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1、.物业法律常识课件第一节 ：物业管理法的渊源什么是法律是指国家立法机关制定的规范性文件(法是有效力等级的)法的基本特征：1、 法是由国家制定的；2、 法是调节人们行为的规范;3、 法是以规定权利和义务的方式来运作的行为规范；4、 法是有强制性。我国物业管理法的来源有：一、宪法是我国具有最高法律效力的根本大法。中华人民共和国立法法第78条规定；“宪法具有最高的法律效力。一切法律、行政法规定、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。”宪法中规定的国家的社会制度和国家制度是制定物业管理法的基础和依据。宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利和义务、社会主义精神文明等方面的规定和原则，既是我国
2、物业管理法律渊源的重要部分，也是物业管理立法的根本依据和指导思想。二、 法律：是由全国人民代表大会及其常务委员会制定颁布的规范性文件，是我国法律的基本表现形式。其法律效力仅次于宪法。法律分：1、 基本法律：是由全国人民代表大会制定的。2、 其他法律：是由全国人民代表大会常务委员会制定的。如：中华人民共和国物权法、公司法、民法通则、合同法、土地管理法等等。三、 国务院发布的行政法规、决定和命令。行政法规：是指由国家最高行政机关国务院在法定职权范围内可以根据宪法、法律和全国人民代表大会常务委员会的授权，为实施宪法和法律制定，批准和发布有关国家行政管理的规范性文件。其效力仅次于宪法和法律，高于行政规
3、章和地方性法规。目前，物业管理条例就是国务院发布的现行的物业管理的行政法规，还有城市私有房屋管理条例、建设工程质量管理条例等等。四、 特别行政区基本法及特别行政区法律中华人民共和国宪法第31条规定：“国家在必要时设立特别行政区。在特别行政区内实行的制度按照实际情况由全国人民代表大会以法律规定。”这是“一国两制”的原则在我国宪法中的体现，特别行政区的基体法全国人民代表大会制定通过如：中华人民共和国香港特别行政区基本法中华人民共和国澳门特别行政区基本法五、 最高人民法院、最高人民检查院的司法解释司法解释是最高司法机关对司法工作具体应用法律、法规所作的解释。虽然司法解释原则上不是法的渊源，但这些司法
4、解释也是法律的重要表现形式，对各级人民法院、检查院办理案件具有法律效力和指导作用。过去物业管理方面没有直接的司法解释，但随着物业管理行业的迅猛发展和物业管理行为的规范，以及业主自治法律意识的增强，在物业管理过程必然产生新的问题，这就迫国家会有更多的司法解释出现来适应物业管理的发展，满不断提出的物业管理法律的需求。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。司法解释的出现，是为了适应物业管理市场的迅猛发展，满足不断提出的物业管理法律需求。 为正确审理物业服务纠纷案件，依
5、法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员
6、会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门
7、规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予以支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 第八条：业主大会按照物权法第七十六条规定的程
8、序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予以支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第九条：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业
9、服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。第十一条：本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。第十二条：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。第十三条：本解释自2009年10月1日起施行。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。六、 国务院下属部委发布会的行政规章中华人民共和国立法法71条规定：“国务院各部、委员会、中国人民银行、审
10、计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令、在本部门的权限范围内制定规章。”因此,国务院所属各部、委在其职权范围内，有权发布行政规章，通常称为“部门规章”。这类行政规章所规定的事项应当属于执行法律，其效力低于宪法、法律和行政法规。如：建设部（2002）第110令住宅室内装饰装修管理办法，财政部1998年发布的物业管理企业财务管理规定，发展改革委员会（2003）1864令物业服务收费管理办法，这些都是我国物业管理法律的渊源。七、 地方性法规根据中华人民共和国立法法规定，省、市、自治区、人民代表大会以及常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要在不同宪法、法律、
11、行政法规相抵触的前提下，可以在法定权限内制定适用本行政区域的地方性质法规，其法律效力低于宪法、法律、行政法规和行政规章，高于本级和下级地方政府规章。如广东省物业管理条例八、 民族自治条例和单行条例。九、 经济特区法规与授权立法。随着经济特区市场经济体制的建立和完善，与之相适应能力的是全国人民代表大会常务委员会授予经济特区人民代表大公及其常务委员会、经济特区政府有立法制定颁布经济特区法规的权力。授权立法是一种新的法的渊源。根据授权立法的地位、内容和授权的效力，经济特区法规的法律效力高于一般地方性法规的立法。目前全国人民代表大会常务委员会已经授予了深圳、珠海、汕头、厦门、海南等五个经济特区区的人民
12、代表大会及其常务委经员会具有这种授权立法的权利。深圳经济特区获得授权立法后，深圳市人民代表大会和深圳市人民政府充分利用享有立法权的优势，1994年出台国内第一部区域性物业管理法规深圳经济特区住宅物业管理条例。2003年出台深圳市人民政府令第52号深圳经济特区住宅物业管理条例实施细则。深圳经济特区住宅物业管理条例是我国第一个物业管理区域性的授权立法，也是深圳经济特区立法中完成得较早的一个法规。这个条例在1999年6月进行了修正，结合深圳多年的物业管理实践经验对住宅物业管理体制、管理模式、运作方式、业主公约、住宅区管理基金等都作出了明确规定。该条例的颁布实施。标志着深圳的物业管理迈向了规范化、法制
13、化的轨道。根据国家物权法的出台以及2007年国务院物业管理条例的出台，2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过深圳经济特区住宅物业管理条例。并于2008年1月1日起实行。第二节：物业管理法律法规一、 深圳市经济特区物业管理条例（一）、2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会十四次会议通过，于2008年1月1日起施行。（二）、第一章 总则1、第二条 特区物业管理适用本条例。2、第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。3、第五条 街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主
14、委员会的日常活动。社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。4、第六条 深圳市物业管理协会负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等。（三）、第二章 业主、业主大会、业主委员会和管理规约1、第八条 物业的所有权人为业主。2、第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。3、第十四条 业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。4、第十七条 业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数
15、二分之一以上多数同意。业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。5、第十八条 业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。6、第十九条 物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；（原：住宅区已入住率达到50%或自第一个业主入伙满二年的）（二）首套物业出售并交付使用满二年的。（四）、第四章 物业服务1、第六十四条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。2、第六十七条 物业服务收费可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。酬金制计费方式，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式。包干制计费方式，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务
