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1、房地产快周转开发模式LOYOUR L某某广告设计有匪专业制你电子皆片、电子画册r冃录本、产韶功面设讣、广吿设il、陵Ar Hlbuiu of raintincs of call inff card of the professi onal e lectron thst make, electron., cats product aniisation desiet advrtiseownt desigiir re-l；ase3 itist快周转开发模式一、定义 快周转指提高存货周转率，减少货币资金占用量，提升资金使用效 率 其本质是最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用，或者说是使自 有资金在
2、单位时间内收益最大化。二、案例分析（一）快周转案例分析1. 万科万科“5986”，即拿地 5 个月开工、9 个月实现销售、第一次开盘 去化率达到 80%、产品结构 60%为住宅产品。万科的项目获取后3 天完 成交底，交底 60 天后汇报方案，方案汇报后 25 天落实修改意见确定实 施方案，实施方案确定后 60 天出全套施工图，项目获取后148 天（5 个 月）出全套施工图。（注：设计在方案确定后可视情况先出土方开挖、 桩基、报建文本、总平图，以满足全套施工图出图前工程、报建先行启 动）。全套施工图出图后 4 个月工程需达到预售形象，报建需取得预售 证，项目群编排三级计划时要关注开挖、桩基、总平
3、及报建文本等前置 资料时间。通过以上分析，可以算出万科从土地获取至取得预售证，合 计用时 9 个月。泰禾 90%的产品要做快周转，最多 7-8 个月就要开盘销售。拿到一块新地后，项目的所有工作不仅需要前置，而且更要做好。 拿地之前的市场分析调研、产品定位必须非常专业，包括设计、推广、 开发等方面必须已经有一套比较完善、熟练的程序，否则快周转只是空 谈。“泰禾在拿地之前做足了功课，拿到地的时候，设计基本上已经完 成了，所以才能保证拿地后7-8 个月开盘。”3.海亮地产海亮地产2012 年就旗帜鲜明提出快周转战略，并要求全国各项目 在开发速度上达到当地领先水平，对比传统开发拿地开盘12 个月周期，
4、 海亮要求在保证品质前提下将周期压缩至6-8 个月。更有甚者，海亮部 分项目已经做到3 个月开盘，比如海亮阜阳公司御府项目就书写了拿地 到开盘仅仅87 天的神奇故事。从以下三个方面可窥一斑：1）快周转本质：资金的快周转在海亮看来，快周转的本质就在于资金的快周转，核心是如何最大 程度减少单位时间内项目股东资金的占用，或者说是使自有资金在单位 时间内收益最大化。懂得快周转核心本质后，海亮在项目土地选择上就能“有的放矢”，而不像其他快周转企业墨守成规的“只拿规模较小的 地块”，海亮拿地则是从资金周转核心角度出发，认为即使地块较大， 但只要能分期付款，单位时间内较少占用股东资金，海亮依旧可以拿规模较大
5、的地块。再比如，如果规模土地所在板块属于成长型区域，未来土地价格的涨幅会高于财务利息，那么该地块也是可以去拿的。所以， 快周转关键在于读懂本质。（2）快周转指标：三大运营指标海亮认为评判一个项目是否做到快周转，关键要看三个指标。一是 整体的现金流回正时间，即整个项目的投资回收期；二是拿地到动工、 预售的时间，这一点上，海亮目前要求住宅项目拿地到动工4 个月，拿 地到预售要在 6-8 个月以内；三是销售去化速度，海亮要求项目开盘后 30 天内去化率不低于60%，90 天内去化率不低于80%，项目入住去化 率不低于 98%。（3）快周转特色：工作前置，以预售为界，前段快周转、后段高品 质海亮快周转
6、的速度快得惊人，但海亮如何快而不乱海亮快周转并非 仅仅追求项目开发从拿地到交房整体的“快”，而是以预售为界，前段 求快，侧重快周转，后段求高品质，以质量为先。执行上，海亮在快周转与高品质平衡上采取“分段聚焦、分时聚 焦”的策略：即快周转模式主要聚焦项目开发前半段（从拿地到预售阶 段），这个阶段属于股东自有资金占用的阶段，大量的财务利息要求海 亮必须加快开发速度；而开盘到交房阶段的主体建设和客户服务，这个 阶段海亮则更注重项目高品质打造。为了落实关联的高品质战略，海亮 针对性推行了质量第三方检查，工程验房、客户满意度调查等质量举 措，并将业主最为关注的质量敏感点（如漏水、空洞等）进行重点把 控，
7、现场工程师每天进行2 3轮质量巡检、拍照。需要注意的是，即便是在拿地到预售阶段的快周转，海亮也是通过 将定位、设计、招采等工作前置来实现的快速开发，而非冒质量风险一 味压缩工期。在拿地、开工、开盘环节上，融创中国实施“快”字诀，节节加快，争取预售款提前回笼。孙宏斌创造的“并联操作，四线对表”，即在拿地后，研发、开发、销售、工程四个部门快速并行联动，以最快的 速度完成销售，被业界同行视为预售款快速回笼的不二法门。融创对项目开发节点控制严格，一个项目在获取阶段即全面展开工 作，拿地后7 天内确定定位和规划方案，30 天内召开启动会，从集团到 区域公司高管组成评审团，对产品和品质标准、目标成本、节奏
