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1、洛阳盈迈房地产策划营销有限公司汉城广场一期商业新野县商业全方位调研报告目录： 11.新野县各项数据 21.1.新野县简况 . 2-31.2.数据统计分析 . 3-52. 新野县城商业基本情况 . 52.1.新野县城目前商业圈分布 52.2.未来城市发展新商圈. 5-63.新野县城商业网点分布 6-134. 县城商业租金调研. 1341大型商业体租金水平调研. 1342品牌店租金水平调研. 13-144.3.核心商业圈以外的租金调研 . 14-1544汉城广场商业租金基价预测 15-161. 新野县各项数据1.1. 新野县简况新野县位于河南省西南部，白河流域，南阳辖县，与湖北省襄樊市毗邻。总面积
2、1062平方千米，总人口80.6万人。（2009年末）全县辖1个街道、9个镇、5个乡：汉华街道、汉城街道、王庄镇、沙堰镇、新甸铺镇、五星镇、施庵镇、歪子镇、溧河铺镇、王集镇、城郊乡、前高庙乡、樊集乡、上庄乡、上港乡。县人民政府驻汉城街道。新野县号称“百里平川”,有唐、白、湍、刁、涧、漂、潦、礓8条河流贯县境。四季分明,温暖湿润。年均温15. 1,年均降水量802.9毫米。县东北部蕴藏有石油和天然气,属河南油田开采区。白沙储量丰富、质地优良。豫22、53、20三条省道过境,白河航运直通襄樊。企业以纺织、水泥、建材、灯具、化工、农机生产为主。草帽瓣为传统副业。农业主产小麦、大豆、棉花、瓜菜。是国家
3、南阳黄牛基地县和芝麻基地县。有中学59所,职业高中2所,中专1所,聋哑学校1所。三国初“火烧新野”之战发生于此。有名胜古迹10余处。其中以“凤凰山”的新石器时期遗址、汉议事台、汉桑城等尤为著名。新野交通便利。距南阳、襄樊机场各60公里。距焦柳、宁西铁路各30公里， 二广高速公路、省道S103线、S244线、S335线在县境内交汇，高等级县乡公路和村村通油路四通八达。新野将以被河南省政府确定为推进城镇化进程26个重点县，素有“全国棉纺织强县、全国优质蔬菜基地县、全国皮埃蒙特优质肉牛大县”1.2. 数据统计分析1.2.1. 宏观经济数据数据名称单位2007年 2008年2009年全县国民生产总值亿
4、元114.9139147.9增长率%16.8%17.33%6.02%人口总量口767031787517806339人口自然增长率%3.91%2.6%2.33%社会固定资产投资亿元24.133.636.7增长率%45.1%28.27%8.45% 从上述数据可以看出，全县的国民生产总值与社会固定资产投资每年保持稳定的增长率，同时人口自然增长率在逐年下降，这对于人民生活水平质量有很大的提高，同时也带动了居民的零售品消费，恩格尔系数得以提升。1.2.2.城乡居民收入数据数据名称单位2007年 2008年2009年全县社会零售品总额亿元16.7138.642增长率%12.5%23.1%8.1%城镇人均可
5、支配收入元99901165512739增长率%27.85%14.29%8.51%城镇人均消费性支出元601770747950增长率%14.06%14.94%11.02%农村人均可支配收入元375955267847增长率%13.8%14.7%14.6%农村人均消费性支出元247635415736增长率%15.01%14.3%16.21% 从上表可以看出，城乡居民收入各项数据增长率都在10%以上，城乡消费性支出占可支配收入33%以上，居民更倾向于享受性的生活，生活模式有了很大的改变。农村居民人均收入增长率比城镇居民人均收入增长率更高，说明农村市场将成为未来城市消费的一个重要支柱。社会零售总额南阳市
6、2008年河南排名第三，仅次于郑州、洛阳，达到568.6亿元，新野县所占南阳社会零售总额7.39%，在南阳市各县区排名在中上游，发展势头良好。1.2.3.居民消费结构数据名称2009年 （元） 增长率%城镇居民人均可支配收入127399.3城镇居民人均消费性支出795012.4食品27118.3衣着111911.0家庭设备4707.1医疗保健83143.0交通通讯7737.2娱乐文教服务101213.6居住77120.9其它26310.3 从上面的图中可以看出这样几个方面：A.2009年城镇居民可支配收入接近13000元，每年仍以近10%的增长率增长，这样的数据在中国内地县城中可以排名中上游的
7、，发展的势头对整个城市整体的发展非常利好。B.2009年城镇居民消费性支出占可支配收入的62.4%，说明城镇居民生活进入了享受性的生活方式，居民消费的选择性扩大。C.从消费结构上看，城镇居民在衣着、食品、娱乐文教服务消费较大，此三者占总消费比的60.9%，同时也说明城镇居民幸福指数也在不断攀高，县城区域内的商业面积也需增加以满足这一比例。交通通讯、家庭设备、居住消费方面占总消费比最少，说明家居家具住房器材等行业社会零售总额较低，生意可发展性不大。D.从增长率上来说，医疗保健行业最高，达到43%；其次衣着、食品、娱乐文教服务增长率都在10%左右，其它行业增长率同消费额成正比。可以看出除传统的医疗
