第3章项目策划

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1、精品文档，仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除第3章 项目策划学习目标：1了解项目策划的基本概念、项目环境调查的分析、项目决策阶段目标策划和项目实施阶段目标策划。2掌握项目决策策划的工作内容。3了解项目实施策划的工作内容，项目实施的目标分析和再论证、组织策划和目标控制策划。重点难点：1、工程项目的策划2、项目策划的组织3、项目策划的方法课程内容：项目策划是项目管理的一个重要组成部分，是项目建设成功的前提。无数建设项目成功的经验证明，科学、严谨的前期策划将为项目建设的决策和实施增值。本章主要介绍项目策划的基本概念，项目环境调查与分析的目的、工作内容、工作方法、工作成果等以及项目决策策划和实施策

2、划的基本内容。其中项目定义、项目功能分析与面积分配是项目决策策划的重点，组织策划是项目实施策划的重点。3.1 项目策划的基本概念3.1.1 项目策划的内涵建设项目策划是指在项目建设前期，通过调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础上，针对项目的决策和实施，或决策和实施的某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，这将使项目建设有正确的方向和明确的目的，也使建设项目设计工作有明确的方向并充分体现业主的建设目的。其根本目的是为项目建设的决策和实施增值。3.1.2 项目策划的目的我国项目建设一般遵循图示3.1的基本建设程序。项目建议书可行性研究批准立项设计任务书设计 施工交付使用项目

3、实施阶段项目决策阶段图3.1 项目建设程序建设项目策划就是把建设意图转换成定义明确、要求清晰、目标明确且具有强烈可操作性的项目策划文件的活动过程，回答为什么要建、建什么以及怎么建项目的问题，从而为项目的决策和实施提供全面完整的、系统性的计划和依据。项目策划的意义在于其工作成果使项目的决策和实施有据可依。3.1.3 项目策划的特点建设项目策划工作实践具有以下特点。（1）重视类同建设项目的经验和教训的分析（2）坚持开放型的工作原则（3）策划是一个知识管理的过程（4）策划是一个创新求增值的过程（5）策划是一个动态过程3.1.4 项目策划的类型项目策划根据其所针对的对象不同，分为成片土地开发项目策划、

4、单体建筑项目策划等；根据策划的内容不同，也可以分为不同类型，但最重要的是以下两类：项目决策的策划和项目实施的策划，如图3.2所示。项目实施的策划项目决策的策划建设项目策划3.2 项目策划按内容分类3.1.5 项目策划的任务项目决策和项目实施两阶段的策划任务可以归纳如表3.1所示。 项目决策和实施阶段的策划任务表 表3.1策划任务项目决策阶段项目实施阶段环境调查和分析项目所处的建设环境，包括能源供给、基础设施等；项目所要求的建筑环境，其风格和主色调是否和周围环境相协调；项目当地的自然环境，包括天气状况、气候和风向等；项目的市场环境、政策环境以及宏观经济环境等。建设期的环境调查和分析需要调查分析自

5、然环境、建设政策环境、建筑市场环境、建设环境（能源、基础设施等）和建筑环境（风格、主色调等）。项目定义和论证包括项目的开发或建设目的、宗旨及其指导思想；项目的规模、组成、其功能和标准；项目的总投资和建设开发周期等。需要进行投资目标分解和论证，编制项目投资总体规划；进行进度目标论证，编制项目建设总进度规划；需要进行项目功能分解、建筑面积分配，确定项目质量目标，编制空间和房间手册等。组织策划包括项目的组织结构分析、决策期的组织结构、任务分工以及管理职能分工、决策期的工作流程和项目的编码体系分析等。确定项目实施各阶段的项目管理工作内容，确定项目风险管理与工程保险方案。管理策划制定建设期管理总体方案、

6、运行期管理总体方案以及经营期管理总体方案等。包括投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理和组织协调；确定业主筹建班子的组织结构、任务分工和管理职能分工，确定业主方项目管理班子的组织结构、任务分工和管理职能分工，确定项目管理工作流程，建立编码体系。合同策划策划决策期的合同结构、决策期的合同内容和文本、建设期的合同结构总体方案等。确定方案设计竞赛的组织，确定项目管理委托的合同结构，确定设计合同结构方案、施工合同结构方案和物资采购合同结构方案，确定各种合同类型和文本的采用。经济策划行开发或建设成本分析、开发或建设效益分析；制定项目的融资方案和资金需求量计划等。项目实施的经济策划包括编制资金需

7、求量计划，进行融资方案的深化分析。技术策划包括技术方案分析和论证、关键技术分析和论证、技术标准和规范的应用和制定等。对技术方案和关键技术进行深化分析和论证，明确技术标准和规范的应用和制定。风险分析对政治风险、政策风险、经济风险、技术风险、组织风险和管理风险等进行分析。进行政治风险、政策风险、经济风险、技术风险、组织风险和管理风险分析。3.2 项目环境调查与分析3.2.1 环境调查的目的策划是在充分占有信息和资料的前提下所进行的一种创造性劳动，因此充分占有信息是策划的先决条件，否则策划就成为了无本之木、无源之水。从这一基本思想出发，环境调查与分析是项目策划工作的第一步，也是最基础的一环。如果不进

8、行充分的环境调查，所策划的结果可能与实际需求背道而驰，甚至得出错误的结论，并直接影响建设项目的实施，因此策划的第一步必须对影响项目策划工作的各方面环境进行调查，并进行认真分析，找出影响项目建设与发展的主要因素，为后续策划工作提供较好的基础。3.2.2 环境调查的工作内容（1）环境调查的工作范围1） 项目周边自然环境和条件；2） 项目开发时期的市场环境；3） 宏观经济环境；4） 项目所在地政策环境；5） 建设条件环境（能源、基础设施等）；6） 历史、文化环境（包括风土人情等）；7） 建筑环境（风格、主色调等）；8） 其它相关问题。（2）环境调查的重点从总体上讲，环境调查应该以项目为基本出发点，将

