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1、海南东方市滨海北片区总体规划-作者：-日期：2005-2020海南东方市滨海北片区详细规划说明书目录1.项目概况1.1.规划背景31.2.规划范围与用地规模31.3.规划依据31.4.规划目标31.5.规划原则32.现状分析2.1.区位分析42.2.气候条件42.3.地震烈度42.4.土地利用42.5.规划用地特征分析52.6.地形分析5 2.7.水文 52.8.现状道路系统52.9.用地权属53.规划布局3.1.规划理念63.2.对控规的主要调整63.3.空间布局结构63.4.总体布局73.5.道路系统规划83.6.步行系统规划83.7.绿地系统规划93.8.空间景观规划93.9.公共设施规
2、划103.10.规划技术经济指标103.11.建筑风格134.工程规划4.1.道路定线与竖向规划154.2.给水工程规划154.3.排水工程规划164.4.电力工程规划174.5.电信工程规划194.6.燃气工程规划194.7.综合防灾规划215.分期规划与投资估算5.1.分期建设规划225.2.投资估算225.3.分项目投资估算24图纸目录1. 区位分析图2. 现状分析图土地利用3. 现状分析图场地特征4. 现状分析图场地坡度5. 现状分析图场地高程6. 现状分析图水文7. 现状分析图道路8. 现状分析图建筑质量9. 现状分析图建筑层数10. 规划理念图11. 规划结构分析图12. 功能分区
3、图13. 总平面图14. 休闲商业中心平面图15. 土地利用规划图16. 道路交通规划图17. 道路断面图18. 步行系统规划图19. 绿地系统规划图20. 空间景观规划图21. 公共设施规划图22. 地块编号图23. 道路定线与竖向规划图24. 市政设施规划图给水25. 市政设施规划图污水26. 市政设施规划图雨水27. 市政设施规划图电力28. 市政设施规划图电信29. 市政设施规划图燃气30. 管线综合规划图31. 分期规划图32. 效果图海上看休闲商业中心（夜景）33. 效果图从中央绿带看休闲商业中心（夜景）34. 效果图从东港路看地标性建筑35. 效果图从中央绿带看住宅区36. 效果
4、图二环路街景37. 效果图环形主要道路街景38. 效果图滨海度假酒店39. 滨海休闲带景观意向40. 二环路南侧绿带景观意向41. 住宅选型附图：分地块规划图附件一：原控制性详细规划土地利用图附件二：专家评审意见1. 项目概况1.1. 规划背景近年来，随着东方工业园区天然气化工、电厂等大型项目的上马建设，巨大的投资额将迅速拉动东方市的房地产、旅游、金融、信息咨询等一系列产业的快速发展。 根据城市总体规划，滨海北片区将发展为旅游度假、休闲娱乐和中高档居住为主的城市片区，沿海旅游产业及房地产业的开发意向非常强烈。 2004年编制的东方市滨海北片生活区控制性详细规划在用地布局等方面难以满足形势发展的
5、要求，为更好地引导规划区的快速健康发展，东方市政府和建设部门审时度势地提出了“对琼西路和滨海北路之间地地段作出可操作性强的修建性详细规划”的决定，以便指导下一阶段的规划管理和开发建设。1.2. 规划范围与用地规模规划用地位于东方市已建成区的北侧，用地范围东起琼西路，西至北部湾海滨；北起中信直升机场，南至东港路。规划总用地面积326.52公顷(合4897.8亩)，其中建设用地315.67公顷（合4735.05亩）。1.3. 规划依据n 中华人民共和国城乡规划法n 城市规划编制办法（建设部）n 城市规划编制办法实施细则n 东方市城市总体规划(2005-2020)n 东方市滨海北片生活区控制性详细规
6、划n 东方市委市政府对于滨海北区开发建设的指导意见1.4. 规划目标以滨海旅游休闲设施的建设为先导，吸引外来投资，带动滨海北区的开发建设，把滨海北片区建设成为生态环境优美、景观特色突出、配套设施完善的综合性滨海新区，包括四大功能： 滨海娱乐旅游度假休闲商务居住生活同时以新区建设改善城市居住条件，塑造东方城市新形象。1.5. 规划原则生态优先原则。充分利用规划用地的地形地貌的特征进行规划布局，避免大填开大挖式建设对自然生态的破坏，同时有利于塑造地方特色。优地优用原则。尽量将滨海一线用地用于公共项目如酒店、休闲娱乐的开发，以保证滨海的公共性。弹性规划原则。正确处理近期与远期、局部与整体的关系，使新
7、区开发有序展开。可操作性原则。充分注重规划实施的现实性，合理安排原有的建设用地，既便于拆迁，又有利于新区统一的建设。2. 现状分析2.1. 区位分析宏观区位东方市位于海南省西部，地理坐标为东经1083648，北纬1906。西临北部湾，与东南亚国际航运通道马六甲海峡依水相连。沿西线高速公路向北至海口约210公里（约3小时车程），向南至三亚约150公里（约2小时车程）。微观区位滨海北区位于东方市区北侧，南临东港路，北至直升机场，东临琼西路，西临大海。沿东港路向东直接与高速公路出入口相联系，距离约7.5公里；向东至火车客运站7公里；沿琼西路向南至市中心1.5公里，至化工城4公里。滨海北区以生活性主干
