地后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率应可达90%以上。第二部分：宏观环境一、耒阳市概况（一）城市综述耒阳城市建成区面积32.3平方公里，城区人口36余万人，初具中等城市规模，已成为全省规模最大的县级城市。城区道路40余条、总长130余公里，基本形成了“两纵两横、一环”的城市路网格局。城区拥有四星级新都康年大酒店、三湘明珠大酒店和三星级新华大酒店、蔡伦国际大酒店等星级酒店5个，有城北路家具一条街、五一东路家电一条街，南正仿古服饰一条街等10余条特色街，有蓝天机动车配件城、体育运动中心建材大市场、神农五金建材市场
7、等10多个专业市场，有肯德基、美国阿迪达斯、耐克等国内外品牌店100多家，有佳福乐、旺客隆、供大、步步高等大中型超市、海琼百货等10多个；有蔡侯祠、八角亭、谷朗碑、杜甫墓、蔡伦纪念园、东汉古县廷、农耕博物馆等著名景点，其中蔡侯祠被列为全国重点文物保护单位、“新潇湘八景”之一，蔡伦纪念园被评为“老百姓喜爱的湖南百景”之一、3A旅游景区，农耕博物馆被誉为天下第一农耕博物馆，东汉古县廷是国内唯一保存完好汉代古县廷。2004年，耒阳市成功创建为湖南省文明城市。（二）地理位置与交通 耒阳毗邻广东，北接衡岳，是全省经济战略重点“五区一廓”的南大门。京广铁路、107国道、京珠高速纵贯南北，已建成的武广高速铁
8、路在耒阳设站，连通闽南、赣南、湘南的320省道横跨东西，耒水、舂陵江四季通航，直入湘江，遥田机场可军民两用，水、陆、空交通发达，客货运输十分便利。武广高铁的建成通车，将极大地方便耒阳在外人士返乡，大大增加其回乡购房的几率。（三）行政区域及人口耒阳市位于湖南省东南部，耒水中下游。市境面积2656平方公里，辖21乡、10镇、3个街道办事处，人口116.8万；城市规划区面积54平方公里，建成区面积12.5平方公里。是湖南省最大的县级市。 （四）人文历史耒阳历史源远流长，神农在此发明耒耜，纸圣蔡伦诞生于耒阳；秦时建县，汉代设郡，元代升州，明清以来皆为县治，素有“荆楚名区”、“三湘古邑”的美誉。耒阳境内
9、人文景观荟萃，旅游资源丰富，有蔡侯祠、八角亭、张良洞、谷朗碑、杜甫墓等名胜古迹。黄市竹海漫山遍野，绵延数十里，蔚为壮观；东湖汤泉闻名遐迩，水温常年为39.5，内含30余种有益于人体健康的矿物质，水质优良，可浴可饮。 “耒阳一日游”已成为湘南旅游新亮点，2005年耒阳被评为“泛珠三角最佳旅游目的地”。（五）资源优势耒阳物产丰盈，素有“油茶之乡”、“楠竹之乡”、“能源之乡”、“汉白玉之乡”的美誉。已探明的矿产有45种之多，大理石洁白如玉，高岭土储量丰富，煤炭可采储量达5.1亿吨，为全国产煤百强重点县（市）之一，年产煤量达500万吨，居湖南省各县（市）之首；境内地方可支配电力供应充足，湖南省最大的火
10、电厂耒阳大唐电厂、遥田水电站、耒中水电站、耒杨综合利用电厂及建设中的上堡水电站，装机总容量达140万千瓦，是全省最大的县级能源基地。耒阳发达的煤矿开采业造就了一批具有强大购买力的富人群体，这对耒阳高端物业的开发提供了机遇。【小结】 耒阳历史悠久，是历史上非常重要的战略要地及交通干线；城市各类资源优良，自然景观和人文景观资源丰富。 耒阳距离省会长沙只有两个半个小时车程，武广开通后距离广州仅一个半小时车程，而且公路、铁路、等城际交通便利。 耒阳目前城市发展相对滞后，但借助其丰富的矿产资源、丰富的人文环境与自然环境等，城市具有一定的发展潜力。二、耒阳宏观经济发展状况1、国民经济总值保持高速增长耒阳G
11、DP逐年稳定增长（数据来源：耒阳市2007-2009年国民经济和社会发展统计公报）从07年到09年连续三年，耒阳市整体国民经济都保持了11%以上的增幅，其中第二产业和第三产业增长比较明显，全市综合经济实力明显增强。耒阳的经济实力在省内县级市保持在前五水平，而发达的县域经济也为强大的购买力提供了支撑。同时，经济的迅速发展促使城市向心力提升，下属市县人到耒阳城区购房的意愿也越来越强烈。2、产业结构保持平稳2007年-2009年产业结构比例年 份07年08年09年第一产业22.4%23.1%19.7%第二产业41.6%42.2%42.2%第三产业36.0%34.7%38.1% （数据来源：耒阳统计信
12、息网与耒阳2007-2009统计公报） 从上表中可以看到耒阳国民经济产业结构中，第二产业和三产业占据核心主导地位，2009年，第二产业和三产业占据国民经济生产总值的80%。从07年到09年，第一产业所占比重逐渐下降，第二产业所占比重保持稳定，第三产业则呈现出稳中有升的态势，第二产业和三产业对经济发展的促进作用日益明显。从近三年来的产业结构数据来看，三大产业比例结构基本保持平稳，产业结构逐渐优化。3、居民生活水平稳步提高（数据来源：耒阳统计信息网与耒阳2007-2009年统计公报）2007年2009年，随着国民经济的发展，耒阳城镇居民可支配收入呈现出稳定增长的态势。统计数据表明，从2007年到2
13、009年耒阳可支配收入年平均增长保持在12.8%，居民生活质量水平逐年提高，但与衡阳、郴州等地级市的居民收入相比还存在一定距离，这将在一定程度上影响区域整体的购买力。4、固定资产投资高位增长（数据来源：耒阳统计信息网与耒阳2007-2009年统计公报）投资高位运行从2007年到2009年，耒阳全市固定资产投资一直保持较好的发展态势，平均每年增长幅度都在30%左右，增长速度名列全省前列，其中09年完成全社会固定资产投资80.62亿元，比上年增长60.4%。投资的高位增长对城市面貌的改善起到了巨大的推进作用，同时也使得房地产投资环境不断优化。三、耒阳市城市整体规划1、城市规划要点1）城市定位关键词
14、：资源、历史、交通根据耒阳市城市整体规划（20062020年）资料显示，未来耒阳市将按照“工业立市、商贸活市、旅游旺市”思路加快城市建设速度，在城市职能上将建设成为“打造百姓宜居家园 ”。2）主城区用地规模与城市人口发展规划目 前中期（2015年）远期（2020年）用地规模32.3平方公里40平方公里50平方公里城市人口36万人50万人60万人（数据来源：耒阳2006-2020城市发展规划大纲）从主城区用地规模与城市人口规划来看，未来五年内，主城区人口将增加14万人次，按照城镇人均住房面积24.7平方米计算 ，未来五年内市场有效需求达345万平方米以上。3）城市发展方向关键词：北拓、东移n 北拓：即城市往北方向发展，目前已经有市政府、财政局、检察院等国家机关搬迁到这一区域 ，用于连接国道与高速。加快城市发展。n 东移：朝水东江方向发展，有效增加城市人口。4）城市空间布局规划n “一个中心”：五一路商圈；n “四大片区”： 五一经济圈 、发明家广场、城北经济开发区、河西水东江；n “四处公园”： 蔡伦公园、烈士公园、
