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1、深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案裁判摘要合同一方当事人构成根本违约时，守约的一方当事人享有法定解 除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力，解除通 知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延，而不能改变合同 解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间，在解除通知送 达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第45号上诉人(原审原告)：深圳富山宝实业有限公司，住所地广东省深 圳市深南中路东方大厦1605室。法定代表人：许礼
2、庚，该公司代理董事长。委托代理人：王国安，广东信利盛达律师事务所律师。委托代理人：徐冲，北京市天为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市福星股份合作公司，住所地广东省 深圳市宝安区福永街福永社区。法定代表人：陈锦旭，该公司总经理。委托代理人：王峰，北京市天同律师事务所律师。委托代理人：易民胜，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:深圳市宝安区福永物业发展总公司，住所 地广东省深圳市宝安区福永政丰北路龙腾阁管理大厦。法定代表人：梁光明，该公司总经理。委托代理人：陈治民，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：陈耀权，北京市天同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:深圳市金安城投资发展有
3、限公司，住所地 广东省深圳市罗湖区莲塘聚福路金色年华二楼。法定代表人：任勇辉，该公司董事长。委托代理人：李卫星，广东金阳律师事务所律师。委托代理人：曾达琴，女，1973年8月20日出生，汉族，该公 司副总经理，住广东省深圳市罗湖区爱国路3016号天井湖16栋。原审第三人：深圳市大金利投资发展有限公司，住所地广东省深 圳市深南东路123号百货广场西座8楼。法定代表人：陈金龙，该公司董事长。委托代理人：张少元，广东粤商律师事务所律师。委托代理人：宋校红，广东国晖律师事务所律师。原审第三人：深圳市海洋城房地产开发有限公司，住所地广东省 深圳市宝安区西乡街道宝民路鸿隆广场1栋B座1222。法定代表人：
4、林中青，该公司总经理。委托代理人：刘继承，广东胜伦律师事务所律师。委托代理人：林庭勇，该公司董事长。上诉人深圳市富山宝实业有限公司（以下简称富山宝公司）与被上 诉人深圳市福星股份合作公司（以下简称福星公司）、被上诉人深圳市 宝安区福永物业发展总公司（以下简称福永公司）、被上诉人深圳市金 安城投资发展有限公司（以下简称金安城公司）、原审第三人深圳市大 金利投资发展有限公司（以下简称大金利公司）、原审第三人深圳市海 洋城房地产开发有限公司（以下简称海洋城公司）合作开发房地产合 同纠纷一案，广东省高级人民法院于2009年11月21日作出（2006） 粤高法民一初字第18号民事判决。富山宝公司不服该判
5、决，向本院 提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2010年6月24日开庭审 理了本案。富山宝公司的法定代表人许礼庚及其委托代理人王国安、 徐冲，福星公司的法定代表人陈锦旭及其委托代理人王峰、易民胜， 福永公司的法定代表人梁光明及其委托代理人陈治民、陈耀权，金安 城公司的法定代表人任勇辉及其委托代理人李卫星、曾达琴，大金利 公司的委托代理人张少元、宋校红,海洋城公司的委托代理人刘继承、 林庭勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审法院经审理查明，1992年5月14 日,广东省深圳市原宝安县 国土局以国地字19921607号划拨机场返还的安置用地的通知， 同意将深圳机场征地返还用地中位于兴围路的7
