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1、DUFE投资渠道分析基于个人投资者角度对商业地产价值量化分析学号： 2011100412 专业： 数量经济学 姓名： 张明林 教师评阅意见：论文成绩95 90 85 80 75 70 65 60 60以下摘要商业地产的运行状况不仅影响地区发展状况、影响消费者的消费结构，还会影响到个人投资问题。尤其是国家对于住宅进行调控之后，商业地产的价值对于投资者影响越发重要。本文试图基于个人投资者的角度分析商业地产价值。为此首先商业地产与股票和住宅进行比较，得出来的结论是：（1）相比于股票投资商业地产波动明显很小且滞后；（2）商业地产整体价值均高于住宅。然后分不同地区介绍了商业地产的前景，分析了其上有产业零
2、售业的总体水平，最后对于个人投资者给出相应意见。关键字：商业地产 零售业 租金水平 房产均价一、前言商业地产的崛起是城市化发展的一个重要标志。随着城市化进程的推进，增长的工业和服务业带来了城市人口聚集效应和消费要求，因此带来了商业地产的发展。商业地产的繁荣可以充分体现一个地区经济的发展状况和居民的消费能力，它不仅创造税收、解决就业、促进资本流通和消费结构升级，更成为一种社会平台，为企业成长、商品流通、居民消费休闲提供场所。商业地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营活动的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公和酒店为主要用途
3、的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。在本文搜集资料过程中，所有前面的研究都是针对于房地产公司或者开发商，几乎没有针对于个体投资者的。这篇文章主要以个人投资者的角度进行分析，分别将商业地产与股票和住宅的各类指标进行分析，说明商业地产的优势。然后就商业企业整体行业进行分析。二、商业房地产相对于其他投资优势近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。2010年
4、开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84、1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。2011年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。俨然进入到了黄金发展期。2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。2012年以来，我国商业地产发展整体依然向好，市场逐渐步入理性。2012年1-9月份，商业营业用房和办公楼开发
5、投资完成额同比增长率分别达到25.3%和36.1%。1-9月份，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。1.相比于股票投资商业地产波动明显很小且滞后这里选用GDP增速作为宏观经济总体情况，用上证指数波动作为股市投资效益指标，商业地产销售额增速作为投资房产收益指标。这里的商业地产包括零售地产和写字楼。如图1所示，可以观察出股票的波动明显高于其他，这也预示着图1 各指标浮动比较股票的风险明显高于商房地产。而从图中可以看出商业地产在内的房地产的变动明显滞后于股票市场。这是因为市场一旦产生任何波动，股票市场会快速做出反应，相应的波动就会大而且反应速度快。而房地产由于受到各种条件限制，
6、对于外界反应不能快速做出反应。但是受金融危机影响，股票与商业地产均在2008年达到最低，自此以后，商业地产的销售额增速一直处于正的状态。国家对住宅市场的调控更加促进了商业地产的发展，而相比于其他国家，我国的商业地产有很大的投资前景。相比于股票投资，商业地产投资更加适合于有充足资金稳健的投资者。2.商业地产整体价值均高于住宅由于中国的投资渠道并不算多，相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选,房地产市场就投资者而言主要分为商业用房地产和住宅。像图2所展示的那样，商业用房的价格明显高于住宅价格，这一点在全世界都是正常的，即使这样，中国的商业地产的价格依旧明显被低估了。而投资的目的就是找到被低估的并且有
7、良好前景的资产。而对于住宅的成交面积集中在9亿平方米左右，只是相对于商业地产每年500亿平方米的成交面积而言太少。最近六年中住宅不管是从价格还是成交面积而言基本没有太大变动，又由于国家房产调控，对于投资者而言基本图2 商业用房及住宅价值比较上是保值项目。而商业地产的价格和成交量在2008年达到最低，其他均处于量价齐升的状态。从这里我们也可以得出结论，商业地产对于经济形势比较敏感。二、商业地产的发展前景从发展空间来看，20 世纪90 年代出现的商品房市场，经过近二十年的高速发展，到目前为止市场需求已经趋于平稳。而商业地产还处于起步阶段，市场潜力大。在房地产市场趋于理性发展的情况下，商业地产的价值