8、道琼西路和交通性主干道东港路为依托，与市区其他功能区联系便捷，具备依托中心市区、快速启动开发的条件。2.2. 气候条件东方市属热带季风气候，由于地处五指山的背风侧，山脉的屏障作用阻碍了东南季风的进入，导致本市高温、少雨、干燥。本市西半部属海南西北部沿海平原半干旱、轻冷害、重风害气候区，东半部属海南西北部丘陵半湿润、轻冷害、轻风害气候区。全年日照时数平均2628小时，日平均日照时数最多超过9.5时，最少为5.3小时，夏至时最大可达13.17小时，冬至最短为10.59小时。多年平均气温2325，多年平均降雨1001650毫米，69月为雨季，4个月降雨量占全年降雨量的75.8%。旱季为11月至翌年4
9、月，雨量少，蒸发量大。（资料来自东方市滨海北片生活区控制性详细规划，海南都市规划设计研究院，2004年7月）。2.3. 地震烈度根据东方市城市总体规划，东方市地震基本烈度属于6度，按地震烈度6度设防。2.4. 土地利用表2-1：现状用地平衡表用地类别面积(公顷)比例建设用地R居住用地64.5119.76%C1行政办公用地0.110.03%C2商业金融用地5.901.81%C5医疗卫生用地0.530.16%C6教育设施用地0.060.02%M工业用地3.060.94%U市政设施用地0.080.02%S道路用地17.775.44%建设用地合计92.0228.18%非建设用地E1水域2.650.81
10、%E2耕地140.6543.08%E3园地1.180.36%E4林地72.0722.07%E5草地5.521.69%沙滩12.433.81%非建设用地合计234.5071.82%总用地326.52100.00%滨海北区为拟开发建设的新区，除用地西南侧的富岛酒店、好当家和临时性娱乐设施等零星建设，以及东南侧私宅区外，基本为未建成区。现状用地主要为农田，分布着少量林地、荒草地及水塘等。现状用地构成详见表2-1。2.5. 规划用地特征分析规划用地呈南北向的长条形，规划用地尺度为南北长约3公里，东西进深约1公里。规划用地北部有一条小河流竹根沟自东向西穿过，并流入北部湾。受海风和潮汐影响，整个规划用地地
11、貌特征非常明显，表现为由海滨向陆地的三个层次：沙滩与沙坝中部低地（水田、水塘）腹地（包括已建的私宅区）2.6. 地形分析高程规划用地起伏不大，总体呈东高西低的态势；用地靠近海滨处形成沙坝，地势略有高起，但北侧的沙坝已经被人为推平。现状最高标高在用地东侧，达15.1米；最低标高在用地中部，仅1.6米，处于20年一遇潮水位（1.8米）以下。坡度根据国家有关部门规范，将规划用地坡度分为以下五类，进行GIS分析：n 平坡地（3%）适宜建设用地（建筑可自由布置）n 缓坡地（3-10%）适宜建设用地（建筑布局不受约束，不需做分台处理）n 中坡地（10-25%）受限制的可建设用地（建筑布置受到一定限制，需要
12、划分成若干台地）n 陡坡地（25-50%）不适宜作建设用地n 急坡地（50-100%）禁止作为建设用地根据GIS分析的结果，规划用地地形较为平坦，除海边沙坝外，坡度都在10%以下，适宜作为建设用地。但是中部低洼地过于平坦，坡度接近0，容易形成水涝。2.7. 水文现状的海岸防潮堤不正规，堤线虽已形成，但缺口多，高低不一，堤身原有防护林几乎损坏贻尽，降低了防浪能力。八所港警戒潮位为1.80米（76榆林基面），该水位相当于20年一遇潮水位；50年一遇潮水位约4.5米（缺数据，根据城市总体规划的用地条件图估计）。2.8. 现状道路系统规划用地东侧的琼西路是城市主干道，同时作为南北向城市居住生活区发展轴
13、；南侧的东港路也是总规确定的主干道，向东直接与高速公路相联系。沿海滨从富岛酒店向北已经修建了景观路，路面为双向两车道；中部的二环路是城市总体规划确定的次干道，现已经修建至海滨景观路，但是尚未打通至琼西路。东南侧私宅区内分布着宽窄不一的小路、巷道，联系着每户住宅。2.9. 用地权属除富岛酒店、好当家水产食品公司、北侧的学校用地以及沿东港路的少量用地外，规划范围内大部分用地为非建设用地和私宅用地，尚未办理国有土地使用权出让。3. 规划布局3.1. 规划理念本次规划的主要理念是“注重生态，强化特色”。规划充分结合规划用地自然特征，整体形成“夹心饼”式布局，并采用通向海滨的横向道路和步行道加强腹地与海
14、滨的联系，在空间形态上强化地方特色。主要包括：海滨进行公共性的开发，包括酒店、酒吧、餐厅、产权式酒店等，强化海滨的旅游休闲功能；中间的低地和水系作为开敞的休闲空间，同时可以进行低密度开发；东侧进行多层、小高层住宅及相关配套设施的开发。该规划思路可以在景观、生态和水文方面带来诸多好处，包括：景观：构筑中央景观带，有利于腹地开发，同时丰富景观层次；生态：保持规划用地原有特征，维持河口地带的生物多样性；水文：改善地区水文环境，避免水涝，同时中间低地可以作为自然的排水系统，减少雨水管道的投资；工程：极大减少填方工程，节省投资。3.2. 对控规的主要调整控规存在的主要问题整体布局结合场地特征不够，没有对生态、潮汐影响给予充分的考虑；绿地的布局没有结合场地特征从生态和景观上整体考虑