6、0亩土地的使用权 划拨给广东省深圳市原宝安县福永镇福永村委会。1992年12月14 日，深圳宝安福永镇福永经济发展公司（该公司于2004年10月21 日 更名为福星公司）作为甲方与深圳大地木竹制品有限公司（后更名为 富山宝公司）作为乙方就合作开发上述划拨用地中位于深圳机场出口 处约1. 5公里（即广深公路三角地带），面积为44143. 7平方米的地 块，签订合作投资兴建三星花园合同书。双方约定的主要内容如 下：（二）合作形式：1甲方提供上述地块作为双方合作发展的商住 用地（附土地批文及地形红线图）；2乙方负责提供该用地建筑的全 部资金及配合建筑开发区有关费用；3合作期为50年，自1993年 1
7、月1日至2042年12月30日止，合作期满后建筑物产权归甲方所 有; 4宾馆、商业、铺位、托儿所等，在经营使用期限内如需转让、 抵押，必须取得一致同意。（三）甲乙双方责任：1甲方责任：（1） 负责该地平整好，并把施工时所需的用电、用水的来源引至该红线边 （包括费用）；（2）负责办理规划立项、工程报建等手续，负责与镇物 业公司对挂钩工作；（3）负责与有关单位协商该商住区的供电、通 讯等增容及申报报装；（4）负责结合施工现场的管理及乙方委托办理 的力所能及的其他事由；负责楼房产权的报批和登记手续。2乙 方责任：（1）负责该用地全部投建资金费用（包括立项、工程报建及镇 物业公司的市政及对经费）及商住
8、区的供电、供水、通讯、道路、 绿化等配套设施的报资费用；（2）负责在签订本合同协议时提供资金 壹仟万元给甲方作开发费用，时间2年，由1992年12月15日起至 1994年12月14日止，月利息按9. 39%。计算；负责该商住地划 量、规划、绘图等工作及施工管理，把好测量、规划、绘图等工作及 施工管理，把好测量，并在甲方完成三通一平的基础上于1993年3 月开始施工投建。该工程必须在合同生效之日起3年内完成，否则逾 期不建的土地，甲方有权收回；（4）负责计划分批投建的面积、资金 等投放的可行性报告及计划（计划在3年内完成）。（四）组织机构：双 方在签订协议后，需在与镇物业公司对挂钩的基础上双方派
9、员组建 “物业投建管理总公司”，负责投建事项的质量及今后合作公司的物 业管理及收益。（五）利润分成：1该商住区以高层建设为主，结合 宾馆、商业铺店、停车场、幼儿园等附属设施，该建筑的密度比例及 高程均按部门的有关规定为准（建筑总面积：约15万平方米）；2 双 方对合作兴建的物业产权均享有出租、抵押、转让、外销等权益。物 业所得的利润分成则以商住楼销售扣除福永公司挂勾费分成,利润的25%归甲方，乙方占75%; 3对甲乙双方共同管理的固定资产经营 或承包、转让等分成则甲方占35%，乙方占65%。协议还约定，本 合同生效后，乙方在基建期内发生的一切债权债务与甲方无关；合同 期内，甲方不得以任何借收回
10、该幅土地的使用权，否则赔偿乙方因 此造成的一切损失。上述合同于签订当日由广东省宝安县福永镇法律 服务所见证。1993年7月28 日，福星公司、富山宝公司与福永公司（具备房 地产开发经营资质）签订合作开发“三星别墅”合同书，约定福 星公司、富山宝公司提供开发用地及建设资金，福永公司投入管理技 术，以福永公司的名义共同开发涉案项目，项目称为“三星别墅”（后 经批准更名为“金银城”项目），总建筑面积为28万平方米。福永公 司协助福星公司、富山宝公司办理项目开发及工程建设的各项手续， 房产内、外销售及产权登记手续，编制房产销售计划、确定房产销售 价格等，费用全部由福星公司、富山宝公司承担。福永公司从房
