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1、 可行性研究报告 第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称：XX市义乌小商品市场1.1.2项目承办单位：潍坊市XXXX置业有限公司 1.1.3承办单位基本情况(详见公司介绍)1.2编制依据1.2.1国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版1.2.2现场勘察和实地调研所得资料1.2.3XX市城市发展总体规划方案1.3编制工作概况通过对该项目的基本概况进行调查了解、实地考察，并结合XX市城市发展总体规划要求，根据该项目具体情况，对相关情况进行调研分析。在此基础上，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营等情况进行了分析，并据此编
2、制本报告。1.4项目定位1.4.1经营定位 XX市区域性商业核心,富有城市气质的景观商业街区。集“大型品牌”、“ 时尚家居”、“ 餐饮娱乐”、“ 特色服务”四大业态主题为一体的时尚商业街区。1.4.2档次定位本项目以先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，在此定位为城区shoppingmall，集购多功能消费于一体、多业态经营于一身的大型现代商业中心。将建设成为胶东商埠的重要组成部分和城市商业新坐标。1.4.3客户目标定位以国内外高新科技及名、特、优产品销售商家为主体，吸引XX市及周边县市经营同类产品和创业者入驻。1.4.4项目建设目标加速XX市经济发展，改善人们生活水平，满
3、足人们消费需求，适应社会发展需要，依据“以人为本，服务社会”的的设计理念，项目将建成XX市规模较大，具备完善经营环境的商业中心。既适合商业娱乐中心发展又满足日常所需的要求。并加强能源节约和环境可持续性发展。1.4.5价格定位按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。1.4.6经营方式依据项目自身特点，引入知名商业管理公司，采用国际先进的经营管理模式。借以繁荣经济、降低经营风险、加快资金回笼，提升项目档次、品位，提高销售率。1.5项目概况及结论1.5.1项目概况1.5.1.1建设理由由于本项目建设地点在XX市(用地位置：东至工业路现状中心线；南至区间东一街路现状中心线；西至铁道路现
4、状；北至尧王山路现状中心线)，而项目主要以国内名、特、优产品销售商家与特色小商品为主体，以XX市及周边县市经营同类产品和创业者为主要目标。所以，国家和XX市的经济状况是指导该项目的关键所在。2007年国内经济回眸：2007年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，国民经济有效地避免了经济运行由偏快转向过热。国民经济总体呈现“增长速度较快、经济效益较好、价格涨幅较低、群众受惠较多”的良好发展态势，经济社会发展的协调性增强。初步核算，全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，加快0.3个百分点。其中，第一产业增加值24700亿元，增长5.0
5、%；第二产业增加值102004亿元，增长12.5%；第三产业增加值82703亿元，增长10.3%。分季度看，四个季度国内生产总值分别增长10.4%、11.5%、10.6%和10.4%。全年国内生产总值209407亿元第一产业增加值24700亿元第二产业增加值102004亿元第三产业增加值82703亿元比上年增长10.7%，加快0.3%增长5%增长12.5%增长10.3%固定资产投资增长较快，增幅回落。全年全社会固定资产投资109870亿元，比上年增长24.0%，回落2.0个百分点。其中，城镇固定资产投资93472亿元，增长24.5%，回落2.7个百分点(12月份14160亿元，增长13.8%)
6、；农村固定资产投资增长21.3%。国内消费市场活跃，增速加快。全年社会消费品零售总额76410亿元，比上年增长13.7%，加快0.8个百分点(12月份7499亿元，增长14.6%)。其中，城市消费品零售额增长14.3%；农村消费品零售额增长12.6%。石油及制品类增长36.2%，汽车类增长26.3%，建筑及装潢材料类增长24.0%，通讯器材类增长22.0%。对外贸易快速增长，外商直接投资有所增加。全年进出口总额17607亿美元，比上年增长23.8%，加快0.6个百分点。全年实际使用外商直接投资金额630亿美元，比上年增长4.5%。年末国家外汇储备10663亿美元，比上年末增加2473亿美元。价
7、格总水平基本稳定， 房价涨幅仍然偏高。全年居民消费价格上涨1.5%，涨幅比上年回落0.3个百分点(12月份上涨2.8%)，城市和农村均上涨1.5%。1.5.1.2项目建设规模项目总占地面积约163亩，规划建筑面积14万余平方米，其中：商业配套住宅公寓建筑面积2.2万平方米；卖场建筑面积9万平方米；商业街建筑面积2.2平方米，地下及公共建筑0.6万平方米。建筑形式：为高层、小高层及商业裙房；结构形式：框架剪力墙。1.5.1.3项目选址及建设条件该项目地处XX市，地块呈梯形地带，地势平坦。1.5.1.4规划设计要求用地条件： 用地面积：163亩 用地位置：东至工业路现状中心线；南至区间东一街路现状
