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1、房地产估价师理论与方法考点：房地产实物因素（一）土地实物因素1. 土地面积 两块位置相当的土地，如果面积相差较大，单价会有所不同。2. 土地形状 土地形状是否规则，对地价有一定的影响。3. 地形、地势 由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发成本、利 用价值或景观等，从而影响其价格。4.地基（工程地质） 地基（工程地质）状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水 质，有无不良地质现象等。5.土壤 这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格 的影响。6.土地开发程度 一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响 是显而易见的（二）建筑物实物因素1.建筑规模建筑物的
2、面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、 使用性，对房地产价格有所影响。2.外观 建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价 格有很大的影响。3.建筑结构 对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳 固性和耐久性不同。4. 设施设备 随着经济发展和生活水平提高，要求建筑物内安装完善的设施设 备。5. 装饰装修 房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修房、粗装修房和毛坯房 三大类。6. 层高和室内净高 人们对建筑物的需要，本质上是对建筑物内部立体空间的需要， 而不仅是对面积的需要，因此层高或净高对房地产价值也有影响。7. 空间布局 空问布局影响到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。不 同用途的建筑物，如住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求不尽 相同。8. 日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水 日照、采光、通风既有实物因素性质，又有区位因素性质 （对应 于朝向、楼层），将它们与保温、隔热、隔声、防水放在一起，是为 便于叙述和理解。9. 维护情况和完损状况建筑物的完损状况是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维修养 护情况、工程质量等。总的来说，建筑物完好的，价值就高 ;反之， 价值就低。