8、要高于住宅地产的价值，但目前很多地方是倒挂的。继金融危机之后，商业地产将进入黄金十年，对中国经济的看好将使得商业地产前景长期利好。而且，对发达国家和一些新兴市场国家城市化和商业地产发展历程的分析中，有一个重要的临界值是可以参考的：城市化率达50% 是商业地产进入黄金发展期的临界值指标。我国现在的城市化率为47.5%，并希望到2015 年提高到51.5。 商业地产投资对于消费者来说有两个途径，一是商业地产均价上涨，二是出租商业地产，每月收取租金。由于现阶段我国不同地区商业地产发展情况显著不同，所以在下面的研究中，我们使用中国15个城市的商业地产租金和均价的数据进行分析，如下图所示这15个城市均处
9、于租金增长期，北京、重庆、青岛均处于租金增长加快期，这些城市租金均处于增长期且速度一直在加快。上海和西安处于租金增长加快和租金增长减缓临界处。南京、深圳、天津、广州、杭州、南京、武汉和沈阳都处于租金增长减缓期，其中沈阳是最接近租金下降程度。各地区中北京、上海和深圳的商业地产均价几乎相同，但是这三所城市中北京租金最高，深圳租金最低，北京商业地产每月单位面积租金与房价比达到最高为1%。无论是租金环比增速还是房价环比增速，北京均居于首位。虽然这三个地区的商业地产均价最高，但是仍然是商业地产最具有前景的地方。沈阳商业地产均价最低且租金水平同样很低，因为沈阳很快进入租金下降期，所以沈阳地区的商业房产价值
10、不是很大。BJ北京TJ天津DL大连SY沈阳QD青岛SH上海NJ南京HZ杭州NB宁波GZ广州SZ深圳CD程度WH武汉图3优质商业地产价值与租金图 图片来自于世邦魏理仕综上所述，未来的趋势是，商业地产的发展机会大于住宅地产。我国的城市化率已经接近50，此时住宅开发收益进入下降通道，逐渐回归到正常水平，而商业地产则进入快速发展阶段。从长期收益来看，商业地产的收益大于住宅地产的收益。商业地产依靠租金收益和房地产价值收益的双重收益属性将会吸引众多传统型开发商的眼球，从而进入商业地产领域。三、商业地产上游产业运营状况2011年是非常重要的一年，也是“十二五”的开局之年，总理温家宝在人大会议上所做的政府报告
11、中再次提到了扩大内需是我国经济发展长期的战略方针和基本的立足点，也是促进经济均衡发展的根本途径和内在的需求，在这种背景下以百货业为主的零售业作为现阶段流通领域主流的业态之一，承载者重要的使命与机会。与零售业相关的商业地产业面临着重要的机会。虽然很多连锁性零售业是由开发商直接招商的，但是，相对于个人投资者来说这同样是非常重要的机会。社会消费品零售总额餐饮企业经营利润（GB2002）住宿业商品销售利润(亿元)(万元)(亿元)200567176.64860381.3-2006791455923615-2007935727351224-2008114830.1113294871355.92009132
12、678.411589982.71313.92010156998.4266142630001603.12011183918.6037162350001911.5如图所示自2005年以后我国零售总额呈现快速增长态势，2011年我过的社会消费品零售总额183918亿元，比上一年增长17%，远远超过GDP增长水平。但是各类零售的经营利润并没有呈相同的速度增长，其主要原因是居高不下的成本。中国连锁经营协会对百强企业的调查显示，去年，国内连锁零售企业人工费用上涨26%，这对净利润率并不算高的零售业来说是个挑战。关于零售业未来一段时间的发展前景，商业专家们并不乐观。他们大多表示，消费作为拉动经济发展的基本动
13、力，在未来不会有大的增长，经济上行将面临不小压力。“未来两三年，国内零售市场不会出现强劲反弹，”黄国雄说，“价格战、财政补贴和相关促消费政策还未发挥最大作用，在空间和时间上也没有释放购买力”。京城零售业高管也对未来的商业发展环境持观望态度。按照目前的形势预测，暂时还看不出转暖的端倪。四、对于个人投资者的一些建议目前国内商业地产的经营模式通常有只租不售、只售不租、售后包租、租售结合。而对于个人投资者而言，售后包租是一个很好的选择。售后包租是指物业出售产权但不出租产权的模式，此类模式是指分拆出售产权，但整体出租产权的形式。开发商分拆出售产权回收资金，一方面通过1020 年固定数额的租金返还模式或利
14、率回报模式，将经营权逐步从投资者手中取回，另一方面委托专业的商业管理公司进行物业管理和经营，获取租金来回报投资者。这是一种高收益高风险的经营模式，通过分拆产权，销售商铺回收了巨额资金。当然这一营业模式由于刚刚起步，有很多漏洞，而我国相关的法律法规在2011年1月4日才公布了针对非法集资的法律解释。 对于投资者等弱势群体，一直对于售后包租拥有巨大的热情，这里需要说明售后包租依旧具有很大风险，开发商非法集资、挪作他用、亏损破产，最后损失最大的最终还是消费者，因此找到一个信誉好实力雄厚的房产开发商才能减少风险。再者，对于投资者而言，城市、地段都决定了商业地产的价值，有很多文章专门分析这一块，所以本文并没有做过多的分析，除了这些因素以外，商业地产开发商的招商能力和物业维护能力都是非常重要的。现在很多新建商业地产都开始重视“招商先行”，值得注意的是招商先行绝非仅仅是为了后期销售取得先机，更要重视运用从零售商那里获取的消费者知识，优化产品规划。这些都不是一般的公司能够做到的。所以说选择开发商与地段同等重要参考文献：1 世邦魏理仕市场指数简介（中国） 2012年第三季2 李营：浅析商业地产的发展 ，上海地产，2012年11月25日3 陈建明：商业地产投融资指南，机械工业出版社，2003