8、中心线；西至铁道路现状；北至尧王山路现状中心线。总体布局要求： 该地块为商业住宅用地，内部建筑以小高层和多层为主，可采用点式或行列式布置，沿街建筑应做好街景设计，布局上应体现出以人为本的规划设计理论，同时要和周边环境相协调，内部公共服务设施，应严格遵守国家和地方规范。规划控制性指标： 用地性质：商业金融 道路用地：7%-15% 公共服务设施用地：10%-12% 建筑密度：35% 容积率：1.3 控制高度：45 建筑间距要求：满足消防、防火要求 侧间距：13米 绿地率： 公共绿地：6% 汽车、自行车位：按规范要求 出入口方向及位置：南、北公共建筑配套设施 公厕、垃圾中转站：按规范要求设置(其中公
9、厕60, 垃圾中转站100)退规划用地红线要求 东侧：后退工业路红线10米（红线50米） 西侧：后退铁道红线10米（红线40米） 南侧：保留现状东一街，满足消防、防火间距 北侧：保留现状尧王山路，满足效仿、防火间距建筑设计要求n 建筑功能以 商业 为主，应有 公共服务设施 等配套功能，可以设市政设施等附属功能。n 总建筑面积控制在 / 万平方米以内，其中附属建筑占 /平方米以内。n 建筑层数以中 高层 为主，按建筑面积计，低层占 / ，多层占 / ，高层占 / ，高层最高不超过 / 层。n 建筑正立面应朝 南 ，与本建设项目 周围 的建筑相一致。n 主体建筑应布置在用地的 北侧 。n 建筑层顶
10、进行绿化或美化设计。n 按地震烈度 六 度进行防震设计。n 应设置建筑面积为 按规范设计 平方米平战结合的人防地下室，平时用途可用为地下室。n 凡需配备烟囱、水泵房、加压水池、配电房等设施，应设置在建筑物内或结合建筑物设置，不能单独设置高烟囱。1.5.1.5投资估算及资金筹措项目总投资22,000万元(不含土地价)。其中，自筹资金15,000万元。1.5.1.6项目实施进度预计2008年12月开工，2010年6月竣工。工期为18个月。1.5.1.7经济效益分析经测算，项目建成后，可实现销售收入35,523万元；利润总额1,3636万元；项目投资回收期（税后）2年（含两年建设期）；财务内部收益率
11、10.4%（全部投资所得税后）；财务净现值1,2654万元（全部投资所得税后）。并持有22100资产价值约20000万元。1.5.1.8主要技术经济指标（详见附表）本项目投资回收期较短，内部收益率较高，经济效益较好，该项目建设是可行的。第二章项目建设的必要性2.1区域概况该项目地处河南省潍坊市XX市城区，北临尧王山路，此处毗邻汽车客运站，是XX市交通集散地；东临工业路，此路段是XX市的主要南北通路；XX位于山东半岛中部，北纬36度4分至36度8分，东经118度0分至118度6分，为温带气候。西接淄博市临淄区，东临昌乐县，北靠寿光市和东营广饶县，南接临朐县。 青其南为沂蒙山区，其北为鲁北平原及渤
12、海，XX正当此咽喉地带，历来为兵家必争之地。XX境内河网密布。面积1569平方公里， 人口88万。石灰石和铁矿石的储量较大。XX交通发达，有胶济铁路横贯东西，西距济南150km,东距青岛240km。另有地方铁路益羊铁路和青临铁路。公路方面，有济青高速公路和东青高速公路。另有309国道，济青公路和羊临公路等。是潍坊西部的交通枢纽。城市的西南郊区有云门山、驼山、玲珑山，“三山联翠，障城如画”。云门山主峰海拔400多米，虽不甚高，但却是拔地而起，巍峨耸立。山顶有洞如门，夏秋时周围云雾缭绕，故名“云门”。山上多摩崖石刻，其中著名的是一巨大“寿”字石刻，高7.5米。其旁驼山自古是齐鲁名山，山上有五座石窟
13、，内有600多尊石佛，称为驼山石窟。XX得名甚早，禹贡中就有记载：“海岱惟XX”。上古为东夷之地。至夏商间，先后为爽鸠氏、季则氏、逄伯陵氏所据。周初封吕尚为齐侯，地始归于齐。历春秋战国之世，均为齐属。 西汉武帝元封五年（前106年）设XX刺史部，驻广县。东汉州名，辖郡、国十一，县六十五。治所临淄县，故城址在今山东淄博市临淄北。辖境相当于今山东临南以东的北部地区。西晋怀帝永嘉五年（311年）曹嶷弃广县，筑广固，为XX刺史治。东晋安帝隆安三年（399年）慕容德陷广固，定为南燕国都，这也是山东唯一一个作为朝代首都的地方。后刘裕灭南燕，夷广固，筑东阳城，置北XX刺史治于此。2.2促进社会经济发展，加速
14、城市化进从XX市商业结构和分布来看，目前商丘较大规模商场有中百大厦和人民商场2家。在建的有中都财富广场和青都国际步行街。XX市品牌商品比较分散，没有销售优势，不能形成规模。而且商铺均为沿街商住或企事业办公楼一、二层门店。经营环境极差。如果你想买到一件品牌商品，要跑很多路、店。商品可比性较弱。给销售带来瓶颈，制约人们消费。XX市商业配套型公寓楼目前还是起步阶段，其设施环境比较滞后，还有部分地区的写字楼没有配套支持，没有形成规模。高档写字楼市场也比较空白。个人创业办公场所绝大多数在商业门店，环境差，设施也不完善。而外来商业者、创业者不但要租赁销售及办公场地，还要租用居住寓所。这样给外来商业者、创业者增加了投入资金。严重制约XX的经济发展。XX商业、服务环境相对落后，缺乏高档的购物中心。“走精品之路，创龙头商业”是本项目开发的目标和机遇。从本项目所处的特定区域环境为项目提供了更为广阔的发展空间，从而降低了其它不利因素对项目的影响。综合以上情况，本项目建设是必要的。第三章市场需求预测3.1市场预测3.1.1现有市场需求据第五次全国人口普查数据：XX市总人口89.9万人；其中非农业人口24.7万人，有汉、回、满等33个民族，共有少数民族247万人。近年来XX市国民经济持续快速增长，经济实力显著增强。2006年，全市完成生产总值147.8亿元，同比增长21.6以上。其中，第一