11、产销 售总额中提取6%作为经营管理费，其余盈益全部归福星公司、富山 宝公司所有，项目三年内完成建设。1994年2月22日，福星公司与富山宝公司又签订一份补充协 议约定：福星公司以1913625亿元的价格将其按协议应得商住楼 面积的25%转让给富山宝公司。双方一致同意组建物业管理公司， 以富山宝公司为主，福星公司派员参加，共同管理，物业的合作管理 为50年，起止期以原协议的约定为准；共同管理之宾馆、商场铺位 是双方共同之固定资产，其产权及利润分成福星公司占35%，富山 宝公司占65%,已售商住楼的管理收入利润则按固定资产的分成比 例分成；如本补充协议与合作条款有矛盾，按本协议条款执行。福星公司与
12、富山宝公司签订上述合同后，1993年12月，福星公 司与深圳市宝安区国土局签订1993147号土地使用权出让合同 约定国土局将涉案地块，编号为福永广深路兴围路土地约47 012 平方米土地出让给福星公司，土地用途为商住用途，土地出让金为 17 338 026元(诉讼中双方确认合作合同约定土地出让金由富山宝公 司支付)。1993年12月30日，深圳市宝安区建设局应福星公司、福 永公司的申请，又作出深宝建(1993)第286号关于福永经济发展总 公司向福永镇物业发展总公司转让土地使用权的批复,决定同意福 星公司在补交地价后，将前述47 012平方米的土地使用权转让给福 永公司，土地用途为商住用地，
13、由福星公司与福永公司共同使用兴建。 同年，福星公司、福永公司取得了规划部门核发的涉案项目的建设 项目详细规划审批表，载明经批准的项目用地性质为商住用地，建 筑面积为287 347. 28平方米。1998年6月30日，福星公司、福永 公司与深圳市规划局签订深地配协字(1998)4-013号协议书，约 定福星公司、福永公司在缴纳土地出让金的同时缴纳其中建设用地面 积为5739.5平方米的市政配套费10 832 370元。上述土地出让合 同及协议书签订后，深圳市财政局于2000年9月30日以福永公 司为交款单位出具收据，载明收到上述土地出让金17 338 026元及 其中建设用地面积为5739. 5
14、平方米的市政配套费10 832 370元。对上述两笔费用，富山宝公司主张均由其交纳，但对土地出让金17338 026元富山宝公司不能提供证据证明，对市政配套费10 832 370 元，福星公司确认是富山宝公司交纳；但对土地出让金17 338 026 元，福星公司以上述收据为据，坚持主张是福星公司缴纳。1993年7月14日，富山宝公司与福建省惠安第七建筑工程公司 （以下简称惠安建筑公司）签订深圳市基建工程项目施工合同，约 定惠安建筑公司承包涉案项目3幢20层工程的施工。根据富山宝公 司提交的证据，即富山宝公司于1994年12月26日至2000年11月 14日出具的欠条显示，福星公司此期间陆续借款
15、33094 849. 42元（其 中一张欠条金额为12643 397. 02元，另一张欠条金额为8 740 227. 70 元）给富山宝公司，其中代富山宝公司向施工单位惠安建筑公司垫付 的涉案项目工程款为26 817 106. 53元。富山宝公司诉讼中确认福 星公司代其垫付工程款26 817 106. 53元，并同意福星公司诉讼中 主张的上述借款中与实际垫付工程款的差额部分应算是福星公司借 给富山宝公司的款项。因富山宝公司拖欠施工单位惠安建筑公司对涉 案工程项目的工程款，深圳仲裁委员会于1999年5月31日作出1999 深仲裁字第057号裁决书，裁决：富山宝公司偿还惠安建筑公司 工程欠款2 1
16、52 372. 28元及利息、停工费4 689 694. 8元，以及 仲裁费、审计费等。另外，该裁决书还查明涉案项目3幢未完工 程评估造价为31 319 478. 81元。该裁决作出后，福星公司为解除 因该案被查封的房屋，与惠安建筑公司（后改为福建省闽南建筑工程 有限公司宝安分公司，以下简称闽南建筑公司）达成执行和解协议， 约定富山宝公司拖欠闽南建筑公司上述1999深仲裁字第057号裁 决书及2000深仲裁字第22号裁决书项下确定的债务，包括工 程欠款、停工费、仲裁费、审计费等，闽南建筑公司同意作价为人民 币796万元（不含利息）由福星公司全部承担支付；闽南建筑公司在收 到上述款后全面放弃上述裁决书中所确定的全部利息，并同意将其拥 有对富山宝公司的全部债权转让给福星公司，由福星公司向富山宝公 司负责追索；闽南建筑公司