8、保健外，衣着、食品、娱乐服务等行业在新野县是非常大的热门，也是投资的热点。1.2.4.恩格尔系数年代200720082009恩格尔系数33.135.434.1上表表明新野县在2007年以前，恩格尔系数已经达到了30这个节点，进入生活幸福时代，并且07、08、09这三年此系数很稳定，居民已经迈向小康生活，幸福度与享受度随之增加，与之同时居民在消费方面更加追求品味、身份与档次。2. 新野县城商业基本情况2.1.新野县城目前商业圈分布（如下图）从上图可以看出，新野县商业分布主要以A点与B点为中心，A点表示以文化广场为中心的城市商圈，以书院路与解放路为线，以春天服饰广场、金府街、万家鞋业广场、新玛特量
9、贩为商业节点所构成的文化广场商圈，此商圈也是目前品牌、人流最聚集的地方。B点表示以汉城广场为中心的城市商圈，也是新型的商圈，以汉城路与朝阳路为线，以安事达家居广场、开心广场、万德隆量贩为商业节点所构成的汉城广场商圈，此商圈辐射面广，人口多，所持路口是城市两条最重要的主干道，并且还有两个市场，分别为电动车市场、通讯市场，为其他商业所不及。2.2.未来城市发展新商圈 新野县未来新商圈以汉城广场为核心，以汉城广场商业为商业地标，辐射全城，将会形成全客层、全时段、全业态的商业模式。理由如下：A. 地理位置优越，从城区地图上可以看出，汉城广场是全城最为中心的地方，最易发展大型综合性商业及高品质的生活品味
10、。B. 目前以开心广场、万德隆为代表的生活购物中心已经形成，汉城广场百货的开业将连同其一起构成强大的消费客群，达到全客层、全业态、全时段的初级阶段。C. 从目前全城商业来看，并没有一个中高端的商场出现，汉城广场的出现将弥补这一市场真空带的空白，汉城广场无论从商业体量还是从内部建筑上都容易形成中高端的商场。汉城广场商圈所辐射的区域和每级商圈所辐射的范围如下图所示。3. 商业网点分析新野县商业网点如下图所示。3.1. 安事达家居广场3.1.1. 基本概况位置：汉城广场对面。楼层规划：共两层，一层家电，二层欧瑞家具。建筑面积：一层1080，二层1080。经营情况：总体经营一般，人流不旺，二层生意较差
11、。3.1.2.项目优势A.停车位充足，与项目定位相一致。B.项目定位与周边市场相匹配，合乎市场。3.1.3.项目劣势A.单层面积太小，并整个建筑面窄而进深长，与所商场定位不成比例。B.因一层进深过长，在人流动线设计中未作回线。C.一层上二层的步梯设计在商场的中东部，距离大门较远，且只有一个步梯可以进入二层，对二层的经营者非常不利。D.整个商场在3年之内未作大的装修，二层步梯内更是陈旧，显得商场整个档次很低。E.整个商场的推广与产品的宣传未作大的文章。3.2.开心广场3.2.1.基本概况位置：朝阳路与汉城路路口向南100米。楼层规划：共两层，一层超市，二层暂未规划，计划五月份开始招商服装。建筑面
12、积：一层4100，二层4100。经营情况：生意较好。3.2.2.项目优势A.项目门前有广场，有足够的自行车电动车车位，方便周边居民购物。B.项目招示强较强，门面装修相对同行业者来说较好。C.南边有较多合乎项目消费群体，为商场的稳定奠定了基础。3.2.3.项目劣势A.商场与万德隆定位一致，与之直接竞争，地理位置太近，强大的客源被竞争者大部分分流。B.商场上二层的位置正对大门，二层暂未经营，未作区隔，对商场整体影响较大。C.商场内部的散户的业种定位杂乱不齐，档次不一，与原本的超市格格不入，不能给消费者一个好的购物环境，且对商场整个定位的档次极大的降低。D.从居民的购物习惯上讲，居民更倾向于去万德隆
13、。E.商场内部的管理、运营、招商、推广、宣传等方面做得都不如竞争对手。3.3.万德隆量贩3.3.1.基本概况位置：朝阳路与汉城路路口向南120米。楼层规划：共一层，做超市，部分做服装、饰品等配套产品。建筑面积：4500。经营状况：人气很旺，生意良好。3.3.2.项目优势A.万德隆为南阳本地量贩品牌，在南阳极具影响力，极大的吸引人气。B.项目的辐射能力强，项目周边亦有强大的客户群，量贩销售额得以稳定。C.购物环境的舒适度与货物的齐全度都高于核心竞争对手开心广场。3.3.3.项目劣势A.量贩建面较大，紧临人行道，人流较多，造成消费者消费极大的不便。B.门前两边人行道设存车处，通向超市入口只有很窄的路口，消费者大多只能绕存车处而入。C.商场内部商铺的规划产品，与商场整体装修不一致，两种格调。3.4. 新玛特购物广场3.4.1.基本概况位置：书院路与朝阳路西北角。楼层规划：共二层，一层超市，二层服装。建筑面积：一层900，二层900。经营状况：一二层经营较好，影响力较大。3.4.2.项目优势A.商场招示强极强，全城无一可以匹敌。B.书院路人流较多，大门设于书院路吸引人流更直接。C.商场地段核心消费群较多，辐射面较广。3.4.3.项目