8、安排及 利润、现金流、IRR等指标进行明确。万达长白山国际度假区，120 万平方米的建筑面积，包括九个酒 店、亚洲最大的滑雪场，三个高尔夫球场、旅游小镇等，26 个月就建成开业，创造了神话。万达青岛东方影都原定2013 年7月开工，当年完 成 30 亿销售。但由于土地等方面原因，项目拿到预售证开盘时距离年底 只有16天时间，短短16天内，超额完成任务万达项目开发速度屡屡创造记录，与以下两点分不开：执行力与独 特的商业模式。万达执行力强，一是说到做到。万达所有项目，包括万达广场、酒 店、百货、影城等，在开工时就确定开业时间。二是算到拿到。万达从 事不动产15 年来开发超过一百个项目，不管是万达广
9、场还是酒店，全部 做到成本低于预算目标、净利润高于预算目标。此外万达内部形成了执行力文化，建立执行管理模式，总部集权，垂直扁平，强化监督，建立 了一支强大的审计队伍，最终靠科技保障执行。“创新商业模式，让你的模式具有唯一性、独特性、不可复制性， 让别人来请你”。万达如何使自己的计划得到政府认可，可以按期或提 前完成很多年前，万达就开始搞万达广场，一代、两代，到第三代成为 城市综合体，产生很大影响力。很多政府为打造任期内的形象工程，要 排队到万达集团争取项目，项目落地后，报批报建等工作，政府部门一 路绿灯，相关外部影响因素就会降到最低。另外，万达拿到的土地完全 是净地。6.华夏幸福基业华夏幸福基
10、业公司，采取“工业园+住宅配套”的开发模式，致力于 成为全球产业新城的引领者，确立以产业新城为核心产品的业务模式。 以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品，在“以 人为本、创新驱动”的理念之下，创新升级“政府主导、企业运作、合 作共赢”的市场化运作模式，通过环境创新、平台创新、金融创新、产 业创新等手段，构建生态绿色的城市底板，铸就创新驱动的发展内核， 打造产业集群集聚的抓手，建设以人为本的幸福城市载体。在探索并实 现产业新城的经济发展、城市发展和民生保障的同时，有效提升区域发 展的综合价值。世茂集团从高端大户型住宅、强调产品高利润转向刚需、刚改，放低利润，强调周转率和规模的快
11、速增长。产品研发中心专门研发了“快速周转系列”产品标准，在 2011 年底对 40 多个项目中的 30 多个项目 调整和修改了产品结构，把单一大户型产品调整为大中小户型产品并 存。8. 恒大地产恒大通过强有力、专业化的执行团队，实现项目快速开发。为实现 投资周期最短的目标，集团所有项目在土地获取后后6 个月内推出预售 计划，标准化营销程序确保在收购土地后 6-8 个月内开始项目预售。恒 大依靠集团化紧密型管理模式，确保在拿地后快速完成规划设计、政府 报建、施工组织、原材料供应等各项工作，以实现项目的快速开工建 设；依靠标准化的规划设计，迅速完成项目的定位和方案拟定及实施； 通过全国统一招投标整
12、合资源，迅速组织新项目施工，确保工程进度及 质量；通过实施标准化的工程管理、质量控制体系，保证工程质量；并 通过实施标准化的开盘模式，实现快速销售的目标。恒大地产采取由精品战略、快决策标准化、产品线组成的产品战 略。精品战略：精品标准+环节精品+精装修。制定“精品工程标准”6000 余条，达不到精品标准的房屋绝不交付使用，将精品标准贯穿于设 计、施工、监理、验收等整个流程；采用过程化控制的“质量锤”制 度，由专人严把质量关；标准指导人，过程控制人，从产品链各个环节保证项目品质；与国内外 300 多家相关行业龙头企业建立合作联盟，满 屋名牌，9A精装，针对不同级别产品有明确的装修标准，集团统一采
13、购 配送原材料，从源头保证精装品质快决策标准化：决策快、开发快、复制快。产品高度标准“恒大 能做到昆明和沈阳的同一类型项目，路灯的型号、大门、门把手都是一 样的”标准化产品复制快，节省设计费，决策快，开发快，但本地化程 度低。产品线清晰：产品线+产品组合+产品结构。按照产品定位划分5大 经典产品系列，产品组合：150 多种标准户型，按照不同项目需要进行 组合，产品结构：传统中端及中高端产品：高端产品：旅游度假产品 =7:1:2。9. 龙湖地产 龙湖地产构建产品标准体系，模块标准化为基础，通过组合和PBS，组成产品。模块标准化为基础，包括产品信息、建造标准、材料 设备信息标准化等，形成设计元库，再形成PBS （产品分解结构）。龙 湖利用产品模块，通过“90%的复制+10%的 N 次创新”，极大提高了 项目开发速度。（二）分析总结：快周转企业的核心竞争力所在1.工作前置，提高效率，降低风险；2. 超强执行力；3. 商业模式，利基市场深耕，专者俞专，形成一定的行业壁垒；4. 产品标准化，实现快速复制，快速开发。