9、项目实施所可能涉及到的所有环境因素进行系统性地思考，以其中对项目影响较大的核心因素为调查的重点，尤其应将项目策划和项目实施所需要依据和利用的关键因素和条件作为主要的考虑对象，进行全面深入的调查。3.2.3 环境调查的工作方法策划的过程就是知识管理与创新的过程，因此，无论是大型城市开发项目策划还是单体建筑策划，都需要进行多种信息的收集。环境调查的渠道有多种。一般而言，包括以下几个方面。（1）现场实地考察（2）相关部门走访项目的环境调查表格3.2项目名称：XX区总部园区发展策划 文件编号：调查目的：编制XX区总部园区发展策划环境调查报告 调查部门：区规划局调查内容：了解XX区总体规划情况被调查人：

10、局长调查的问题：备注1. 城市总体规划、总部园区有关的分区规划、专项规划、详细规划等文件以及基础设施与市政配套现状与规划情况（供电、供水、电信、雨污水和煤气等）；2. XX区城市空间发展战略；3. XX区交通规划情况；4. XX区建筑环境，如风格、主色调等。调查的资料编号其名称：备注1. XX区规划建设方案调查人： 调查日期： 年 月 日（3）有关人员（群）访谈（4） 文献调查与研究（5） 问卷调查3.2.4 环境调查的工作成果环境调查的主要工作成果包括环境调查分析报告及其附件。3.3 项目决策策划项目决策的策划主要针对项目的决策阶段，通过对项目前期的环境调查与分析，进行项目建设基本目标的论证

11、与分析，进行项目定义、功能分析和面积分配，并在此基础上对与项目决策有关的组织、管理、经济与技术方面进行论证与策划，为项目的决策提供依据。项目决策策划是在项目建设意图产生之后，项目建设立项之前，它是项目管理的一个重要组成部分，是项目实施策划的前提。3.3.1 项目决策策划的工作内容项目决策的策划基本内容包括以下几个方面，如图3.3所示。环境调查和分析项目定义和论证组织策划管理策划合同策划经济策划技术策划风险分析图3.3项目决策阶段策划的基本内容3.3.2 项目定义项目定义是将建设意图和初步构思，转换成定义明确、系统清晰、目标具体、具有明确可操作性的方案。项目定义确定项目实施的总体构思，主要解决两

12、个问题。第一个问题是明确项目定位。项目定位是指项目的功能、建设的内容、规模、组成等，也就是项目建设的基本思路。项目定义的第二个问题是明确项目的建设目标。建设项目的目标是一个系统，包括质量目标、投资目标、进度目标等三个方面。在项目定义中经常出现的内容还有：（1） 项目发展战略；（2） 项目总体构思；（3） 项目产业策划等。3.3.3 项目功能分析与面积分配所谓功能策划是在总体构思和项目总体定位的基础上，结合潜在最终用户的需求分析，对项目进行更深的研究，在不违背对项目性质、项目规模以及开发战略等定位的前提下，将项目功能进行细化，以满足建设者和使用者的要求，主要包括以下两个方面。（1） 项目功能分析

13、分析潜在最终用户的活动类型，对项目的具体功能进行分析。（2）功能区划分与面积分配分析考虑项目功能的具体实现方式，明确每项功能所需建设量。3.3.4 项目经济策划项目经济策划是在项目定义与功能策划基础上，进行整个项目投资估算，并且进行融资方案的设计及其有关的经济评价。（1） 项目总投资估算项目总投资估算一般分以下五个步骤：第一步是根据项目组成对工程总投资进行结构分解，即进行投资切块分析并进行编码，确定各项投资与费用的组成，其关键是不能有漏项。第二步是根据项目规模分析各项投资分解项的工程数量，由于此时尚无设计图纸，因此要求估算师具有丰富的经验，并对工程内容作出许多假设。第三步是根据项目标准估算各项

14、投资分解项的单价，此时尚不能套用概预算定额，要求估算师拥有大量的经验数据及丰富的估算经验。第四步是根据数量和单价计算投资合价。有了每一项投资分解分项的投资合价以后，即可进行逐层汇总。每一个父项投资合价都是子项各投资合价汇总之和，最终得出项目投资总估算，并形成估算汇总表和明细表。第五步是对估算所作的各项假设和计算方法进行说明，编制投资估算说明书。项目总投资估算主要是用来论证投资规划的可行性以及为项目财务分析和财务评价提供基础，进而论证项目建设的可行性。一旦项目实施，项目投资估算也是投资控制的重要依据。（2） 融资方案项目融资方案策划主要包括融资组织与融资方式的策划、项目开发融资模式的策划等。1）

15、 融资组织与融资方式策划2） 项目开发融资模式策划（3） 项目经济评价项目的经济可行性评价系统包括项目国民经济评价、财务评价和社会评价三个部分，它们分别从三个不同的角度对项目的经济可行性进行了分析。所谓财务评价是根据国家现行的财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的获利能力和清偿能力等，据以判断项目的可行性。财务评价主要包括以下内容：1) 财务评价基础数据与参数选取；2) 收支预测；3) 投资盈利能力及主要财务指标分析；4) 财务清偿能力分析；5) 敏感性分析；6) 最终得出财务评价结论及财务评价报告等。3.3.5 项目组织与管理总体方案项目组织与管理总体方案包括项目分解结构、项目管理组织方案、项目合同结构方案以及项目总进度纲要等几个方面的内容。（1） 项目分解结构及编码方